今天小编分享的财经经验：手握1200亿，万科依然焦虑，欢迎阅读。
2014 年郁亮提出地产进入白银时代，2018 年他喊出 " 活下去 "，而今，他说现在行业里每个人都不容易。为了补充资金弹药，万科今年 2 月曾打算大幅度折价定增 150 亿元，然而就在几天前，该计划终止了。
作者 | 李 逗
编辑 | 孙春芳
运营 | 刘 珊
8 月 31 日万科中期业绩会上，万科集团董事局主席郁亮被问及一个又一个关于楼市发展的问题。
郁亮一直倡导 " 做好农民种好地 "。但这一次，他忍不住了，从万科的业务谈开去，谈到了地产从业人员的困境，谈到了行业的前途：" 当下地产行业的从业人员感到前所未有的压力，看不清未来，每个人都非常不容易，市场显然已经超跌了，目前处于胶着状态，希望已出台的政策尽快落地实施。"
郁亮一向属于市场的冷静派。
2014 年，郁亮提出楼市进入白银时代时，还遭到了孙宏斌的公开 diss，老孙说 " 白银时代 " 这一提法 " 太扯了 "。到 2018 年，万科发出 " 活下去 " 的口号，再次引发业内 " 群嘲 "，还被指 " 贩卖焦虑 "。
但事到如今，形势的发展证明了郁亮确有先见之明，真正活下来的民营房企已屈指可数。
在这轮房地产的狂风骤雨下，万科成了少数 " 活下来 " 的房企。然而时移世易，房企格局已从过往的 " 恒碧万融（恒大碧桂园万科融创）" 变成了 " 保万中（保利万科中海）"，面对紧追其后的一众房企们，万科能否守住自己的位置？
市场 " 超跌 " 下的经营挑战
喊出 " 市场显然是超跌了 "，郁亮的论据是清晰的。他分享了一组行业数据：全国商品住宅新开工面积 2021、2022 年分别下降 11% 和 40%，今年前七个月继续下降 25%。
" 按照这个下滑程度，预计今年新开工面积仅为 6.6 亿平方米，将回到 2006 年的规模。当前国内城镇人口 9.2 亿人，今年预计新开工水平折算成人均面积只有 0.7 平方米。" 郁亮说道。
财务出身的郁亮，对于数据有着天然的敏感性。他的发言特点是理性务实，喜欢用数据说话，甚少表达情怀。而在当前环境下，万科的一系列经营表现，也同样受到了市场超跌带来的压力。
今年上半年，万科录得营业收入 2008.9 亿元，同比下滑 2.91%；归母净利润 98.7 亿元，同比下滑 19.43%；净利润率为 7.55%，同比下滑 1.21%，毛利率为 18.87%，跌破 20% 的关口，对比 2019 年同期 36.25% 的毛利率更是 " 腰斩 "。
楼市震荡中，房企债务爆雷、延期、违约等已经不是什么新鲜事儿了，净利润水平下降更是几乎成了行业共性。但面对这一利润趋势，投资者依旧没有绕过这一问题。
中期业绩会上，万科总裁祝九胜解释道，" 净利润下滑主要来自两方面原因，一是结算规模、结算收入下降大约 10.5%，二是结算毛利率下降 1.6%。"
冰冻三尺，非一日之寒。两年前的 2021 年中，万科净利润同比下跌 46%，出现上市以来最大跌幅。郁亮为此破天荒地道了歉，反思自己在投资上的失误，主动放弃了全年奖金，还把年薪降到了 154.7 万元。
他当时总结万科存在的两个问题：一是投资激进，二是离散度高。这之后，万科很快取消了高管层级，集团高管都要下沉前线去干活。不仅祝九胜开始兼任长租公寓事业的第一负责人，郁亮也成了集团首席客户官。
去年开始，万科在内部加大了对新项目投资的把关。万科联席总裁兼开发经营本部首席合伙人张海，也把万科 1413 个项目挨个做了编码，按开发难度和竞争烈度抽成八个等级。在新项目投资上，万科对项目毛利率的要求严控在 20% 的标准。
"2023 年 1-8 月份，万科一共投资 32 个项目，719 亿的总投资额，股东 IRR （Internal Rate of Return, 内部收益率）水平普遍在 20% 以上。" 万科首席运营官刘肖说道。
但即使如此，在两年市场超预期的下行环境下，万科短期内的销售毛利率仍将有较大压力。万科管理层坦言，" 这些压力会在今明两年体现在结算业绩上，结算毛利到时还会有一定程度的下滑。"
股价低迷，撤回 A 股 150 亿定增
业绩会开始的半个月前，有投资者在互动平台上提问："2019 年中国地产 4 强，碧桂园、万科、恒大、融创，其它 3 家都已经爆雷了，请问公司存在爆雷可能吗？"
这也不怪投资者们多虑。房企们一个接一个巨亏百亿的中报业绩单，确实让投资者心惊胆战。
万科的财务状况又如何呢？
截至上半年，万科有息负债合计 3213.6 亿元，其中一年内到期 457.0 亿元，占比 14.2%，较年初下降 6.3 个百分点。万科执行副总裁兼财务负责人韩慧华解释道，" 公司短债占总有息负债的占比降到了历史低位。"
在最重要的现金流上，万科持有货币资金 1221.8 亿元，现金短债比从年初的 2.1 倍升至 2.7 倍，净负债率为 49.47%。
