今天小編分享的财經經驗：環京樓市套住北漂，有購房者虧掉兩倍首付，每月仍要還1萬房貸，歡迎閱讀。
圖片來源：視覺中國
作者 | 嶽家琛
編輯 | 陳弗也
出品 | 棱鏡 · 騰訊小滿工作室
編者按：
安家，是很多北漂、滬漂、深漂的目标，但在限購、房價高企的年代，他們選擇将家安在周邊城市，于是出現了 " 睡城 "。
幾個月前，一線城市先後為樓市松綁，引發廣泛關注，也引起了對 " 睡城 " 房價的擔憂。即日起，《棱鏡》推出環一線城市的樓市專題，帶領讀者走進北上廣深的 " 睡城 "，講述那裡的地產故事。
" 買的時候眼裡有光，現在眼裡都是淚。" 楊軍（化名）在短視頻平台上看到這樣一句話，他對《棱鏡》作者表示，作為在燕郊房價最高位接盤的購房者，這完全契合了他此刻的心态。
地產進入寒冬，而最先感受到寒意的莫過于環京、環滬、環廣深的購房者。所謂環京，廣義上是指北京市界外，距離北京較近的縣城，包括三河、大廠、香河、固安等。其中，三河、大廠、香河作為廊坊市的飛地被稱為 " 北三縣 "。
而 " 大名鼎鼎 " 的燕郊鎮就位于三河，與北京副中心通州僅一河之隔。作為一個面積僅 108 平方千米的小鎮，這裡上演的房子的故事層出不窮。
過去六年，燕郊房價跌幅居前。貝殼研究院數據顯示，2018 年以來，燕郊的二手房開始下跌，其中 2018 年跌 31%，2019 年跌 2%，2020 年跌 8%，2021 年跌 2%。據貝殼數據，今年 11 月，燕郊二手房挂牌均價為 15343 元 / 平方米，距離高峰時的 3.5 萬元 / 平方米跌幅達 57%。
然而，即便是已經 " 腰斬 " 的二手房挂牌價，在如今的環京也并不具有參考價值。
龐大的挂牌量和虛高的挂牌價，是如今燕郊樓市的一大特征。一個小區上千個挂牌房源，月成交量僅二十餘套，成交價遠低于挂牌均價，這類現象在燕郊乃至整個環京比比皆是。
" 如果沒成交還顯得房價跌得少。一旦成交才發現，房子還要降大價錢才能出手。"12 月 4 日，一位廊坊當地居民對《棱鏡》作者說。
潮白新城一住宅小區，樓下中介門店有的已經關門倒閉 作者供圖
1539 套挂牌在售房源，成交僅 22 套
爆滿的 814 路公交車搭載着 " 北漂 " 尋夢者。這條線路從北京國貿 CBD 始發，途徑通州城市副中心，穿越城鄉結合地帶，跨過北京市界，最終到達被稱為 " 巨型睡城 " 的河北燕郊。
夜晚降臨，燕郊開始蘇醒，一隊隊人流從跨市公車站點湧向狹窄的街道兩側，錯亂規劃的老城區，被近十年興建的現代商品房包圍。
12 月 2 日，《棱鏡》作者來到燕郊主城區，一條長度 600 米的街道兩側，就有 6 家中介，這是樓市輝煌時遺留的產物，一些大門緊閉、貼着招租告示的中介店鋪，則塵封了燕郊的樓市故事。
" 福城上上城五期 " 是 814 路公交車的終點站，也是楊軍的家，楊軍在這裡虧掉全部首付和部分貸款本息。
作為燕郊一個現象級樓盤，" 福城上上城五期 " 的價格起伏可謂是當地樓市的縮影。
2017 年，楊軍在那裡購得一套 98 平方米的二手房，單價約 30000 元 / 平方米，總價合計 293 萬元，其中貸款 220 萬元，月供 1.1 萬元。過去六年，楊軍向銀行還了本息合計約 81 萬元，其中約 60 萬元為利息。
