今天小编分享的财经经验：万科郁亮，默默闯关，欢迎阅读。
撰文丨李惠琳 江一苇 编辑丨谭璐
万科董事局主席郁亮，努力稳住局面。
3 月 13 日，其 A 股和港股未能延续前日的涨势，有所回调。3 月以来，万科的股债价格，跌宕起伏。
前一天，YY 评级发布消息称，多家银行在为万科筹措最高 800 亿元人民币的银团贷款，以应对债券偿付。受此刺激，万科领涨地产板块。
面对各种传闻，郁亮默默做事，没有作出正式回应。
8 日，万科发布公告，3 月 11 日到期的 6.3 亿美元中期票据，全数偿付本息。
也有消息称，3 月 8 日前后，多家险资派出高管到深圳万科总部，进行新一轮磋商。
风波未平，郁亮需要进一步证明，万科真的能好好 " 活下去 "。
努力兑付
万科的股债价格异动，源于 3 月初的传闻：一宗债务展期谈判被拒绝。
关键时刻，新华资产出来澄清，传闻不实，与万科一直保持正常业务合作。
业内也认为，万科是受市场情绪拖累，基本面未出现骤变，也未有违约信号。
2 月底以来，郁亮与深圳地铁相关高层就赴北京与多家险资商谈，重点并非对债务进行展期，而是希望险资不要提前行权。
3 月 8 日前后，多家险资与万科展开新一轮磋商，内容涉及将债务偿付期限延长至少一年、追加增信担保和抵押品，以及发行债券将 " 非标转标 " 等。
从总量上看，万科有一定偿债压力。
根据 YY 评级的研究，截至 2024 年 3 月 10 日，万科境内外债券余额合计 861 亿元，集中于 2024（261 亿元）、2025 年（362 亿元）到期。
目前，万科年内的境外公开债已偿付近一半，剩下 5 月及 6 月到期的两笔境外债。
万科表示，会通过境外自有资金、境外子公司的境内项目分红或股权转让资金，以及境外银团贷款等方式兑付。
从账面上看，截至 2023 年 9 月底，万科的现金及现金等价物为 1012 亿元，对短期债务的覆盖倍数为 2.2 倍。
投资者的担忧，部分可能来自对万科销售下滑的担忧。
2023 年，万科以 3761.2 亿元的销售额稳住行业老二的位置，同比减少 6.2%。
2024 年前两个月，销售同比下降 41.65%，跌幅扩大。不过，同期百强房企的降幅为 51.6%，万科仍跑赢行业。
有进有退
YY 研究指出，对万科 2024 年债券偿付进行压力测试，即使监管压力下银行贷款和非标敞口保持，万科债券刚兑只能依靠资产变现。
盘点万科可变现资产，仅考虑一线项目情况下，处置对价约 579 亿元。
郁亮不得不加速处置资产。
去年 12 月，万科以 4.8 亿元的价格，出售多家悦榕酒店的管理权。
1 月，万科先将深圳高新投 6.16% 的股权出售给深投控。
2 月，又将最赚钱的商场——上海七宝万科广场 50% 股权，打 7 折卖给香港领展基金，回笼资金 23.8 亿元。
同时，万科仍保持了一定投资节奏，2024 年 1 月，万科新增 3 个开发项目，分别在银川、昆明和贵阳，权益价款 9.3 亿元。
有进有退，万科仍有底气：
一是深圳国资的支持。其第一大股东是深圳地铁集团，截至 2022 年末，深铁持有万科 A 股 27.88% 的股份。
" 万科不是一个人在战斗！万科背后是深铁，深铁背后是国资委。深铁工具箱将全力支持万科！" 深圳地铁董事长辛杰曾表示。
不过，也有险资表示，会关注大股东能否用更有力的手段驰援万科。
二是持续的融资渠道。2023 年上半年，其新发行 60 亿元境内债券、90 亿港元境外贷款。此外，万科还在拓展公募 REITs 的新融资渠道，盘活重资产。
目前，已成功申报两只公募 REITs ——华夏万纬仓储物流封闭式基础设施 REIT、中金印力消费基础设施封闭式 REIT，万科长租公寓的 REITs 也在申报中。
其中，华夏万纬 REIT 于 3 月 1 日获深交所受理，计划募资 11.59 亿元。中金印力 REIT 早于 2023 年 10 月获批，拟募资 35.77 亿元。
筹谋闭环
借助 REITs 的机遇，郁亮对以后也有所筹谋。
在他看来，未来不会回到对住宅开发过于依赖的阶段，包含商业、物流、租赁住房在内的经营服务业务，会持续成为万科全新的融资渠道。
郁亮曾提到，REITs 对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性，能够实现商业模式的闭环。
一旦完成 REITs 的环节打通，万科有望真正从开发商转变为不动产商。
2024 年 1 月，万科成立商业事业部，七个区網域的商业业务、印力集团统一并入，原南方区網域首席合伙人孙嘉出任商业事业部首席合伙人。
至此，商业板块被提到与开发业务、物业板块同等地位。
此前，万科的商业板块资产较为分散，自有资产分布在七大区網域事业部，与收购而来的印力集团，以两个体系独立共存，难以形成合力。
实际上，论总规模，万科的商业业务排在行业前列。截至 2023 年 6 月底，万科（含印力）累计开业 203 个商业项目，建筑面积 1118.3 万平方米。
万科方面表示，消费类基础设施 REITs 试点，为其商业业务带来了重要发展机遇，一盘棋建设和强化团队管理力量，能更好地抓住机会。
新出路难以快速见效。2023 年前 9 个月，万科经营性收入占总收入的 14%。
" 经营服务业务赚的是小钱、长钱和辛苦钱，在短期内要对整体盈利表象有重大改变，还有难度。" 郁亮坦言。
在此之前，他仍要等待开发业务的漫长修复。
