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救市，功成不必在 " 楼 "。
深圳复苏的力度在北上深中属于最弱的。而上海、北京市场表现则较广州、深圳明显强劲。
楼市的放松政策，从来不是仅仅针对楼市的，也不是仅仅着眼楼市的，有着更宽的视野和更高的目标。
救市，功成不必在 " 楼 "。
楼市的放松政策，从来不是仅仅针对楼市的，也不是仅仅着眼楼市的，有着更宽的视野和更高的目标。
01
救市
9 月 20 日晚，广州调整该市限购政策，这也是一轮完整的房地产牛熊市道中第一个放松限购的一线城市。
当日，广州市政府发布了《关于优化我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，提出了调整住房限购政策实施区網域范围——将本市住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，本市户籍居民家庭限购 2 套住房；非本市户籍居民家庭能提供购房之日前 2 年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购 1 套住房；将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从 5 年调整为 2 年。
用大白话解释，政策执行后的结果就是几条：
1. 除越秀、海珠、荔湾、天河、南沙、白云（不包含四镇）地区依旧限购外，其余区網域一律放开限购。
2. 限购区網域内本地户口家庭可以买 2 套，外地户口的家庭可以买 1 套。
3. 不限购区網域的全款可以买多套，贷款可以买 2 套。
4. 全網域出售满 2 年的住房免增值税。
02
解读
这个政策有几个地方值得玩味。
1. 这一轮放松的重磅政策都是从广州开始，无论是 8 月 30 日的认房不认贷，还是 9 月 20 日的放松限购，这也说明广州对于房地产的依赖度要高于其他一线，同时市场表现也弱于其他一线。
根据统计显示，即便广州在一线城市中首个落地 " 认房不用认贷 " 政策，并下调二套房首付比例，但市场的需求动能仍然不足。
截至 9 月上半月，广州一手住宅成交面积为 571.5 万平方米，与去年同期相比仅微增了 1.5%，与上半年 14% 的增速相比大幅收窄。
与此同时，截至到 8 月末，全市一手住宅库存面积达到 1275 万平方米，去化周期攀升至 19.6 个月。
通过数据可以看出，广州楼市并没有因为前期利好而迅速回暖，反而疲态尽显，这也是进一步放松又从广州开始的原因。
2. 广州楼市上一轮牛市的两大热点片区，也是广州近郊发展较好的黄埔和番禺，成为不限购区網域，说明这两个区網域对于土地财政的需求还是比较高的。
3. 南沙作为一个处于高速发展阶段的郊区区網域，和主城区一样被限购，说明南沙在政府规划中的地位较高，发展战略性储备用地较多，这一点和北京通州比较类似，通州作为一个远郊区，限购政策甚至严于北京城区。
4. 满 2 年二手房出售免增值税是一种实打实给市场让利的政策，充分说明管理层救市的决心，拿出真金白银来挽救市场才是真的救市。
那么这次政策对广州楼市和其他一线城市的影响几何呢？
03
一线
我们参考上一轮认房不认贷政策在广州实施之后，其他一线城市政策跟进的速度，不排除近期内放松限购政策向其他一线蔓延的可能。
目前看深圳的跟进的概率最高，毕竟深圳市场在 2021 年 8 月之后就一直低迷，二手房单月交易量始终在 3000 套以下徘徊，最低的 2022 年 2 月份甚至低到过 800 多套的 19 年历史最低点。
深圳 9 月份的二手房成交量首要目标是冲击 3000 套，这一目标距离 5000 套的荣枯线仍有 40% 的差距。
虽然进入 9 月，深圳全市二手房连续两周成交量回升，但是挂盘量继续增加。目前深圳全市共有 56119 套有效二手房源在售，较上周增加 1153 套，这是深圳楼市近 13 年来二手挂牌的最高记录了，对应的去化周期约 18 个月。
深圳复苏的力度在北上深中属于最弱的。
而上海、北京市场表现则较广州、深圳明显强劲。
2023 年 9 月 1-15 日，上海二手房成交 8733 套，相比 8 月份同期增长 22%。结合看 6 月成交 12314 套，7 月成交 12227 套，8 月成交 13471 套，上海基本探明了成交量底部。
挂牌量方面，上海二手房挂牌量约 7.8 万套，对应二手房月成交量，去化周期约 5 个月。后续我们需要关注的是 9 月份上海二手房成交量是否突破 15000 套并持续站稳。
