今天小編分享的科技經驗：那些不起眼的小商鋪，租金到底有多貴？，歡迎閱讀。
題圖來源：視覺中國
其實在日常生活中，我時常會對一個現象感到困惑：那些馬路邊看着孤零零沒幾個人的小商鋪，怎麼就活得這麼久，也不倒閉，它們到底靠什麼賺錢？還是說其實不賺錢。
我最近在新聞平台上頻繁刷到類似這樣的新聞：
這兩天，廣東肇慶一個學校旁邊的小賣部卻因為天價租金火了。
懷集中學的 150 平方米小賣部招租項目競拍完成，5 年租金成交總額超過 900 萬元，平均一年租金 180 萬，月租金 15 萬元。這個普通三線城市的小賣部，居然租金可以到上海人流量最密集火車站的旺鋪租金的一半。
而這還不算最誇張的。
還記得不久前上熱搜的那個西湖邊上的小亭子嗎？面積 4.5 平，年租金居然快要 300 萬。折合後單價約：1729 元 / 平方米 / 天。
上海最賺錢的商場之一的上海恒隆廣場，2022 年的平均租金單價，也才 81.38 元 / 平方米 / 天。
這意味着，一個三線城市學校旁的小賣部、一個西湖旁邊的小亭子，部門面積的租金都要高于我們傳統意義上認為的高端商鋪，甚至達到幾十倍。
這到底是為什麼，又有哪些 " 不起眼 " 的商鋪，租金是超乎我們想象的？
帶着這樣或那樣的疑問，我對上海幾種類型的商鋪，進行了一輪市調。
沒想到，這次不經意策劃的主題，得到的信息量比我想象中要大得多。
學校的小賣部租金，真就這麼貴？
為解開這個疑惑，我打開百度地圖。
把公司附近的學校翻了個遍，決定實地走訪靜安寺附近的這幾家：同濟大學附屬七十一中學、上海市五四中學、上海市西中學。
帶着上海老市區上只角和學校旁邊的雙重 buff，這裡的店鋪租金到底有多貴。
第一站位于延安西路上的同濟大學附屬七十一中學。
所以，市調下來的結果。
僅供參考，以具體情況為準
在靜安區諸如愚園路、新閘路、陝西北路，這種著名的小馬路上，一間面積約 10 平左右的咖啡廳，每個月的租金在 2 萬左右。
這其中也有租金在 6000 左右每個月的，比如這家勤子煙酒，是所有商鋪裡租金最便宜的，一打聽才知道。
老板從十多年前就開始租下這個商鋪，因為時間早，所以已經不适用于現在的市場價。
而如果我想在學校旁小馬路租下一間店鋪經營咖啡店，市場價是 2～3 萬 / 月，面積大約在 15 平左右。
如果是做重餐飲，租金則更貴，在市西中學旁有一家空置店鋪。
因為有重餐飲營業執照，以及閣樓也算在面積裡，每個月租金 4.5 萬。
但無論是多少，比起那個新聞裡學校小賣部的價格低了不少。
而後來我查閱新聞發現，所謂學校裡的小賣部，是指真的開在學校裡，而不是學校外面的商鋪。
學校裡的小賣部有獨家的經營權，尤其是那種全封閉式的初高中，學生一周只有周末才離開學校的小賣部。
本質上有點壟斷的意思，比如一個學校有可能就只有兩三個，甚至只有一個小賣部，所有學生 5 天 24 小時都在這裡面消費。
以我老家縣城為例，一個六年制中學裡面小賣部的年租金，可以高達 30～40 萬。而學校外距離最近的商鋪，無論位置多好，月租金也只有 2000 元，年租金只有 2 萬。
兩者的區别，足足 20 多倍有餘。
所以學校小賣部，也分兩種，一種是學校裡面的，一種是學校大門口旁邊的。雖然距離很近，但是說的不是同一件事情。
因此就不難理解，為什麼一個學校的小賣部的租金，可以這麼貴了吧。
居民區樓下的幾家水果店，猜猜哪個店鋪租金更貴？
這次調研的小區位于上海郊區安亭。
跟大家先說下，這個小區的商鋪分為兩種類型，一種是小區入口旁邊，另一種則是小區旁的商業步行街。
