今天小编分享的财经经验：头部国央企竞逐优质地块，土地溢价率创近三年新高，欢迎阅读。
市场整体依然以底价成交为主
受春节影响，土地市场交易规模迎来了季节性下降，但在北京、杭州、深圳等地高溢价地块的助推下，2025 年 1 月，平均溢价率达到 8.7%，较上月增加 4.7 个百分点。
聚焦到城市来看，重点城市热度明显高于全国市场平均，1 月份重点 30 城平均溢价率高达 15.3%。
从拿地房企来看，据 CRIC 梳理，一二线城市 13 宗高溢价含宅地块中，有 8 宗地被规模国央企拿下，5 宗则落入民企囊中。可以概括为：头部国央企全国竞地，中小民企本土作战。
而从供地特征来看，土地供应结构性持续优化，市场通过 " 以质换量 " 实现了溢价率近三年新高，其中低总价、小体量地块更易拍出高溢价。
01土拍溢价率创近三年新高市场整体依然以底价成交为主
2025 年 1 月，北京、深圳、杭州等城市均实现了土拍 " 好采頭 "。
如北京，1 月 2 日北京海淀朱房 29 号和 30 号地块同日开拍，均为竞拍不限价、无指导价且价高者得。29 号地块经过 170 轮报价，最终被华润 + 中铁置业 + 招商联合体竞得，成交总价 91.52 亿元，溢价率 17.33%，平均楼板价约 8.9 万元 / 平方米。30 号地块竞争更为激烈，经过 247 轮报价后，由厦门建发以 90.4 亿元摘得，溢价率 25%，平均楼板价 9.5 万元 / 平方米。
深圳于 1 月 16 日迎来 2025 年首宗宅地出让。地块位于龙岗区，起拍价 18 亿元，最终经过 246 轮竞价，由中海以 30.65 亿元斩获，溢价率 70.37%，平均成交楼板价 3 万元 / 平方米。
杭州方面，先是 1 月 14 日萧山两宗优质地块迎来出让，其中北西干地块经过 108 轮竞价后，由杭州滨江以总价 28 亿元竞得，溢价率 61.91%。世纪城南地块则经过 76 轮竞价，最终由浙江中冠以 11.9 亿元竞得，溢价率 45.91%。
此后 1 月 24 日，杭州又有三宗涉宅地出让，其中杭州拱墅区湖墅单元地块，经过 220 轮激烈竞价，最终以 54.56 亿成交，溢价率 71.25%，成交楼板价达 64834 元 / 平方米，一举成为杭州新单价地王。钱塘区下沙单元地块以 20.1 亿元总价竞得，溢价率 41.46%。西湖区双桥单元则以 8.2 亿元底价成交。
受其影响，再加之三四线城市土地成交比例下降，2025 年 1 月平均溢价率提升至 8.7%，创 2022 年以来的新高。
聚焦到城市来看，重点城市热度明显高于全国市场平均，1 月份重点 30 城平均溢价率高达 15.3%。土地热度出现标准的" 两头高、中间低 "的分布，底价成交的地块占比仍有 83%，溢价率在 5% 以下的地块占比 6%，此外还有 8% 的地块溢价率在 20% 以上。
可以看到，目前市场整体依然以底价成交为主，但个别地块热度较高，带动整体溢价率表现突出。
02头部国央企全国竞地中小民企本土作战
从拿地房企的角度来看，高溢价地块并未全部由国央企竞得。据 CRIC 梳理，2025 年 1 月，重点一二线城市13 宗高溢价含宅地块中，有 8 宗地被规模国央企拿下，5 宗则落入民企囊中，比例达到近四成。
进一步分析拿地房企和地块情况可以看到，两类房企虽然都参与高溢价地块的竞争，但拿地策略有显著差异：国央企在全国范围内参拍优质地块，例如华润在成都、杭州、北京均有所斩获；民企则更加保守、倾向于 " 本土作战 "，成都竞得青羊区地块的鸿山集团就是成都本地公司，杭州的高溢价地块拿地房企中有滨江和中冠房地产两个深耕杭州的房企，南京鼓楼区地块的竞得房企为合肥瑞伦，也近乎本土房企。
从这些典型高溢价地块来看，每一宗地的地块条件中，市场竞争压力、配套条件和盈利空间三者是拿地企业最为关注的亮点，能够高溢价成交的地块至少在其中一点上表现优秀。
如成都成华区、青羊区的两宗地地理位置优越、配套成熟，且区網域内的存量压力小，两宗地最终分别以 51.1% 和 24.4% 的溢价率成交；
杭州多宗高溢价地块，墅湖、下沙、临平老城和西站新城的几宗地块均属于交通便利、配套完善的类型，整体投资价值较高；萧山区的两宗地除了位置便利和配套完善以外，项目预估价格与楼板价之间也有较大的空间。