如今，楊軍自稱他的房屋單價 1.42 萬元 / 平方米，僅能賣 140 萬元，但他仍欠銀行約 200 萬元本金。而像楊軍一樣在 2016 至 2017 年在高位買房的購房者，在燕郊并不算少，那裡的 " 斷供 " 故事也不罕見。
鏈家數據顯示，截至 2023 年 12 月初，燕郊挂牌在售房源多達 2.81 萬套。在燕郊，鏈家是最主要的房屋中介，因而鏈家的挂牌數據在燕郊樓市有一定的參考意義。
相較之下，面積為燕郊近 9 倍，作為北京 " 城市副中心 " 的通州區，鏈家挂牌在售房源僅 9800 套，約為燕郊的三分之一。
" 看着燕郊的房價不停地降，有種上當受騙的感覺。" 楊軍說，" 房子挂牌後很少有人來看，從年初挂牌到現在，不僅沒有賣出去，連看的人都很少。"
随着時間推移，楊軍距離賣房的目标也越來越遠了。
根據鏈家經紀人向作者展示的房源信息，僅上述 " 福城上上城五期 " 一個小區，挂牌在售的房源就多達 1539 套，這意味着整個小區超 7% 的房屋都處于在售狀态。
然而，這 1539 套房屋，今年 11 月的成交量僅為 22 套，此前 10 月為 28 套，9 月為 33 套。
1.4 萬元挂牌均價，房東只能賣 9 千
扭曲的挂牌量使得二手房挂牌價在燕郊失去參考意義。
" 現在網上報道的都是按照挂牌價計算的，燕郊的房價跌了六成，但從實際成交價來看，跌幅要更大。" 一位燕郊經紀人對作者表示。
以上述 " 福城上上城五期 " 為例，該小區 11 月挂牌均價為 13797 元 / 平方米，但 11 月實際成交的價格，最低甚至僅為 9185 元 / 平方米。
這并非個例，緊鄰北京市界的 " 潮白人家 "，目前在售房源 477 套，占總戶數的 7.2%。11 月挂牌均價為 17560 元 / 平方米，但 11 月成交均價僅 14402 元 / 平方米。
" 斷崖式 " 的房價下跌，造就了賣房者的 " 特殊 " 心理，這也是二手房挂牌價失去參考價值的一個重要原因。
燕郊限購始于 2017 年，歷經五年 " 最嚴限購 " 後，直到 2022 年 8 月才放松。燕郊一位經紀人回憶道，市場最瘋狂的時候是 2016 年末至 2017 年初，僅僅一個春節假期，燕郊房價就漲了 5000 元 / 平方米，到 2017 年最高點時，個别小區房子單價超過 4 萬元 / 平方米。
" 瘋狂 " 結束于 2017 年春天，彼時，國内一二線城市仍沉浸在房價 " 一天一漲 " 的狂歡中。
2017 年 4 月，三河出台嚴格的限購政策，将非廊坊戶籍的購房者幾乎拒之門外，燕郊樓市迅速降溫。
" 相較于最高點超 3 萬元 / 平方米的房價，如今 1.4 萬元 / 平方米的價格，已經讓不少燕郊業主‘血本無歸’了。但賣房者如果以這個價格作為心理承受底線，那就大錯特錯了。" 一位燕郊房地產經紀人稱。
上述經紀人向《棱鏡》作者分析了賣房者的挂牌心态，" 有些業主已經虧掉全部首付，1.4 萬 / 平方米是他還完貸款後餘額為 0 的價格，因而這個價格就是他能承受的底線。這就是報價偏高的原因之一。"
然而，這類虛高的報價遠超市場成交價。" 作為中介，我們很苦惱，但這就是現實。"