但是租金卻因為位置的不同，水果店 1、2、3、4 的租金，產生了天壤之别。
這個水果店也可以分為兩類，水果店 1 和 2，是典型的小區入口旁邊的商鋪。
水果店 3 和 4，是小區旁邊步行街的商鋪。
而我和店鋪老板聊完後他告訴我，一般在郊區的居民區，基本很少有外來客流，他們所有的客戶都是小區居民。
因為不會有人來這裡逛街，即便是旁邊開了步行街，偶爾有時間逛步行街的也是小區業主。所以，小區門口的商業街的租金，遠遠高于旁邊的步行街。
以我調查的這四家為例，水果店 1 的月租金 7500/ 月，水果店 2 租金是 1.5 萬 / 月，面積差不多，租金差距有 2 倍。
僅供參考，以具體情況為準
但是，步行街的水果店租金情況就很慘淡了。
水果店 3 和水果店 4，是我親眼目睹今年開張， 今年倒閉的。他們的月租金只有僅僅 2500～3000 元。
和小區入口處的水果店 2 足足差了五六倍，且現在在步行街上的商鋪，據樓下水果店 1 老板所說， 2000 塊都很難租，因為沒有人逛。
據我觀察，這條居民區的步行街，能夠存活下來的只有，菜鳥驿站和健身舞蹈室。
為什麼，因為菜鳥驿站和健身房是屬于你不得不去的地方，基本沒有選擇。而水果店不是，你可以挑選最方便的一家，并不需要去到一個定點位置。
那麼，同樣是小區門口的水果店 1 和水果店 2，生存情況又如何呢？
昨天，占領着小區入口拐角黃金位置的水果店 2 宣布倒閉，開始重新招租了。
而距離小區門口有一定位置的水果店 1，卻頑強地生存下來了，為什麼？
我以一個顧客的視角來看，首先水果店 2 的租金 1.5 萬 / 月，是水果店 1 的 2 倍，成本比别人高。
那你會想，當然了，距離小區門口越近的店，應該生意最好做才對啊。
但是，有沒有想過這裡的居民，基本都是要上班的工薪族，他們下班回家，大部分人首先經過的是距離小區入口更遠的水果店 1。
本着就近原則，很多人會在下班回家門口那條最近的商業街，第一個經過的水果店解決購買需求。而這第一家店，就是水果店 1。
所以，距離小區入口最近的水果店确實是價格最高的，但卻不一定是活得最好的。原因也是因為，租金帶來的成本更貴。
而能夠在距離和成本之間達到平衡的，往往就在小區門口那家最 " 不起眼 " 的水果店。
我算了下，因為店鋪不算大，老板和妻子分時段看管，不需要人力成本。
每天的租金成本比别家更低，但是人流量和小區門口那家旗鼓相當。
所以，水果店 1 在這個小區商圈的一片紅海中，還算頑強地，生存了下來。
上海最繁華的景區，商鋪租金多少？
你是否也和我一樣好奇過，在外灘附近那些店鋪的租金貴不貴。
這件事要從西湖邊上的那個小亭子開始說起。
西湖邊兩處小商亭因天價租金走紅，只有 4.5㎡商亭，租出 284 萬 / 年的租金。
等于說，這樣一個迷你商亭，單單每個月的租金支出就要約 23 萬元，平均一天約 7780 元，要想盈利，每天的營收大概需要 1.5 萬元以上才可以。
那麼，當這種場景換到上海的外灘會如何呢？
于是，我迫不及待去了外灘。
在外灘景區我們能看到基本沒有任何商鋪，有且僅有在經營的，就是這麼一個飲料服務點 + 攝影鋪子，每 200 米有一個。
我向工作人員求證後發現它們，都不屬于個人經營的店鋪，而是屬于景區的，所以也就沒有所謂租金一說。
那麼，距離外灘最近的商鋪租金情況又如何呢？
我特意找了距離外灘最近的幾家，分别在江西中路、四川中路和九江路上的小商鋪。
它們和景區近到什麼程度呢，簡單來說，其實就是南京路步行街旁邊的小巷子。