2023 年 9 月 1-15 日，北京二手房成交 6425 套，相比 8 月份同期增长 41%。结合看 6 月成交 11607 套，7 月成交 9718 套，8 月成交 10960 套。北京复苏的形势和幅度，看起来比上海更强。
9 月份北京二手房成交量预计将突破 12000 套，结合近期的签约量，10 月份成交量有望突破 15000 套。北京二手房挂牌量约 13 万套，去化周期约 10 个月。
由于北京 2019 年后涨幅并不明显，且 2022-2023 年成交量下滑不明显，一旦持续复苏，很可能成为这一轮全国楼市复苏的龙头。
所以，北京、上海的政策出台可能更为谨慎。
而这种谨慎并不仅仅体现在北京、上海这样的超强城市，即使其他一、二线城市，政策的落地也是较为谨慎的。
04
谨慎
这一轮房地产救市与 2014 年 "9.30 新政 " 和 2015 年 "3.30 新政 " 最大不同在于这一轮新政是根据市场表现不断调整、有松有紧的，而不是一刀切、一次到位的。
例如市场一直预期的 " 首套 2 成首付 " 并没有在广州落地。
根据最新的消息，广州四大行新政策并未施行首套房 2 成首付政策。最新政策为在广州无房及有 1 套房无贷款或贷款已结清，首付为 30%，利率为 LPR-10bp；在广州有 1 套房且在供，首付为 40%，利率 LPR+30bp。
这一政策远不及市场预期。
而南京在月初 " 落实首套房两成首付、二套房三成首付 " 的政策也打了折扣。9 月 20 日，有楼盘通知购房者其首套房的首付比例从 20% 涨至 25%，二套房则由 30% 涨至 35%，其他城区则按照之前的新政不变。
这种政策的微调都体现出在楼市政策持续放松中，依旧始终保持谨慎性，防止过去那种 " 一放就乱 " 现象。
但是比谨慎更为确定的是 " 乐观 "。
05
乐观
可以确定的是，楼市放松的脚步却并不会停下来。
我在 8 月 31 日发布在功夫财经的文章《轮到一线放大招了》中写过，这一轮政策调控的特点就是——会一直加码放松，直到管理层认为市场表现满意为止。
不满意，就会一直放松；还不满意，就继续放松。
按照这个思路，未来深圳的限购、限售、增值税 5 改 2 并非不可能，甚至上海、北京的限购、限售、增值税减免都有可能出现。
那么，政策可能用什么样的形式呈现出来呢？
2021 年我在线下课程中就讲过，真正有效的政策放松是从十二个字开始的，这就是 " 郊区破局 税费让利 人才入手 "。
" 郊区破局 " 就是一线城市的限购、限售都是从郊区开始打破，根据市场表现逐步向市区延伸。
广州已经做出表率，将南沙区、白云区核心以外的郊区各区全部放松限购。
那么深圳有没有可能从大鹏新区、光明区、坪山区、龙岗区开始放松；上海会不会从崇明区、金山区、奉贤区开始，向宝山区、松江区、宝山区、青浦区、嘉定区延伸，乃至到闵行区和浦东新区的部分区網域；北京能不能从密云区、平谷区、延庆区、怀柔区开始，向昌平区、顺义区、门头沟区、房山区部分区網域延伸。
" 税费让利 " 就是从交易环节的实打实少交真金白银。增值税减免从 5 年改 2 年；二套豪宅契税降低至 1.5%，二套普通住宅契税降低到 1%, 首套房契税补贴；个人所得税的降低等等。
" 人才入手 " 就是以 " 吸引人才 " 为目标，通过放松落户政策，吸引更多的人来到这座城市，拥有购房资格。
深圳的人才政策已经非常放松了，落户进一步放松的可能性不大，但是会不会将 "3 年户口 +3 年社保 " 的购房资格降低为 "1 年户口 +1 年社保 " 甚至无需社保、落户即可。
广州郊区落户政策已经放松，年龄在 28 周岁及以下，拥有国内普通高校全日制大专学历等，在差别化入户实施范围区網域内连缴社保满一年者可入户广州白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城 7 个行政区。
上海已经针对清北复交、同济、华师的应届大學生，以及双一流的应届研究生放松落户要求。
那么未来广州的人才落户政策会不会放宽年龄的标准？上海的人才落户会不会从五大新城开始放松？可以预料，市场不及预期，那么这些政策放松的可能性就一定存在。
我在直播中曾经说过一句话，楼市的放松政策，从来不是仅仅针对楼市的，也不是仅仅着眼楼市的，有着更宽的视野和更高的目标。
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