今天小编分享的财经经验：杭州取消地价上限，房企“流血”拿地，滨江集团拟时隔七年进军上海，欢迎阅读。
本文来源：时代财经 作者：钟黛
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2023 年底，杭州土拍利润空间之低，不知道会否让滨江集团（002244.SZ）董事长戚金兴梦回两年多之前。彼时，他感叹称，在滨江团队精干、高效管理、公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大等一系列前提条件之下，拿到的地仅能努力做到 1% — 2% 的净利润水平。
12 月 28 日，杭州市区年度第十四批次 6 宗宅地成功出让，这是该市土地出让恢复 " 价高者得 " 后的第二场土拍，也是年内最后一场土拍。至此，2023 年杭州宅地市场正式收官，土地出让金合计 1780 亿元，仅次于上海，蝉联全国第二。
其中，湘北单元 XSCQ3101-R21-02 地块全场最热，被海威置业竞得，成交溢价率 36.3%，成交楼面价 22890 元 / 平方米，精装限价 32500 元 / 平方米，房地差仅 9610 元 / 平方米；绿城中国（03900.HK）年底 " 冲业绩 "，拿下 2 宗地块。
另外，滨江集团出手补仓未来科技城板块。继年内落子汀岸辰风里、枫映华庭两个项目后，联手杭州地铁将未来科技城 137 号地块收入囊中。该地块用途为住宅用地，出让面积 3.29 万平方米，容积率 2.2，成交总价为 17.18 亿元，溢价率 10.27%，折合楼面价 23708 元 / 平方米，精装限价为 36100 元 / 平方米，房地差 12392 元 / 平方米。
其余地块则以低溢价或者底价成交，延续热度分化的趋势。
热门地块利润空间将进一步承压
实际上，当下楼市销售分化严重。在土拍场上，房企也大多注优质城市的优质地块，边缘板块较冷。在杭州市场，各家房企依然更为看重流速，而非利润空间。
2023 年 11 月，杭州取消设定地价上限的旧规，明确土地出让将按照价高者得的原则确定竞得人。同时，杭州还取消了富阳、临安、临平、钱塘四个区網域的新房限价，但较为核心的上城、拱墅、滨江、西湖、萧山、余杭六区新房限价仍保持不变。
而 12 月 12 日和 12 月 28 日两场土拍反映的趋势是，在新房仍限价的板块，土地成交溢价率走高，在新房不限价的板块，住宅地块多以底价成交。这也意味着，杭州热门地块的利润空间将进一步承压，对企业成本控制能力要求较高。
不少外地房企人士对当下杭州市场的高价地感到惊讶。
例如，12 月 12 日，杭州市区年度第十三批次土拍，杭州本地房企兴耀击败 24 家房企，拿下拱墅区铁路北地块，成交总价约 13.35 亿元，楼面价 25258 元 / 平米，刷新了板块地价记录，溢价率达到 38.32%。新房精装限价为 3.6 万 / 平米，房地差仅为 10742 元 / 平米。
就此，一名头部房企区網域资金负责人王敏（化名）曾对时代财经评价称：" 一万块钱的房地差，必然要亏本。除非通过捆绑精装包的方式，来改善项目的盈利表现。或者杭州本地房企压缩成本的能力较强。"
王敏从业多年，经手过上海及两个省份多个房地产项目的资金和财务相关工作。他表示，不同的项目成本不一样，但在其经验范围内，没有一个项目能凭一万块钱的房地差覆盖成本。
中指研究院华东大区常务副总高院生将杭州 12 月 12 日的土拍形容为 " 优质宅地利润空间进一步降低 "。
杭州贝壳研究院院长上官剑对时代财经分析称，拱墅区铁路北地块所在的区網域楼盘销售快，新房仍然需要摇号，安全性高，是其热度高企的原因。价高者得政策也助推了高价争抢。另一方面，拿下这块地的是当地民营企业，品牌认知度高，决策灵活，在成本管控上具备优势。
下一个周期里如何走出杭州
盘踞在杭州市场的 " 大地主 " 滨江集团，或感觉到了压力。
在日前的媒体恳谈会上，戚金兴将当下房地产行业的形势形容为：" 风卷残云后，现在留给我们的苹果，是那些发育不良、形状不好的歪苹果、青苹果和小苹果，偶尔才有可能捡漏捡到好苹果。"
他称：" 那么，歪苹果能否做成色拉，然后卖给五星级酒店？小苹果和青苹果，我们是不是可以打成苹果汁？这样才能阶段性渡过这个难关。"
这隐喻了滨江集团的立身之本。凭借着区網域深耕，滨江集团在大本营杭州以及浙江省内一些二、三线城市拥有较强的地缘优势，建立了稳定的供应商体系和精简的管理体系，从而拥有了 " 做色拉 "" 打苹果 " 的手艺。
2023 年上半年，滨江集团的财务、销售和管理费用率仅为 3.71%，比业内著名 " 利润王 " 中海地产 4.41% 的三费费率还低。
另一家可资对比的房企是，近年快速崛起、深耕长三角的国企象屿地产，2023 年上半年的三费费率为 39.28%，与上一年同期相比上升 24.76 个百分点。
过往，杭州新房严格限价，一二手倒挂严重，这也保障了新房流速。戚金兴在媒体恳谈会上感慨：" 过去五年，好在我们在杭州有 60%-80% 的区網域占比；如果没有这个比例，滨江也没了半条命。"
戚金兴再次表达了对上海市场的兴趣，其称，滨江明年计划 " 开发比例上保证杭州要占到 60%，杭州外浙江省内 30%，省外不超过 10%，省外主要目标在上海 "。在不少房企投拓人士看来，上海市场同样安全，且利润率更高。
其实，早在 2015 年，滨江集团就萌生过念头：走出浙江，去上海。当年 9 月，滨江集团联合平安不动产拿下上海宝山区大场镇祁连社区地块，首次落子上海。戚金兴随后说：" 上海肯定还要继续拿地，2016 年开始每年会在上海新增 20 亿元净投资，未来 5 年上海市场净投资将达到 100 亿元，争取跟杭州市场持平。"
2016 年，滨江集团出资 7.89 亿元收购中崇集团子公司崇滨建设持有的上海湘府项目 10% 股权，出资 2 亿元给浙银上海湘府城建，还借了 7.06 亿元给中崇集团相关公司。
然而，随着中崇集团陷入流动性危机，湘府花园三期项目也随之搁浅。2018 年，滨江集团将中崇方面诉至法院，虽然胜诉但是想拿回投资借款却遥遥无期。
时代财经梳理财报发现，滨江集团最后一次于上海补充土储，停留在了 2016 年。
近三年，由于同行的跌落，滨江集团的销售排名迅速上升。据克而瑞统计，2023 年前 11 月，滨江集团全口径销售额为 1430.8 亿元，排名行业第十一位。
" 被动 " 上升，或非戚金兴所愿。他在媒体恳谈会上说，" 同伴被子弹、流弹所伤，滨江集团选择匍匐前进，等待下一个春天。"
戚金兴没提到的是，在下一个周期里，如何走出杭州，他还得拿出新的解题思路。