南京鼓楼区的 NO.2024G96 地块，更是兼具位置好、体量小、密度低、盈利空间大等优势，以 16.24% 溢价率成交，虽然与其他地块对比该地块的溢价率并不算高，但已经是南京 2024 年推出的地块中成交溢价率 TOP5 的地块；
上海松江地块容积率仅有 1.01，是上海 2024 年推出的溢价率最低项目，预计将建纯别墅类社区，可以通过产品提升溢价；
深圳龙岗大运地块所在区位出现过较多的 " 日光盘 "，且部分周边项目二手房价在 6 万元 / 平方米以上，因此地块仍具有较大的盈利空间，且去化难度低；
北京海淀区的两宗地也均具备位置好、配套齐全、价差大等关键优势。
03" 低总价、小体量 " 更易拍出高溢价八成高溢价地块小于 10 万㎡
聚焦到 1 月份成交溢价率超过 10% 的地块来看，可以发现高溢价地块有低总价、小体量以及低密度三个主要特征，但由于样本范围的不同，三个主要特征的表现也有所不同。
全国 300 城中，有 90% 的高溢价地块在 5 亿元以内，主要是由于三四线城市存在较多出让底价在几百万、几千万的地块，即使溢价率超 10%，其成交总价依然不高，最终由当地小公司或自然人竞得。
但在重点 30 城中，由于一二线核心城市的土地价格单价较高，即使小规模的地块土地总价也较高，房企在重点城市投资的额度也较高，所以高溢价成交地块中也不乏总价较高的地块，其中有25% 地块总价在 30 亿元以上。
从对规模的偏好方面，300 城和重点 30 城市表现相对一致，小体量项目更受欢迎。全国 300 城高溢价地块中，有 74% 地块建面小于 5 万平方米，16% 地块体量在 5-10 万平方米区间；重点 30 城中，有 38% 地块建面小于 5 万平方米，50% 地块在 5-10 万平方米区间。只要建面超过 20 万平方米以上，就几乎没有高溢价地块产生。
从容积率分布来看，低密度地块相对而言更容易产生高溢价，这一点在全国市场表现更为明显：全国 300 城高溢价成交地块中，有 16% 地块容积率低于 1.5，43% 地块容积率在 1.5-2.2 之间；但在 30 个重点城市中，有 43% 的高溢价地块位于容积率 2.2-3 区间，可见在重点 30 城中刚需类项目相对而言市场较为坚挺，企业也愿意高溢价获取刚需型项目地块，其次容积率在 1.5-2.2 区间和低于 1.5 的占比也较高。
事实上，自 2024 年以来，重点城市土地供应政策持续优化，通过降低平均容积率（如部分区網域降至 2.0 以下）及严控低质地块入市，推动土地开发向 " 精细化、品质化 " 转型。
在这背景下，2025 年初，在售宅地平均容积率持续维持在 2.0 以下，而 2022-2024 年均在 2.1 左右。
2025 年初 2.0 以下容积率地块占比明显提升，达到 44%，较 2024 年提升了 8 个百分点，为近四年新高。其中 1.5 以下容积率在售地块建面更是大幅增长，2025 年 2 月初达到 94 万平方米，同比增长 64%。
从地块底价来看，2025 年初近五成地块总价来自 15 亿元以下。这主要是由于 2024 年四季度以来新房市场销售虽然有所恢复，也有不少高品质项目取得了优秀的去化表现，但是基于行业仍处于去库存阶段，且房价走向仍处在边际改善的周期之内。除极少数优质高单价地块之外，还是低总价、确定性更强的 " 小而美 " 地块更符合当前的市场需求。无论是从地方主管部门市场调节、还是企业自身风险管控的角度出发皆是如此。
结语
总体来看，受重点城市土地市场结构性优化及个别高热地块影响，2025 年 1 月整体溢价率表现突出，创 2022 年以来新高，主要源于中小规模宅地占比提升，同时平均容积率降至 2.0 的历史低位。
可以明显看出，当前政策端通过低密导向严控低质用地，推动行业向 " 品质化开发 " 转型。这一变化既契合当前房企风险管控需求，也为高舒适度产品供给提供空间，反映出市场供需双向理性适配的积极信号。
未来随着核心城市供地信心的稳定回升，以及持续优化土地供应结构，" 低总价、低密度、确定性高 " 地块也将成主流。
本文来自微信公众号 " 丁祖昱评楼市 "，作者：编辑部、CRIC 研究，36 氪经授权发布。