在實際的房源展示中，報價較低的房源會被優先展示，并标注 " 優質房源 " 等标籤。而上述 1539 挂牌的房源中，約八成房源近三個月帶看次數都是個位數，甚至是 0。
如果将該小區如今的挂牌單價由低到高排序，TOP10 房源單價僅為 9717 元 / 平方米，遠低于 1.4 萬元的挂牌均價。" 雖然購房者會綜合考慮戶型、朝向等，但這些低價房源才是最有可能被成交的，而價格與挂牌價持平的房源，成交機會渺茫。" 上述經紀人說。
開發商持續降價，多個新盤延期交付
在大廠縣，情況更加不容樂觀。大廠潮白新城位于燕郊以南，通過在建的廠通橋與北京相連，距離北京界僅數百米。
相較燕郊，大廠區網域的房子開發時間要更晚，不少購房者在 2016 至 2017 年高位接盤。在大廠潮白新城，孔雀城住宅目前共有 7000 套在售房源，據當地中介稱，挂牌數約占總戶數的 10%。
其中，距離北京界較近的 " 潮白河孔雀城紫荊園 "，目前在售房源有 82 套，占總戶數 603 套的 13.6%。該小區目前挂牌均價為 1.67 萬元 / 平方米，但 11 月僅成交 1 套，成交單價為 1.12 萬元 / 平方米，成交價僅為挂牌均價的 67%。
" 如果想成交，幾乎要在挂牌價的基礎上再打六到八折。" 大廠一位經紀人同樣稱。作者在大廠潮白新城看到，僅一個小區樓下，就有 7 家加盟 " 德佑 " 的中介機構，其中 3 家大門緊鎖，門上貼着招租的告示。
上述經紀人稱，其所在門店有時一個月都沒有一單成交，每單中介費收入大約 2 至 3 萬元，尚不足以覆蓋店鋪租金成本。
新房價格持續下降，是導致二手實際成交價走低的另一個原因。
潮白河孔雀城的開發商是華夏幸福，2018 年以前，華夏幸福的土地儲備有八成位于環京，憑借孔雀城住宅銷售進行 " 自我造血 " 來補貼產業園區建設，是華夏幸福的主要模式。
随着環京行情急轉直下，房子難以銷售，華夏幸福也出現危機，債務如同雪球一般越滾越大。堅持數年之後，華夏幸福成為最早暴雷的 TOP20 房企之一。
環京區網域，潮白河孔雀城一處延期交付的項目 作者拍攝
該項目售樓處的工作人員向《棱鏡》作者介紹，目前孔雀城住宅仍有部分成屋在售，今年 10 月，部分房源單價從 1.4 萬元 / 平方米降至 1.2 萬元 / 平方米。這比同項目同戶型的二手房挂牌價低了約 4000 元 / 平方米。
據上述售樓處工作人員介紹，同項目的在售新房比起二手房 " 賣得更好 "，因為相較之下新房不僅價格低，而且無需繳納中介費，如果一次性付清房款，還可以有更低的折扣。
即便如此，在 12 月初的一個周末，《棱鏡》作者走進售樓處時，看房者仍寥寥無幾。
" 錯判了環京地產形勢。" 華夏幸福董事長王文學在暴雷後的反省中提及。環京樓市也拖垮了不少地產商，除了華夏幸福外，榮盛發展亦未能脫身，隆基泰和等環京房企也走上同樣的道路。
除了大幅下跌的房價外，一個個 " 拔地而起 " 卻未完工的樓盤，同樣是環京的特色。作者在大廠縣了解到，潮白河孔雀城博學園原計劃交房日期為 2023 年 5 月 30 日，目前仍未交付，但已封頂。
相較之下，2023 年 6 月，潮白河孔雀城雅韻園迎來了遲到近兩年的交付。不過，醫療配套原本是潮白河孔雀城銷售的一大 " 賣點 "。然而，宣傳中的北京某三甲醫院新院址已不見了蹤影，配套名校亦遲遲未能完工。
