今天小编分享的财经经验：李嘉诚为何7折拋售楼盘？背后原因居然是这些，欢迎阅读。
财联社 8 月 7 日讯（记者 王海春）香港首富李嘉诚旗下长实集团 7 折卖楼的消息，被指向当地楼市投入一颗 " 深水炸弹 "。
日前，长实集团公布了香港油塘 " 亲海駅 II" 项目共 132 户价格单，每平方英尺价格约 1.5 万港元 ( 约合人民币 14.8 万元 / 平方米 ) ，均价回到 7 年前。从认购情况来看，该项目开售后周末认购申请超过 3000 宗。
多位受访专家告诉记者，长实香港 7 折卖楼背后，与项目位置，及市场情况变化下自身销售策略调整，均有一定关系。
项目位置不佳
" 该项目位于香港的工业区，位置比较偏远，配套不完善，且楼盘附近多为仓库，并非成熟的居住区網域，目前周边商业等相关生活配套并不齐全。" 香港一家投行分析师对记者表示。
汇生国际融资总裁黄立冲告诉记者，长实 " 亲海駅 II"7 折卖楼事宜引发很高关注，但需要指出的是，该项目的软肋是周边为工业用地。" 在周边拿地的其他开发商都没有动工，交通设施和配套不足。"
一家国际知名房产咨询公司管理层也告诉记者，" 项目附近还有其它基建，预计接下来很长时间，周边将会处于工地状态。"
" 从项目定位来看，套内面积差不多 20 多平方米，主要面向能够接受小面积房型的买家。这部分买家相当一部分属于刚性需求，其可能无法申请到香港的公屋，因为公屋对申请人资产、收入都有相应的要求，若申请人有一定资产或收入超出申请标准，只能将目光投入那些总价低、但位置及配套可能不太理想的楼盘。" 前述投行人士说。
就 " 亲海駅 II" 项目 7 折售楼，业内人士表示，长实这一项目现在的价格的确有所下降，但仍然较周边二手价格要高 10% 以上，横向比较，其价格还算不上非常便宜。
对于该项目是否属于低价拋售，黄立冲认为，这其中营销的味道更强一些。" 我们认为，按现在的市场行情，要卖得动应该比周边便宜 20%-30%，这是一个比较务实的定价。"
" 现在首推的部門，是相对比较差的部門。香港发展商推盘，往往会用比较差的部門，以最低的价格增加市场关注度，来招揽客源。" 前述国际知名房产咨询公司管理层称。
香港楼市面临多重挑战
从市场层面来观察，长实香港项目 7 折卖楼一个大的市场背景是，香港楼市正处于新一波调整周期中。
在仲量联行香港主席曾焕平看来，香港楼市正经历自 2008 年以来最长的调整期，并且尚未见底。
第一太平戴维斯分析师也认为，香港住宅市场 2023 年正面临崎岖的复苏之路，而市场面临的一个重大挑战是供过于求。
据第一太平戴维斯数据，未来四年，香港可能有超过 100,000 个一手部門可供出售，但每年对一手物业的需求，预计仅为 18,000 个部門。
" 综合住宅供求状况，香港的纳税人口出现幅度不小的下跌，这意味着购房的需求出现了下降。住宅市场购买力下降，供应量还在不断增加，这种情况下，也就不难理解长实为何会通过降价销售来刺激需求。" 黄立冲表示。
在价格方面，香港房地产市场也出现了回调。戴德梁行香港执行董事、香港研究部主管邓淑贤介绍，根据政府部门最新数据，香港整体住宅物业价格于 5 月份由升转跌，5、6 月分别按月回调 0.9% 和 0.5%，首 6 个月累积上升 4.3%。
据戴德梁行追踪的香港受欢迎屋苑楼价数据，过去 5、6 月热点楼盘也出现轻微回落的迹象，抵消部分一季度的升幅。其中，代表刚需楼盘市场的沙田第一城呎价按季跌 3%，上半年升 16.4%；代表中价市场的太古城则按季下调 3.9%，上半年升幅约 6.9%；而代表豪宅市场和保值性较高的贝沙湾按季亦微跌 1.1%，上半年升 4.2%。
曾焕平则指出，按息上升、庞大住宅新增供应及内地买家未重归香港楼市的重重因素下，香港中小型住宅价格第一季上升 4%，第二季度按季回落 1.2%。
" 香港楼价于过去 20 个月从高位下跌最多至 15.9%。值得注意的是，目前左右市况的因素均不利于楼市复苏。加息、股市波动、外围经济疲弱及新出生率及结婚人数减少，影响住屋需求。同时，内地经济复苏步伐较预期缓慢，对香港楼市带来的帮助也相对有限。" 曾焕平称。
黄立冲告诉记者，对香港楼市另一个不利因素是利率：在美元加息周期的压力下，香港楼市正面临非常大的挑战，这可能会导致物业价格，特别是豪宅价格的下跌。
" 现在香港银行同业拆息已经达到 5 点多，而平均租售比只有 2% 左右，这样的市场环境下，购房者面临非常大的压力。此外，市场供求关系发生变化的背景下，如果利息保持上扬，长期来看，香港楼市可能会出现普遍的下跌。这种情况下，长实通过降价销售来吸引买家，也是一种常见的市场策略。" 黄立冲补充道。
" 近期受加息、股票市场波动及外部经济复苏缓慢等因素影响，均抑制了买家入市情绪，这对香港住宅成交和价格的复苏形成了阻力，导致发展商在定价时需要随行就市。" 邓淑贤称。
