今天小编分享的财经经验：环京楼市套住北漂，有购房者亏掉两倍首付，每月仍要还1万房贷，欢迎阅读。
图片来源：视觉中国
作者 | 岳家琛
编辑 | 陈弗也
出品 | 棱镜 · 腾讯小满工作室
编者按：
安家，是很多北漂、沪漂、深漂的目标，但在限购、房价高企的年代，他们选择将家安在周边城市，于是出现了 " 睡城 "。
几个月前，一线城市先后为楼市松绑，引发广泛关注，也引起了对 " 睡城 " 房价的担忧。即日起，《棱镜》推出环一线城市的楼市专题，带领读者走进北上广深的 " 睡城 "，讲述那里的地产故事。
" 买的时候眼里有光，现在眼里都是泪。" 杨军（化名）在短视频平台上看到这样一句话，他对《棱镜》作者表示，作为在燕郊房价最高位接盘的购房者，这完全契合了他此刻的心态。
地产进入寒冬，而最先感受到寒意的莫过于环京、环沪、环广深的购房者。所谓环京，广义上是指北京市界外，距离北京较近的县城，包括三河、大厂、香河、固安等。其中，三河、大厂、香河作为廊坊市的飞地被称为 " 北三县 "。
而 " 大名鼎鼎 " 的燕郊镇就位于三河，与北京副中心通州仅一河之隔。作为一个面积仅 108 平方千米的小镇，这里上演的房子的故事层出不穷。
过去六年，燕郊房价跌幅居前。贝壳研究院数据显示，2018 年以来，燕郊的二手房开始下跌，其中 2018 年跌 31%，2019 年跌 2%，2020 年跌 8%，2021 年跌 2%。据贝壳数据，今年 11 月，燕郊二手房挂牌均价为 15343 元 / 平方米，距离高峰时的 3.5 万元 / 平方米跌幅达 57%。
然而，即便是已经 " 腰斩 " 的二手房挂牌价，在如今的环京也并不具有参考价值。
庞大的挂牌量和虚高的挂牌价，是如今燕郊楼市的一大特征。一个小区上千个挂牌房源，月成交量仅二十余套，成交价远低于挂牌均价，这类现象在燕郊乃至整个环京比比皆是。
" 如果没成交还显得房价跌得少。一旦成交才发现，房子还要降大价钱才能出手。"12 月 4 日，一位廊坊当地居民对《棱镜》作者说。
潮白新城一住宅小区，楼下中介门店有的已经关门倒闭 作者供图
1539 套挂牌在售房源，成交仅 22 套
爆满的 814 路公交车搭载着 " 北漂 " 寻梦者。这条线路从北京国贸 CBD 始发，途径通州城市副中心，穿越城乡结合地带，跨过北京市界，最终到达被称为 " 巨型睡城 " 的河北燕郊。
夜晚降临，燕郊开始苏醒，一队队人流从跨市公車站点涌向狭窄的街道两侧，错乱规划的老城区，被近十年兴建的现代商品房包围。
12 月 2 日，《棱镜》作者来到燕郊主城区，一条长度 600 米的街道两侧，就有 6 家中介，这是楼市辉煌时遗留的产物，一些大门紧闭、贴着招租告示的中介店铺，则尘封了燕郊的楼市故事。
" 福城上上城五期 " 是 814 路公交车的终点站，也是杨军的家，杨军在这里亏掉全部首付和部分贷款本息。
作为燕郊一个现象级楼盘，" 福城上上城五期 " 的价格起伏可谓是当地楼市的缩影。
2017 年，杨军在那里购得一套 98 平方米的二手房，单价约 30000 元 / 平方米，总价合计 293 万元，其中贷款 220 万元，月供 1.1 万元。过去六年，杨军向银行还了本息合计约 81 万元，其中约 60 万元为利息。
如今，杨军自称他的房屋单价 1.42 万元 / 平方米，仅能卖 140 万元，但他仍欠银行约 200 万元本金。而像杨军一样在 2016 至 2017 年在高位买房的购房者，在燕郊并不算少，那里的 " 断供 " 故事也不罕见。
链家数据显示，截至 2023 年 12 月初，燕郊挂牌在售房源多达 2.81 万套。在燕郊，链家是最主要的房屋中介，因而链家的挂牌数据在燕郊楼市有一定的参考意义。
相较之下，面积为燕郊近 9 倍，作为北京 " 城市副中心 " 的通州区，链家挂牌在售房源仅 9800 套，约为燕郊的三分之一。
" 看着燕郊的房价不停地降，有种上当受骗的感觉。" 杨军说，" 房子挂牌后很少有人来看，从年初挂牌到现在，不仅没有卖出去，连看的人都很少。"
随着时间推移，杨军距离卖房的目标也越来越远了。
根据链家经纪人向作者展示的房源信息，仅上述 " 福城上上城五期 " 一个小区，挂牌在售的房源就多达 1539 套，这意味着整个小区超 7% 的房屋都处于在售状态。
然而，这 1539 套房屋，今年 11 月的成交量仅为 22 套，此前 10 月为 28 套，9 月为 33 套。
1.4 万元挂牌均价，房东只能卖 9 千
扭曲的挂牌量使得二手房挂牌价在燕郊失去参考意义。
" 现在网上报道的都是按照挂牌价计算的，燕郊的房价跌了六成，但从实际成交价来看，跌幅要更大。" 一位燕郊经纪人对作者表示。
以上述 " 福城上上城五期 " 为例，该小区 11 月挂牌均价为 13797 元 / 平方米，但 11 月实际成交的价格，最低甚至仅为 9185 元 / 平方米。
