今天小编分享的财经经验:房地产彻底翻篇了,欢迎阅读。
我们都知道,当前中国不缺房子,只缺好房子。
什么是好房子?住建部的定义是绿色、低碳、智能、安全的房子。与此同时,住建部也提出了居住环境更新的全方位蓝图:从好房子到好小区,从好小区到好社区,从好社区到好城区。
这两年,房企都在卷产品,沿着建设 " 好房子 " 的方向努力。
一方面,产品更新迭代达到前所未有速度。
例如绿城的产品迭代速度已达到每年 1 次项目,甚至半年 1 次;万科的产品更是 3、4 个月就要求更新一次。
另一方面," 好产品 " 的内涵也在不断扩充。
住宅产品卷出了新高度。不仅追求产品硬體好,也追求軟體(服务)好。硬體上方面,更是追求从室内到公区再到小区周边环境及配套全面更新;同时,还强调对城市更友好,更融合。
这也吻合住建部所提倡的,从好房子到好小区、好社区乃至好城区。而当住宅产品跳脱 " 房子 " 本身,上升到了社区乃至城区的层面,其实也意味着,产品的竞争已进入更高维度了。
经历了几年深度调整,房地产彻底翻篇,房企的初心也从冲规模回归到打造好产品。
在产品供不应求的时代,一个项目可能只需要有那么一两个亮点,就有机会脱颖而出了 ;
而在产品供过于求的时代,一个项目可能要变成全能冠军,才有机会冲出内卷的重围。
好产品,有户内到公区,由规划到细节,每一个都要求做得出彩。
首先是户型。
今年住宅领網域最核心的两个关键词,当属 " 四代宅 " 以及 " 得房率 "。
两者都属于户型层面的更新。对购房者来说,户型对于居住体验的影响是根本性。
四代宅设计,核心是通过打造超大尺度的外挑式露台,形成立体式空中花园,从而丰富户内生活场景及生活体验。
而得房率的提升,主要得益于各地计容规则的调整,项目可以更大限度的利用不计容或半计容的露台、阳台、飘窗、设备平台,延展户内实用面积。
比如下面这个户型,6.5 米双层通高大露台 + 约 4.5 米进深阳台,加上超大的赠送空间,得房率将高达 150%。可以说非常夸张了。
图源:明源地产研究院
而这并非个例。今年新拍的地块,得房率 100% 只能算及格线,很多项目都直奔 120% 甚至更高。
典型如广州新拍的三宗地块,由于阳台面积占比提升到了 30%,项目整体得房率可以轻松达到 130% 以上。(关于四代宅明源君此前已多次撰文分享,这里就不再赘述,有兴趣的读者可以在后台搜索阅读。)
其次精装修。
户内装修也成了产品内卷的发力点。随着产品全面趋于改善化乃至豪宅化,精装用材及细节上更为考究心,奢华石材应用更为普遍,细节上例如地板拼花等更为精美。
明源君前段时间参观一个项目,为了凸显美感,甚至将室内每个转角做都圆弧状。只能说,简直不要太卷。
我们知道,在项目限价年代,精装修通常是用来拉高溢价,撑大利润空间的。而现在,一些刚改项目通过精装来形成差异化竞争优势。例如某项目单价与周边竞品基本一致,但多赠送了精装修。项目打出的一大卖点,就是 " 用毛坯价买精装房 "。
此外,精装修更趋于 " 定制化 "。虽然不可能像一般商品一样完全量身定做,却也为购房者提供了不同的装修方案,购房者可以根据偏好进行选择。
再者外立面。
立面公建化、超大窗地比、大面积玻璃幕墙等已成标配,造型上也纷纷融入属地化元素,力求强化归属感以及识别度。
一个项目公共空间好不好,通常可以从两个维度来衡量,一是硬體配套,特别是园林景观的水准;二是软性方面的,如生活氛围及物业服务水平。
据明源君观察,当前的 " 好小区 " 正呈现出一个明显趋势:力求通过各类场景打造,给居住者带去一种不同以往的生活方式,以及丰沛的情绪价值。
①把生态 " 装进 " 小区园林,形成亲自然生活方式
压力与日俱增的当前,人们越来越追求 " 松弛感 ",而回归自然被视为最好的放松方式。
越来越多的房企,强调将生态元素融入园林景观。
比如万科提出,要在三年内变成 " 植物园有限公司 ",让自然成为公司的基因。在项目设计上,积极探索如何让人与自然产生深度链接。
