今天小编分享的互联网经验：楼市信心正在回来，欢迎阅读。
最近听说又有房企要冲击千亿了。
上一次听到这个四字组合还是在 2020 年。
当时，电建地产定下千亿目标；融创中国孙宏斌以 30 港元 / 股左右的价格多次增持自家股票，花了超 1.5 亿；到了年底，经历下跌之后，万科的总市值仍然有超 3300 亿；恒大的市值还有约 1500 亿。
2020 年，千亿房企的数量爬上山顶，有机构统计的是 "43 家 "，虽然有虚报业绩的水分，但 30 家至少是实打实有的。
一晃将近 5 年过去了，融创的市值不到 200 亿，股价 2.1；万科 A 经历了一个半月的爬坡之后，总市值上升约 20%，至 927 亿，但也不到 5 年前的 3 成。
而恒大，如果以 " 独立运营 " 作为一家企业生死的判断标准，它已经 " 消失 " 了。
这 5 年间的市场走向，企业的兴衰转向，斩断了很多地产人的信心。
作者拍摄
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5 年不短，足够郁亮从入职万科爬升到整个公司的副总经理；是碧桂园从生死路上捡回生机，销售额增长两倍，开始去海外建设那个知名大盘的时间。
王健林在 " 胡润百富榜 " 上最高光的时间，也正好是 5 年。
流失的时间，和流失的财富，对于地产和地产产业链上的企业、个人来说，都是如梦破灭一般的记忆。
前一段时间打车碰到一个 " 同行 "：原来是干工程的，这几年不可避免的赔了，欠了一些债，为了保护妻、子，形式上离了婚，自己出来跑滴滴赚日常开销。
打车多了，你会发现，这种情况还挺高频的。
这周又碰上一个能聊的大哥。一上车，他就说：" 这是我最后一单活儿了。"
我们问：这么早就收工了？
他美滋滋地回答：我们村要拆迁了，200 多万。
他家位于河北环京，他的故事还有转折：之前做包工头，在河北、内蒙、东北接分包工程，干的活儿倒是都不赔钱，但要不回来钱。
最开始他的供应商找他要钱，他爽快付完，再去甲方要钱，发现要不出来。后来他 " 学精 " 了，甲方不给他钱，他也不给自己的供应商钱——就像很多开发商一样，美其名曰 " 共渡难关 "。
有时候去要钱，几十、上百万的欠款，他只能一次拿到 5000。
他说，年景好的时候，身边不少人干工程、干开发商，现在过得最滋润的一个朋友不是主动收手的，而是大开发商进了他们县城，他抢不到地，不得不停下来，躲过了一劫。
这几年，新房成交量从 18 万亿腰斩，降到 9 万亿规模，大开发商也不太拿地了。
缩量的市场，诞生了主动缩量的企业。这个时间一直持续了 5 年。
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这 5 年期间，有的房企在债务重组，有的房企在甩掉高峰期抢地拿到的 " 负资产 "，有的企业在不断优化体系、调整心态，从打法和组织模式上去适应 " 黑铁时代 "。
现在，已经有一批企业调整好了。
除了一直在猛冲的中建、中海，华润，金茂、国贸，以及象屿这样的地方性房企，也开始重新加速。
这意味着，一些企业对市场的判断：" 缩量 " 阶段告一段落，2025 年会比 2024 年好，结构性机会只会更多。
去年四季度至今，房地产市场铺垫了一波行情，让部分企业再次相信政策的推动有一定作用，以及一些企业摸索出的困难市场解法有效用，也能够去模仿。
看到一家企业吃到了肉，也想去分一口，这是企业的天生的基因，也是他们所看到的 " 生门 "。
来源：豆包 AI
一位房企高管说：2025 年不会再有新的知名企业暴雷了。
今年可能是最后一个 " 保交楼 " 高峰，也是没有躺平的企业风险出清的最后一个苦年。
一些房企甩掉负资产和负心态的过程告一段落，正在重拾信心。
企业信心回归的迹象还有 2 个：
第一，拿地时候的竞争更加激烈了，房企开始愿意冒风险砸钱做项目。
对市场的预期，土地市场是最直接的表现。
今年 1-2 月，北京土地成交的溢价率有点恐怖。
朱房村两块地，华润 + 中铁置业 + 招商联合体出价 91.52 亿，拿下 HD-0803-0029 地块，溢价率 17.33%；建发 90.404 亿拿到 0030 地块，溢价率 25.04%。
朝阳三间房地块，被保利 + 金茂联合体以总价 87.295 亿获得，溢价率 10.05%。
之前的三年中，北京土拍溢价率最高的是东城区金鱼池地块，溢价率 25%，同时也是期间唯一一块溢价率超 20% 的地块。
上海市 2 月份排出的最高溢价，是虹口区 C080302 单元 hk329-11 地块，溢价率 38.2%，楼面价达到 11.7 万 / 平米。
杭州的纪录是华润置地创造的，以 72.48% 的超高溢价率拿下杭州城东新城地块。
深圳最新的纪录诞生在 1 月 16 日，中海以 30.65 亿元竞得龙岗区龙城街道 G01045-0200 地块，超过 240 轮举牌，溢价率 70.4%。
有一个去年的数据可以参考：整个 2024 年，重点城市推出很多核心区位的优质地块，它们成交的平均溢价率约为 15%。
现在房企的杠杆普遍下降，还能在土地市场上举牌的，普遍都是真金白银的下注。
第二点，客户的犹豫期在缩短。
这个现象的原因稍微有点复杂。
主要是因为" 市场的有效性 " 在起作用。市场开始有效，来自三个方面：
一是新房回归市场定价机制，开发商可以拿出策略、产品去匹配需求。同时没有了 " 限价房 " 等直接作用于价格的政策产品冲击，需求端的预期变清晰了。
二是二手房作为重要的价格和保值参照，前几个月成交量大涨，提供了足够的样本，一些客户在分析了不同板块的房产价格坚挺程度之后，产生了 " 外换内 "、" 旧换新 " 需求，低价出售的资产，也引起了一波刚需入市。
此外，有真实买房需求和资产置换需求的客户，行动加快了。特别是改善、置换需求，因为有 " 好房子 " 的冲击，老房子和新房子之间的产品代际差太明显，出于资产安全考虑，在加速 " 卖旧换新 "。
对于 " 资产折旧 "，最为敏感的群体是持有大量房产的有钱人，上海去年和今年卖得最好的是 144 平以上户型，也间接证明了这点。
微信的搜索指数是很直观的反映（关键词是 " 买房 "）。2024 年 "517"、"930" 两个节点快速上升，去年底至今持续上升。
图源：微信
但需要注意的是，全国市场局势并不会彻底反转。
接下来，市场会区别对待不同房企，房企会区别对待不同城市。
在开发商眼里，北京、上海的地大部分可以无腦拿，是重仓区網域；成都、西安、杭州的地可以拿，值得加仓；南京、长沙等重点二线城市的地，需要挑着拿，要看地段够不够好、符不符合自己现有产品系定位。
大部分三四线城市仍然是低气压区，不值得把有限的资金投进去。
还有一点：地产项目进入了一种新的 " 跑得快 " 游戏。
如果一个新项目首次开盘能火，那么它大概率会继续火下去。如果首开冷了，不大降价换量基本就救不活了，一代一代新产品出来会把老项目一层一层压下去。
所以，他们的姿态变成了：起步就开始冲刺。