经过多年去杠杆的努力，万科很早就失去了 " 行业第一 " 的帽子，被恒大、碧桂园相继赶超成了 " 老三 "。但现在，恒大、碧桂园已经灯火下楼台，而 " 小心驶得万年船 " 的万科，仍矗立在舞台中心，一举一动备受瞩目。
可即使努力做到了财务上的稳健，万科在股价表现上，还是不太理想。对于多年的万科 " 铁粉 " 而言，近半年更是个异常难熬的阶段。
截至 9 月 5 日收盘，万科 A 股价报 13.88 元 / 股，不仅较 2018 年的高位 31.92 元 / 股下滑近 60%，今年以来的股价也下跌约 20%。这样的股价表现，实在无法和地产龙头大哥的地位相匹配。
就在公布半年业绩单的当晚，万科也发布了 150 亿元定增再融资计划中止的消息，让市场倍感意外。
万科的这份 150 亿元增发方案，此前就备受多方关注。如果发行成功，这将成为房地产行业最大规模的股权融资方案。但在增发定价上，投资者对于折价增发的疑虑却一直挥之不去。
因为万科在增发公告中对增发价格是如此表述的：不低于前 20 个交易日均价 80%，其中并未注明 " 不低于最近一期每股净资产值的较高者 "，也就是说，万科有可能以低于净资产值的价格进行增发。
为了让 150 亿元融资的方案通过，万科管理层进行了为期 6 个月的拉锯战。从最早 2 月份宣布的定增，再到股东大会预案申请的投票通过，万科已经做了不少努力。
按照规定来看，下一步只待证监会发审委审核通过，这笔高达 150 亿的股权融资，就能发行成功。而公告的 3 天前，监管层指出，房地产上市公司再融资将不受破发、破净和亏损限制。
但距离股权融资的成功只剩临门一脚时，万科却宣布止步了。对于这个问题，万科方面解释，这是因为公司 A 股股价显著低于每股净资产，因此经审慎分析、研究与沟通后作出上述决定。
而在业绩会上，万科董秘朱旭又做了进一步解释，" 目前股价较低，机构投资者对在当下价位定增有担忧，认为要保障现有股东权益，需要慎重考虑。接下来会根据市场情况，再考虑启动增发。"
截至 9 月 5 日收盘，万科股价为 13.88 元 / 股，而截至年中其每股净资产为 21.44 元 / 股。在镜鉴咨询创始人张宏伟看来，" 现在只有万科 A 股只有 13 块多，股价远低于管理层的预期，在低点融资也不利于投资者的利益。"
不过，在今年 3 月 2 日，万科 H 股率先以每股 13.05 港元的价格配售了 3 亿股 H 股，配股筹资 39.15 亿港元，配售价较 3 月 1 日 ( 即配售協定日期前一日 ) 联交所所报收市价每股 H 股 13.90 港元折让约 6.12%。
等待 REITs 的春天
房地产行业行至今日，能存活下来的民营房企，都是历经磨练，才能穿越雷暴区。但对于日后的存量市场厮杀，少有房企会不焦虑。而这方面的质疑，也时时围绕着万科。
掌管万科多年，摩羯座的郁亮始终低调、理性，意志坚定，一旦认定一个目标，不管过程有多艰难，都会一丝不苟地迈进。靠着这个意志，他完成了很多令人震惊的事情，比如登顶珠峰、减肥变成型男等。
在推动万科转型这件事儿上，郁亮也保有一股韧劲。10 年前，他就坚定地预测到纯地产开发会有天花板，所以提前做了布局。
最高峰时期，万科不仅推出了物业服务、商业地产、物流地产、长租公寓等地产相关业务，还一口气推出了冰雪度假、养老、教育、产业办公等衍生业务。
但一轮跌跌撞撞的摸索后，祝九胜还是不得不承认，" 我们当年过于乐观了 "。
如今，经过一系列的收缩聚焦后，万科的多元化业务聚焦在长租公寓、物业、物流、商业地产等经营服务业务上。
财报显示，2023 年上半年，万科经营服务业务收入 267.3 亿元，同比增长 11.9%。其中，物业服务的收入增速为 12.2%，物流仓储、 租赁住宅、商业地产业务（含非并表项目）的收入增速分别为 17%、10.6% 和 7.3%。
不过，从长期来看，虽然经营性业务已经呈现增长态势，但要为万科带来明显的正向盈利还需要时间，而这方面的重大突破，目前仍旧有赖于 REITs（Real Estate Investment Trust，房地产投资信托基金）的成功发行。
万科联席总裁兼物业事业集团首席合伙人朱保全表示，商业地产 2023 年最重要的一个政策是 REITs 出台，为持有型、经营型不动产带来了春天。
万科执行副总裁兼首席运营官刘肖也指出，REITs 确实坚定了万科管理层的战略选择，目前推进三个 REITs 的发行工作：一是物流公募 REITs，选择了位于浙江、广东的资产；二是消费基础设施，印力已在 3 月 24 日政策放开后第一时间对接相关申报部门；三是泊寓 3.8 万间纳保公寓组织了 REITs 发行准备工作。
今年 1 月 17 日，万科与中国建设银行成立的建万住房租赁基金挂牌，募集规模 100 亿元，主要投资于万科及其下属子公司及其关联方持有的自持住宅、存量商办物业等存量资产。
刘肖透露，在过去 7 个多月里，基金已完成 6 个项目交易，其中两个项目已经彻底交割完毕。