去年万科在嘉兴一个项目上做了一个 " 种子艺术中心 ",前期作为展示中心使用,后期则是社区服务中心。
整个建筑由二十个形态各异的盒子堆叠而成,设计的本意是营造一个微缩的立体街区,用 " 街巷 " 逻辑连接空间,带来有趣、多元的体验。
大量植物不经意地穿插在人们步行经过的建筑空间中,进入视线范围内并与身体产生直接触碰,让建筑与自然相互渗透,让绿意渗入人们的生活中。
种子艺术中心实景图,图源:明源地产研究院
另外,万科也是行业内少有的践行 " 儿童自然友好社区 " 的房企之一。万科提出打造 " 植物友好社区 ",通过构建植物科普课堂、儿童自然秘密基地、安全生长环境、友好服务空间等,打造全新儿童自然互动模块,将植物园 " 搬 " 进了家楼下。
另一家代表性房企是华润置地。华润置地打造的达尔文营地,以 " 儿童友好+自然生态 " 为主题,构建自然认知、自然探索、自然玩乐三大硬核场景,鼓励孩在玩乐中探索自然,亲近自然。
华润达尔文 营地效果图
②营造松弛感,努力给居住者提供情绪价值
" 松弛感 " 一词最早源于时尚圈,形容的是一种随性又自由的状态。
这个词广泛流行开来,从侧面反映出了当前人们释放压力,排解情绪的迫切需求。
住宅产品对于这个需求也做出了回应。
房企现在正在努力营造度假酒店的氛围感,让 " 家 " 变得更加轻松自在。
首先是酒店式大门。
以绿城为例。绿城的项目,非常重视社区主入口的打造,认为门厅是家和世界的中转站,精神的停靠点。
桂月云翠这个项目就做了一个 1.2 万㎡的全维实景示范区,一次性展示 " 前庭三礼 " 和归家动线的全貌。
其中,翡月之门挑高 7.9 米,长度达到 80 米,以八扇 PRADA 绿奢石打造景墙,配以巨型艺术雕塑,其规格完全能不输五星级酒店。
绿城桂月云翠效果图
最值得一提的是,还配置了世界顶级酒店才有的 " 车马院 ",分流人、车、服务动线,大堂入口的地下空间做了落客区,雨天可以在此上下车。还下重金做了地下光厅,并打造了当年颇为流行的 " 星空地库 ",将星级酒店的氛围感拉满。
绿城桂月云翠效果图
其次体现在园林景观设计上。
明源君留意到,小区景观的 " 边界 " 已经被打破,呈现出越来越多的可能性。
例如华润置地的项目,体现出了很明显的 " 度假理念 ",越来越多的度假式场景被应用到了小区景观设计中。
比如在华润许多项目中,都能看到利用高差设计的大型瀑布跌水。飞流而下瀑布,乍一看确实很有身在 " 景区 " 的错觉。
如下就是北京润府展示区设计的一处高达九米的瀑布。
北京润府瀑布景观效果图
这种 " 景区化 " 的设计手法,与项目外部生态相得益彰。让业主在社区内就能感受度假般的静谧氛围。
会所不再是项目加分项,而是演变为必选项,而且一个不够,还要两个。如今会所配置的项目已经比比皆是。
场景设计上也更为丰富,儿童玩乐中心、健身房、瑜伽房、茶室、社区共享厨房等等,基本都已经普及了。有了充分硬體支持,房企也在想方设法让这些场景 " 活 " 起来。
核心便是社群运营。现在几乎没有一家头部房企不做社群运营了。而且社群启动的时间不断前置,规模不段扩大 ……
比如,越秀地产在大本营广州做了一个露营项目,露营的基地是 3 个项目原有的配套,并且同步建立业主与客户共存的露营基地社群,运营 7 个月后成功火爆全城。
此外,社群运营已经被充分前置到营销阶段。客户刚买完房,便开始认识邻居了。
例如招商蛇口,项目还在销售阶段便已开始 " 攒局 ",邀请老项目的社群主理人和在售项目的业主一起聚会,让新业主更够更快找到志同道合的朋友。
小区是城市的细胞部門。如果从属关系上来讲,小区隶属于社区,社区隶属于城市。
当我们谈论从好房子到好社区,乃至好城区的时候,其实已经跳脱了传统的住宅开发范畴,上升了城市规划的层面。
这也反映了,产品竞争的进阶:从物理空间到生活方式;从建筑边界到城市规划。
一个住宅项目,如何去承担好社区乃至好城区的作用?
