今天小编分享的财经经验：房地产的历史性轉捩點似乎很近了，欢迎阅读。
文 | 巨潮 WAVE，作者 | 谢泽锋，编辑 | 杨旭然
房地产行业又迎来了一次历史性的定调。
正在进行中的全国两会，首次将 " 稳住楼市 " 写入《政府工作报告》总体要求。其中用了专门篇幅阐述房地产各项举措，更是明确提出：" 持续用力推动房地产市场止跌回稳 "。
其实，2024 年 9 月，中央政治局会议就首次提出 " 促进房地产市场止跌回稳 "；三个月后又明确表态要 " 稳住楼市股市 "，紧跟着召开的中央经济工作会议再次强调，2025 年要推动 " 房地产市场止跌回稳 "。
可以看出，该定调表明中央对于 " 稳楼市 " 的决心：颓势不止则政策不止。
经历了一轮惨烈的大逃杀后，房地产市场正剜去腐肉，重获生机。许多暴雷的地产企业被扫进历史尘埃，成为中国经济大转折的历史注脚。
如今在密集的政策组合拳支撑下，房地产市场频现积极的一面。放眼 2025 年，至少不应再过度悲观。
01 加码
楼市、股市堪称中国居民两大财富资产池。尤其是房地产行业，因其庞大的规模，显著的金融属性，以及牵扯绵长的产业链和民生福祉，更是中国经济的支柱。
当前，全球经济复杂多变，贸易壁垒和关税隐忧扰动经济增长，重新激活房地产这一经济引擎，至关重要。从 " 持续用力 " 四个字中，就可以看出决策层对稳楼市的决心。
如果说，2024 年是房地产行业筑底之年；那么，2025 年就是企稳甚至转折之年。
当某个产业持续处于下行周期，放任自流有可能会危及根本。宏观调控是市场经济的关键组成部分，是维系产业发展与安全所必须的抓手。对于重周期的房地产行业来说尤其如此。
过去一年，稳楼市政策不断加码，成为了筑牢楼市底部的压舱石。
先是，去年 4 月 30 日召开的中央政治局会议为楼市去库存定下了大方向。
紧接着，5 月 17 日，两次重磅会议召开。随后，央行发布通知，调降住房贷款最低首付款比例、商贷和公积金贷款利率，被称作 "517 新政 "。
"517" 新政，预示着政策基调由纾困走向刺激。
进入 9 月份，中国迎来新一轮经济刺激方案，股市、楼市为之一振。
降准、降息、下调存量房贷利率、统一房贷首付比例等政策悉数出台。两日后，中央政治局会议首次提出 " 要促进房地产市场止跌回稳 "，甚至对商品房增量的表态从 " 优化 " 调整为 " 严控 "，并将 " 严控增量 " 放在 " 优化存量 " 之前，相当于一场供给侧改革。
此后，顶层政策一手取消限购、限售、限价、普通住宅和非普通住宅标准，同时降低贷款利率、首付比例和各种税费负担；一手增加 100 万套城中村改造和危旧房改造，增加信贷规模，引入活水。
在此之前，限售限购一直被认为是房地产 " 非市场化 " 的阻塞点，各地因城施策调整政策，不仅有助于打通房地产堵点，更能有效满足此前被压抑的住房购买需求。
旋即，上海、广州、深圳相继宣布对限购政策进行松绑。甚至，北京也罕见地出现了相应的放松。
狂飙突进多年，房地产供需失衡是当前最大的症结，这是最需要注意的核心点。2024 年末，全国商品房库存量高达 75327 万㎡，创下历史新高，而住宅新开工面积即便已经打骨折，去年还有 53660 万㎡。
去库存顽疾不除，供需平衡始终难以实现。
为此，中央和地方出台政策，鼓励国资下场收储，并推出 3000 亿元的保障性住房再贷款，目前看，多数项目转化为保障房。
河北、广西等地已取得实质性进展，广州则以广州安居集团为旗舰，下场盘活存量。这样一来，既能解决去库存难题，还能消除潜在烂尾的风险，新建成的保障性住房还有利于引进人才。
信心堪比黄金。一系列政策组合拳打出后，市场预期被调动起来，积极的信号正不断涌现。
02 回暖
" 房地产市场显然‘超跌’了。" 郁亮曾在 2023 年的中期业绩会上作出这样的判断。
在过去不久的 2024 年，房地产市场仍处于 " 超跌 " 态势，核心数据依然不太乐观。
去年，房地产销售规模跌破 10 万亿关口，仅有 96750 亿元，相比 2021 年巅峰水平接近腰斩；销售面积仅剩 97385 万㎡，直接回到 2009 年的水准。
相对应的，库存面积升到历史极值，住宅新开工面积仅剩 53660 万㎡，相当于 2019 年的三折，倒退回二十年前的水平。折算下来，全国人均面积仅约 0.38㎡，仅有美国的一半。
