今天小编分享的理财经验：公募REITs上市两周年：募集资金超900亿元，近三成跌破发行价，欢迎阅读。
去年还是市场香饽饽的公募 REITs，2023 年 2 中旬以来，就开启了大幅下跌的模式，目前也已进入磨底状态。
截至 2023 年 6 月 21 日，距离首批 9 只 REITs 上市正巧两周年。与此同时，27 只 REITs 今年以来在二级市场上的收益全部告负，考虑分红后，更是还有 8 只产品跌破发行价。
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8 只产品跌破发行价
2022 年的资产荒，让头顶优质资产光环的公募 REITs 成为机构和个人争抢的焦点。极低的配售比例，上市首日接连上演 30CM 的涨停秀，都见证了公募 REITs 最为高光的时刻。
然而，在上市 2 周年时，共有 29 只基础设施公募 REITs 获批，其中 27 只基础设施公募 REITs 已上市，底层资产范围覆盖产业园区、高速公路、仓储物流、污水处理、清洁能源、保障性租赁住房和新能源等多种类型，募集资金超 900 亿元。当下，二级市场的公募 REITs 经历了大幅下跌后，进入磨底阶段。截至 6 月 21 日，已上市的 27 只公募 REITS 今年以来的收益已全线告负，平均跌幅为 11.9%，最高跌幅为华夏中国交建 REIT 的 26.72%。此外，建信中关村产业园 REIT、中金普洛斯仓储物流 REIT 的同期跌幅都超过了 21%。
而从上市以来的表现来看，共有华夏中国交建高速 REIT、平安广州交投广河高速公路 REIT 等 8 只 REITs 跌破发行价，占比近三成。
深度调整原因：运营不达预期和机构持仓
对于本轮 REITs 下跌的原因，更多的归咎于产品运营不达预期。
" 一方面，部分公募 REITs 产品的 2022 年及 2023 年一季度运营情况表现不及预期，经营业绩负面信息被过度解读，在市场下行期间触发部分投资人止损、悲观情绪向其他 REITs 产品扩散等因素的影响。另一方面，目前公募 REITs 投资人的结构仍以机构投资人为主，缺少增量资金入场，较为趋同的投资行为导致下行的效应被放大。" 某公募基金投研人士向记者表示。
而从今年公募 REITs 披露的 2023 年一季报来看，高速公路类 REITs 受益于疫后出行修复，收入、净利润等数据同环比均有所上升，呈恢复态势。产业园类表现分化；新能源类收入主要系经营季节性导致，环比降幅较大，环保类收入表现较平稳，净利润环比有较大提升。
同时，从此前披露的年报项目来看，公募 REITs 的主要持有者仍为机构。据中金公司统计，截至 2022 年末，机构投资者持有比例平均达 92.3%。其中，首批项目机构投资者持有比例平均为 89.3%。
中信证券研究指出，REITs 市场出现大幅调整的原因包括，不少投资者把 REITs 和债券完全等量齐观，对个别 REITs 正常的现金分派波动容忍度过低；全市场基于产业视角的 REITs 研究比较匮乏；部分 REITs 分派受宏观因素的影响滞后表现；REITs 流动性偏低，总市值偏小等。
步入 " 新发 + 扩募 " 双轮驱动的扩容阶段
2022 年以来，公募 REITs 的底层资产不断创新。新发 REITs 中，底层资产新增了保障性租赁住房、清洁能源等。今年以来，REITs 底层资产再扩展至消费基础设施、商业地产。
6 月 16 日，首批 4 只 REITs 包括蛇口产园 REIT、盐田港 REIT、张江光大 REIT、普洛斯 REIT 的扩募份额正式上市，标志着中国公募 REITs 扩募环节的正式打通，同时正式步入 " 新发 + 扩募 " 双轮驱动的扩容阶段。
" 公募 REITs 的不断扩容，过往的稀缺性会得到一定的改善。市场目前还在处于寻找估值 " 锚 " 的阶段。未来，如果公募 REITs 即将披露的二季报，能让市场形成好的预期，当下磨底的格局是有望改善的。" 前述公募基金投研人士进一步表示。
中信证券研究指出，当前，因市场连续数周的下跌，大部分个券已经具备了明显估值优势。往后看，政策层面加码 REITs 产品创新和制度供给或有助于完善 REITs 投资、信披等框架建设，叠加投资者对于公募 REITs 2023 年二季报的表现逐步形成预期，市场有望打破底部震荡行情，建议结合估值和基本面因素继续挖掘市场超跌所带来的优质标的配置机会。
中金公司在最新的 REITs 上市两周年之际的发展思考中表示，相信市场各方对于现存的一些重点发展挑战已有共识。这其中包括常态化发行机制的效率优化、二级市场投资者结构与流动性优化、独立立法的推进、信息披露的进一步完善等等。
中金公司提出四点建议，首先需进一步明晰 REITs 的价值定位，令其应用场景继续得以有机拓宽，比如中国 REITs 在服务新基建领網域发展需求的同时，是否也可兼顾一部分困境资产（注意并非指代不良资产）的盘活；第二，加快多层次 REITs 市场的探索建设，其中 Pre-REITs 的建设推广对于整体 REITs 市场的发展可以发挥 " 乘数效应 "，以及公司制 REITs 理应也具备较高的试点价值；第三，二级市场的生态建设可更趋完善，二级市场的健康发展于 REITs 体系建设而言仍将发挥 " 龙头效应 "，可改良的一些主要方面包括激励主动管理与平台扩容能力对 REITs 价值的进一步赋权，提升市场规模与资产供给丰富度来分散风险，推动信息披露制度进一步完善，以及包括指数、ETF 在内的产品发展等；最后，持续推进制度与技术面优化，维系产品进化生命力，这主要涉及交易架构与管理关系的潜在优化，独立立法等议题。
每日经济新闻