这并非个例，紧邻北京市界的 " 潮白人家 "，目前在售房源 477 套，占总户数的 7.2%。11 月挂牌均价为 17560 元 / 平方米，但 11 月成交均价仅 14402 元 / 平方米。
" 断崖式 " 的房价下跌，造就了卖房者的 " 特殊 " 心理，这也是二手房挂牌价失去参考价值的一个重要原因。
燕郊限购始于 2017 年，历经五年 " 最严限购 " 后，直到 2022 年 8 月才放松。燕郊一位经纪人回忆道，市场最疯狂的时候是 2016 年末至 2017 年初，仅仅一个春节假期，燕郊房价就涨了 5000 元 / 平方米，到 2017 年最高点时，个别小区房子单价超过 4 万元 / 平方米。
" 疯狂 " 结束于 2017 年春天，彼时，国内一二线城市仍沉浸在房价 " 一天一涨 " 的狂欢中。
2017 年 4 月，三河出台严格的限购政策，将非廊坊户籍的购房者几乎拒之门外，燕郊楼市迅速降温。
" 相较于最高点超 3 万元 / 平方米的房价，如今 1.4 万元 / 平方米的价格，已经让不少燕郊业主‘血本无归’了。但卖房者如果以这个价格作为心理承受底线，那就大错特错了。" 一位燕郊房地产经纪人称。
上述经纪人向《棱镜》作者分析了卖房者的挂牌心态，" 有些业主已经亏掉全部首付，1.4 万 / 平方米是他还完贷款后余额为 0 的价格，因而这个价格就是他能承受的底线。这就是报价偏高的原因之一。"
然而，这类虚高的报价远超市场成交价。" 作为中介，我们很苦恼，但这就是现实。"
在实际的房源展示中，报价较低的房源会被优先展示，并标注 " 优质房源 " 等标签。而上述 1539 挂牌的房源中，约八成房源近三个月带看次数都是个位数，甚至是 0。
如果将该小区如今的挂牌单价由低到高排序，TOP10 房源单价仅为 9717 元 / 平方米，远低于 1.4 万元的挂牌均价。" 虽然购房者会综合考虑户型、朝向等，但这些低价房源才是最有可能被成交的，而价格与挂牌价持平的房源，成交机会渺茫。" 上述经纪人说。
开发商持续降价，多个新盘延期交付
在大厂县，情况更加不容乐观。大厂潮白新城位于燕郊以南，通过在建的厂通桥与北京相连，距离北京界仅数百米。
相较燕郊，大厂区網域的房子开发时间要更晚，不少购房者在 2016 至 2017 年高位接盘。在大厂潮白新城，孔雀城住宅目前共有 7000 套在售房源，据当地中介称，挂牌数约占总户数的 10%。
其中，距离北京界较近的 " 潮白河孔雀城紫荆园 "，目前在售房源有 82 套，占总户数 603 套的 13.6%。该小区目前挂牌均价为 1.67 万元 / 平方米，但 11 月仅成交 1 套，成交单价为 1.12 万元 / 平方米，成交价仅为挂牌均价的 67%。
" 如果想成交，几乎要在挂牌价的基础上再打六到八折。" 大厂一位经纪人同样称。作者在大厂潮白新城看到，仅一个小区楼下，就有 7 家加盟 " 德佑 " 的中介机构，其中 3 家大门紧锁，门上贴着招租的告示。
上述经纪人称，其所在门店有时一个月都没有一单成交，每单中介费收入大约 2 至 3 万元，尚不足以覆盖店铺租金成本。
新房价格持续下降，是导致二手实际成交价走低的另一个原因。
潮白河孔雀城的开发商是华夏幸福，2018 年以前，华夏幸福的土地储备有八成位于环京，凭借孔雀城住宅销售进行 " 自我造血 " 来补贴产业园区建设，是华夏幸福的主要模式。
随着环京行情急转直下，房子难以销售，华夏幸福也出现危机，债务如同雪球一般越滚越大。坚持数年之后，华夏幸福成为最早暴雷的 TOP20 房企之一。
环京区網域，潮白河孔雀城一处延期交付的项目 作者拍摄
该项目售楼处的工作人员向《棱镜》作者介绍，目前孔雀城住宅仍有部分成屋在售，今年 10 月，部分房源单价从 1.4 万元 / 平方米降至 1.2 万元 / 平方米。这比同项目同户型的二手房挂牌价低了约 4000 元 / 平方米。
据上述售楼处工作人员介绍，同项目的在售新房比起二手房 " 卖得更好 "，因为相较之下新房不仅价格低，而且无需缴纳中介费，如果一次性付清房款，还可以有更低的折扣。
即便如此，在 12 月初的一个周末，《棱镜》作者走进售楼处时，看房者仍寥寥无几。
" 错判了环京地产形势。" 华夏幸福董事长王文学在暴雷后的反省中提及。环京楼市也拖垮了不少地产商，除了华夏幸福外，荣盛发展亦未能脱身，隆基泰和等环京房企也走上同样的道路。
除了大幅下跌的房价外，一个个 " 拔地而起 " 却未完工的楼盘，同样是环京的特色。作者在大厂县了解到，潮白河孔雀城博学园原计划交房日期为 2023 年 5 月 30 日，目前仍未交付，但已封顶。
相较之下，2023 年 6 月，潮白河孔雀城雅韵园迎来了迟到近两年的交付。不过，医疗配套原本是潮白河孔雀城销售的一大 " 卖点 "。然而，宣传中的北京某三甲医院新院址已不见了踪影，配套名校亦迟迟未能完工。