在谈论这个话题之前,明源君想引用绿城中国研发设计中心副总经理骆云的一段表述。
她认为,住宅创新的基本逻辑,是将山川河岳与城市精华浓缩到你身旁。怎么将 " 城市精华 " 融入楼盘里呢?举个例子,我们之所以热爱城市生活,因为城市中有高级餐厅、咖啡馆,有美术馆、大剧院,有运动场、公园,有街道的烟火气 …… 它们都是 " 城市精华 ",楼盘的公共空间也要用各种空间场景来呼应这些 " 城市精华 "。
明源君认为,这段表述很好的阐释了,当前住宅项目一个趋势。形象点来讲,大概可以表述为 " 将城市装进项目 "。
对此,万科也已在探索。
万科在上海落地的首个 " 未来城市理想单元 " 项目—— NEXUS 理想之地,便是对 " 建筑即公园,社区即城市 " 这一个产品主张的实践。
项目将中轴道路打造成为一个慢行街区,每个街角退让出一个小广场。错落的公共建筑分布在道路两侧,以小尺度、高密度的形式来尽可能承载丰富的城市功能。
在超级十字路口,設定了四个互動性更强的「公建盒子」,用来承载艺术展厅、市集空间、运动馆、邻里中心四大功能。
住宅楼栋入口 200 米内可达 6 种以上便利设施,100 米内可达公园 / 活动场地;由六个地块组合,有了这条中轴道路的串联,6 个地块不再是被围墙封起的 " 孤岛 ",而共同成 "10 分钟步行可达 " 的全景微缩城市。
万科项目效果图
房子有物理边界的,但生活没有。现在的地产项目正在努力打破这个物理边界,让城市浓缩进项目,让项目延展到街区里面。
2、红线外主动退让,将项目与城市相衔接
在过去,地产项目通常追求货值最大化,红线内的每寸地都要充分利用起来。现在为了营造更好的居住体验,一些项目会主动将红线向后退让,让渡出一部分空间做景观绿化;同时对红线外的环境进行修复,使项目与周边社区充分融合。
比如华润置地中环置地中心项目。项目南面是 13 万㎡的公园绿带,为了与之更好衔接,南向沿街面打造成了 " 润系 " 景观水岸。同时,主动将红线向后退让,让渡出空间来打造街角花园;自费对市政道路的行道树、地砖等进行了更新更新。
华润 " 润系 " 景观水岸
在越秀地产的项目中,这种做法也很常见。
比如在做观樾这个项目时,就对红线外区網域做了大量投入,包括月亮湖湖水净化、沿岸景观更新修复,二期地块还将规划约 1 万㎡的滨湖商业。
规划示意图
这样一来,项目与城市界面之间的关系变得更和谐。
民企退潮,国央企崛起,房企竞争格局的变化,也带动了住宅产品更新。
众所周知,国央企在做片区统筹方面天然具有优势。随着国央企规模的增长,片区统筹所带来影响也在持续扩大。
当住宅被纳入到片区统筹范围时,意味着项目从一开始便是以城市开发的视角进行规划布局的,相比单盘开发,项目所在片区乃至整个城市将呈现出更高的融合性。
典型如华润置地。华润置地素来一片区开发见长,这也是其最大优势之一。
去年,华润置地发布了 " 高品质九观 " 产品新标准,其中就包括 " 城市观 "。
" 规划先行、活力社区 ",城市观强调的是,从宏观城市发展到中观社区部門再到最小居住单元,各种尺度都能通过规划理念串联起来,避免碎片化的、割裂式的开发,从而打造积极活力的融合城市、融合社区。
本文来自微信公众号 " 明源地产研究院 ",作者:若可,36 氪经授权发布。