与此同时，房地产开发投资动能明显萎缩，2024 年，全国房地产开发投资同比下降 10.6%。
可以看出，房地产仍处于残酷的调整周期。
但积极的火苗也已经开始显露。去年 1-6 月，新建商品房销售面积同比下降 19%，但环比 1-5 月收窄 1.3 个百分点；销售额同比下降 25%，收窄 2.9 个百分点。
这是单月量价首次出现环比上升的情况，且收窄幅度明显。
去年 5 月份，观测的 70 个大中城市中，只有两个城市新房价格环比上涨，二手房价格则全部下跌；一个月后，房价出现回暖迹象，4 个城市新房价格环比上涨，4 个城市二手房价格上涨。
5-6 月之间，正是 "517" 新政出台的节点，可见政策对楼市运行的托底作用。此后，随着诸多政策密集发布，房地产销售面积和金额增速环比已经 7 个月上升。
来到 2025 年，各地积极发挥政策腾挪空间，山东聊城优化调整公积金缴存使用政策，贵阳实施公积金 " 商转公 " 贷款贴息，天津上线公积金贷款购房手续一站办理系统。
" 持续用力 " 效果明显。房管局、开源证券数据显示，年初至 3 月 9 日的前十周，68 城成交面积达 2121 万平米，累计同比增加 2%，其中一、二线累计增速更是达到 27% 和 7%；监测的 20 城二手房年初至今累计成交面积 1697 万平米，同比增速达到 22%。
尤其是，北上广深四大核心城市二手房交易火爆。2 月份，上海二手房网签量同比大增 120%，创下了近三年同期最高纪录；深圳市二手房签约量同比增长 102.5%，北京网签量同比大增 87.6%，广州增长 29.04%，一线城市出现了久违的热闹。
交易量是市场景气度的晴雨表，相比 2024 年的萎靡，2025 年，房地产市场回升有望。
03 新格局
每一次危机，都会重新搅动地产江湖的座次。
地产市场化改革三十多年来，豪杰辈出，群雄逐鹿，诞生了招保万金、万通六君子、华南五虎、恒碧万融等如雷贯耳的名字。
2006 年，胡润富豪榜前十大富豪中，有 6 位来自地产界。2007 和 2017 年，中国首富被碧桂园和恒大实控人杨惠妍、许家印摘得。那二十多年，堪称地产黄金年代。
风云激荡，几度沉浮，如今就连行业标杆万科都因暴亏 450 亿元，而遭遇一场前所未有的管理层大换血。万通六君子早已分崩离析，曾经的华南五虎仅剩合生创展尚留一丝虎威。
观察历年地产企业销售榜单，到今年 1-2 月，行业格局重新洗牌。凭借央企融资成本优势、稳健合规经营，保利、中海、华润占据前三名，万科滑落到第四位，招商蛇口依旧稳健，建发、华发、越秀等地方国资房企势头不俗，加入中交集团的绿城和杭州翘楚滨江则是各具特色。
经历 30 多年的周期洗礼，地产行业风起云涌，但也为中国商业留下宝贵的经验教训。
尽管目前政策 " 大礼包 " 不断，但违规经营者早已信用崩塌，被踢出牌桌，再无参与竞争的机会。
而对于仍留在牌桌的玩家来说，也并非完全无虞。其中滨江和龙湖值得业内更多借鉴。在 2024 年，滨江虽未能独善其身，但依然实现了 1116 亿元的销售额，排名提升三位，位居民营房企（万科、绿城除外）第一。
不同于其他房企全国扩张，四面出击的策略，滨江固守杭州。杭州地区贡献超七成收入，做深做精余杭，让滨江在当地难寻敌手。与此同时，公司新拓 7 个代建项目，在建代建项目 15 个，暖屋新增交付 6 个，在营 14 个项目。
寒冬期，滨江规模利润不可避免出现下滑，但主动降负债和融资成本，减少在不确定的城市拿地，主动卧倒伏地的滨江已经做好了随时站起来的准备。
这也难怪其董事长戚金兴表示：" 外面环境是冷的，但滨江这里还是温暖的。"
龙湖的转型也是一个值得参考的模板。龙湖提出 " 两个转换 " ——用长线的经营性现金流取代过往的高杠杆，用经营性收入的增长构建新的业务结构。
在这种经营理念的指引下，龙湖的商管和物业业务颇为亮眼，去年两大板块合计获得经营性收入 267.1 亿元，创下历史新高。
一波波力度空前的增量政策，不断冲刷对房地产的悲观预期，但能否接住这波政策红利，考验着企业微观层面的战术素养。
自 2020 年 8 月，" 三道红线 " 发布后，房地产痼疾随着诸多巨型房企倒台而逐步削除。
可以肯定的是，居住需求是永恒的。随着对房屋的需求从 " 有没有 " 转变为 " 好不好 "，在政策良药的支持下，房地产行业的再度复苏只是时间问题和模式问题，中国市场注定也会诞生百年房企。