拐個彎就能看到黃浦江和三件套，和外灘距離不會超過 200 米。
調研的情況如下表所示：
僅供參考，以具體情況為準
在江西中路和四川中路上的商鋪，以餐飲、日用品為主，每月租金從 2～4 萬不等。
因為有外灘人流量的 buff 加持，明顯比藏在小馬路裡商鋪價格更貴了些。
但是踩盤過程中也發現，外灘景區邊上的商鋪，雖然租金并沒有想象中的高。
但是很大概率你是租不到的。
在我調研的這幾家店鋪，有三家是已經進入上海舊改範圍，準備動遷了。
而這種情況未來也将會越來越多發生，外灘邊上的那些不起眼的商鋪，會越來越少，供應緊缺。
老板告訴我，即便是現在能租，不知道什麼時候就要啟動舊改了。不是在拆遷的路上，就是正在準備拆遷。
外灘邊上的商鋪，鮮少會有新商鋪，進入市場流通。
最後，還想和大家提個醒。
當你在馬路旁的空置店鋪看到一些商鋪招租電話的時候，很可能會遇到兩種情況。
1. 寫着房東直租的，基本都不是房東，打過去是中介的電話。
2. 很多商鋪已經租出去，電話打過去會給你推其他地段的房子。
實際上，虹橋火車站裡的商鋪租金，才是真天價！
上次團隊小夥伴去市調，為我拿回來了一手信息。
幾乎每家店的店員都告訴她，想在虹橋火車站開店，租金不是一般的高。
分别調查了三家店鋪的租金，15A 檢票口的 JAKET、14A 的比音勒芬、還有 27A 的絕代佳人。
僅供參考，以具體情況為準
14A、15A 屬于虹橋火車站的核心位置，因此價格更高，最高一年 800～900 萬的租金。
旁邊的比音勒芬，店員稱月租就有七八十萬，年租金大概八九百萬。
而一些靠邊緣的檢票口附近，整體租金就沒這麼高了。
比如位于 27A 檢票口的絕代佳人，店員說他們的租金一個月 30 萬左右，一年約 360 萬。
和中間的店鋪比，最大差距能達到 2 倍。
不過這個價格已經碾壓不少市區的小商鋪，而平時我們路過虹橋火車站的時候，似乎很少有人留意過這裡的生意。
就拿我自己來說，也從未有過在火車站買衣服的經歷。
但實際打聽下來，這幾家看似 " 不起眼 " 的店鋪，營收水平都很超預期。
還拿 JAKET 來說，這家從廣州走出來的國内品牌，全國大概 100 多家連鎖店。
上海虹橋火車站店，是全國門店中的業績第一，高峰期一年曾達到千萬營業額，所以即便是每年 500 萬的租金，盈利還是比較輕松的。
而旁邊的比音勒芬，算是機場、高鐵站的老面孔了。
根據雪球網信息，2018 年虹橋單家門店的全年銷售額已經達到 2000 萬了，但讓我震驚的是，他們竟然還開了雙門店。
兩家門頭的直觀感受也不太一樣，A 區門店主打運動風，B 區偏日常休閒。
八九百萬的年租金，還能同時開兩家店鋪，可見盈利是很不錯的。
這次調研下來，個人對于各種商鋪的一些小收獲
第一，大家 get 到了嗎，虹橋火車站裡的商鋪和學校裡面的小賣部，其實有着異曲同工之妙。
租金最高的店鋪，就在那些封閉式、有着大量人流的地方，不管是學校，還是高鐵站，或者是西湖旁邊唯一的亭子。
第二，那種大家認為的核心地段，市中心的熱鬧的街道上，因為它們周邊的競争對手也很多，租金沒有想象中的貴。
第三，一個小區同時有入口沿街商鋪和步行街，沿街商鋪要比步行街人流量大，除非小區已經形成了商圈，吸引外來人流，否則步行街大概率空置。
第四，而并不是距離小區入口更近的商鋪就更賺，也要看業主平時的行走動線，像水果店這種消費場景，下班路上碰到的第一家，才是最便利的。
本文來自微信公眾号：真叫盧俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：喬不絲
