今天小编分享的财经经验:22.9个月!百城楼市库存去化周期创近14年来新高,欢迎阅读。
百城库存创下了历史新高。易居研究院最新发布的《2024 年 1 月中国百城库存报告》显示,1 月份,百城新建商品住宅库存规模为 50255 万平方米,环比增长 -0.5%,同比增长 -4.2%;库存去化周期即存销比为 22.9 个月,属于 2010 年有数据监测以来的最高水平。
" 春节前后各地楼市宽松政策出台频率高,市场预期也在积极调整。"2 月 22 日,上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,随着各类政策效应的释放,后续各城市去库存周期都将迎来拐点,市场将朝着企稳向好的方向发展。
库存去化周期刷新纪录
1 月,全国百城新建商品住宅供应面积为 1449 万平方米,成交面积为 1712 万平方米,总体呈现供小于求态势。
截至 2024 年 1 月底,全国百城新建商品住宅库存规模为 50255 万平方米,环比增长 -0.5%,同比增长 -4.2%。这已是全国百城库存规模连续 12 个月同比下降,意味着 2023 年以来库存走势总体以下行为主要特征。
具体到城市能级来看,截至 1 月底,全国百城中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为 3480 万、24406 万和 22369 万平方米,环比增速分别为 -2.5%、-0.7% 和 0.0%,同比增速分别为 6.0%、-6.9% 和 -2.5%。总体上,一线城市供货能力相对强,而二三线城市偏弱。
" 此类数据说明,部分城市的潜在供货能力受制约。近期全国各地融资协调机制推进以来,商业银行积极对接具体项目,客观上有助于改善房企项目的资金状况,也有助于房企供货能力的恢复。" 易居研究院分析表示。
需要注意的是,1 月份,全国百城库存去化周期即存销比为 22.9 个月,其属于 2010 年有数据监测以来的最高水平。其中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为 16.6、19.6 和 30.2 个月。总体上来看,一线城市去化周期相对好,二线城市居中,而三四线城市最长。
从排序可以发现,成都、三亚和杭州的去化速度相对较好,存销比分别为 6.4 个月、7.9 个月和 8.1 个月;而去化周期超过 100 个月的有两个城市,分别是韶关 141.7 个月、晋江 108.9 个月。
严跃进表示,当前宏观经济环境总体趋于向好态势,购房政策效应在逐渐释放,房地产供求矛盾在逐渐化解,此类因素都将逐渐改善房地产的去化状况," 春节前后各地楼市宽松政策出台频率高,市场预期也在积极调整,去库存面临更好的环境,项目去化将迎来拐点,2024 年房地产市场具有企稳向好的发展基础 "。
" 今明两年楼市压力大 "
需要注意的是,各城市新房库存量的增长不仅受整体环境影响,还与土地、人口等多方面因素相关。
一份来自同策研究院的报告显示,2014~2023 年,我国商品住宅销售规模为 132 亿平方米,期间,有 198 亿平方米的土地出让,无形中,增了 66 亿平方米的潜在库存。
在此基础上,大量城市广义库存去化周期超过 3 年,如长春、重庆、大连、沈阳等城市广义库存去化周期就达 6 年以上,就算是在热门的长三角热门地区,南京也需要 3.4 年、苏州 2.54 年,主要由于南京 2023 年商品房成交面积下滑 24%,苏州下滑 35%,但土地供给侧回调力度不足,南京 2023 年土地建面成交规模仅下滑 6.9%,苏州仅下滑 15.2%,导致南京、苏州广义消化周期出现了显著上升。
此外,居民买房偏好也发生了明显转变,2023 年二手、一手成交比从 2022 年的 0.77 上升至 1.06,绝对值发生了实质的逆转。
" 随着二手房供应上量涨价跌、需求上行政干预下的税费优惠、购房人群增多等趋势下,二手房优势会更加明显,也将加速对新房市场的挤占,二手房对新房的替代效应也会更加明显。" 同策研究院分析表示,2024-2025 年全国将处于去库存阶段,楼市压力很大。
从市场反馈来看,2024 年春节期间,各地推盘力度一般,营销力度大多延续节前冲刺水平,多地楼市表现较为平淡。
据中指研究院统计,春节期间一线城市日均成交面积增长 108%、二线城市下滑 46%、三四线城市下滑 29%。
另据克而瑞数据监测,多数城市春节周(2024 年 2 月 9 日 ~2 月 15 日)近乎零供应,50 个重点城市在春节两周(2024 年 2 月 2 日 ~2 月 15 日)的新增供应量仅 396.44 万平方米,同比下降 11%,较 2022 年同期下降 53%。
不过,需要指出的是,近期,多地出台新一轮楼市政策。如海南、济南、天津等地先后出台公积金政策明确,调整首套住房公积金贷款最低首付至 20%,二套最低首付比例 30%;四川兴文县财政投 3000 万元建购房专项基金,并支持首付缓付、月供垫付。
中指研究院市场研究总监陈文静表示,春节后,居民工作、购房置业逐渐进入正轨,随着核心城市不断优化楼市政策,这部分城市市场预计将出现 " 小阳春 " 行情,也将对全国市场产生积极影响。此外,就在前两天,5 年期以上 LPR 大幅下调,购房者置业成本下降,有望强化核心城市政策效果,也给楼市去库存创造了更好的金融环境。
每日经济新闻