今天小编分享的财经经验：姜兆华：市场化解决住房“去化”“缺口”矛盾或是方向，欢迎阅读。
1 月 11 日，央行批复 1000 亿元的住房租赁团体购房贷款。消息一出，引发市场一片热议。有媒体甚至发出国家队进场楼市托底救市的猜测。
严格意义讲，无论央行发布的住房租赁贷款支持计划，还是央行、金融监管局联合出台的鼓励商业银行发放住房租赁团体购房贷款政策指引，都称不上国家队进场托底救市计划，但却向市场发出了一个重要信号：市场化解决住房供给侧 " 去化 "" 缺口 " 矛盾或是未来方向。
当前，我国房地产市场面临的突出问题是供给侧结构性 " 去化 "，和需求侧结构化 " 缺口 " 之间的矛盾。
从供给端看，市场中大量的存量房源无法 " 变现 " 实现销售，" 去化 " 问题成为商品房市场中最大的 " 痛点 "；从需求端看，保障性住房 " 缺口 " 仍然较大，无法满足城市中低收入人群、特别是新市民的住房保障需求。
当前房地产行业面临的难题有：商品房卖不动，" 去化 " 谁买单？保障房建不起，缺口谁来补？商品房 " 去化 " 和保障房 " 缺口 " 矛盾如何解？三个方面的突出矛盾亟待破解。
01
商品房卖不动，" 去化 " 谁买单
当前，房地产市场面临的最大问题是商品房卖不动，商品房供给出现严重过剩，" 去化 " 压力较大。
据易居房地产研究院最新统计，全国商品房供给方面，除了目前 6.73 亿平米待售商品房之外，还有近 12 亿平方米新开工但未竣工的在建房产，总共 18.7 亿平方米商品房将成为待售的存量商品房。
据 CRIC 监测数据测算，" 去化 " 周期的合理区间大概为 11-14 个月，高于该区间说明库存规模偏大，低于该区间则说明库存规模偏小。
而易居研究院对全国 100 个城市样本调查显示，目前商品房 " 去化 " 平均周期 22.1 个月，其中一线城市 " 去化 " 周期 16.1 个月、二线城市 " 去化 " 周期 19.4 个月、三四线城市 " 去化 " 周期 28.4 个月。商品房卖不动，" 去化 " 问题成为事关房地产生死存亡的 " 命脉 "。
当前，受经济下行压力、三年疫情和资本市场低迷等因素影响，居民实际可支配收入下降、购房投资消费动力不足，改善型人群和刚需人群 " 去化 " 买房已成为房地产 " 去化 " 需求端发力的强弩之末。
市场急需具备超级 " 购买力 " 的经营主体 " 托起 " 房地产 " 大盘 "，通过典型示范效应，稳定市场预期、增强房地产投资消费信心。
央行、金融监管局出台的相关金融政策，鼓励企业和社会团体批量购买商品房从事租赁经营，对商品房 " 去化 " 可以收到立竿见影的效果；同时这一政策试点、全面实施或将成为房地产市场 " 去化 " 的一个重要风向标。分析认为，国资背景地方性平台公司或是商品房 " 去化 " 买单的主力军。
02
保障房建不起，" 缺口 " 谁来补
《关于规划建设保障性住房的指导意见》（简称 "14 号文 "）提出：未来 5 年，将在上海、北京、深圳等 35 个 300 万人口以上城市率先试点，建成 600 万套保障性住房，逐步形成 " 保障房 + 商品房 " 的双轨制。
"14 号文 " 明确保障性住房供应对象为收入不高的 " 工薪阶层 "，包括城镇户籍家庭、机关事业部門人员、企业引进人才等不同群体，预计未来新增城市人口将是保障性住房的重要覆盖主体，叠加现阶段中低收入群体，受保障居民规模将大幅增加。按照 " 十四五 " 期间全国计划筹建保租房约 900 万套。
据此估算，全国保障房至少有 400 万套缺口。众所周知，地方财政是建设保障房的重要资金来源，全国保障性安居工程 96% 来自于地方财政，地方财力是保障房工程可持续的重要保障。
在房地产飞速发展的黄金时代，很多地方财政收入主要来源于土地拍卖收入，彼时保障房建设资金 " 缺口 " 并不突出。
受三年疫情、特别是房地产市场行情下行影响，财政收入增长面临巨大挑战，地方财政收入入不敷出，保障房建设资金 " 缺口 " 日益加大。
1000 亿元住房租赁团体购房贷款先行先试，为解决商品房 " 去化 " 与保障房 " 缺口 " 矛盾打开了一条新思路。
据初步测算，通过央行、金融监管局政策指引，鼓励企业批量购买 " 去化 " 商品房可达 15 万套，全国 8 个试点城市平均可分配 2 万套保障房。
在目前商品房供大于求、保障房供不应求的 " 两难 " 背景下，供给侧结构化调整或是化解商品房 " 去化 "、保障房 " 缺口 " 矛盾的一剂良药：央行、金融监管总局给予专项政策扶持，房地产开发商断臂求生，地方政府、金融机构通力配合，相关各方同向发力保障房建设 " 缺口 " 将会得到有效弥补。
03
用市场化手段，
平衡 " 去化 "" 缺口 " 矛盾
冰冻三尺非一日之寒，商品房供给侧的结构性矛盾由来已久。
如何解决商品房库 " 去化 " 和保障房 " 缺口 " 之间的矛盾，已成为住房保障体系高质量发展的重要命题。在持续低迷不振的市场行情下，商品房 " 去化 " 依靠商品房限购、限贷等需求端的政策性发力，短期内很难取得成效。
同时由于土地财政收入减少，地方财政持续 " 吃紧 "、地方保障房建设 " 缺口 " 压力剧增。国家层面给予特殊政策鼓励房地产企业供给侧结构化调整，平衡商品房 " 去化 " 和保障房 " 缺口 " 矛盾：央行住房保障计划试点、央行和监管监管局联合出台鼓励金融机构给予社会企业、团体批量购买商品房转租的信贷政策指引，鼓励房地产企业在建工程保交楼、保交付，政策性扶持社会企业团体扩大住房租赁、保障房供给；这些市场化的经营运作，对平衡供给侧商品房 " 去化 "、保障房建设 " 缺口 " 之间的矛盾无疑将发挥积极作用。
从当前的情势看，用市场化手段解决住房供给侧 " 去化 "" 缺口 " 矛盾或是未来的方向。
