今天小編分享的财經經驗：頭部國央企競逐優質地塊，土地溢價率創近三年新高，歡迎閲讀。
市場整體依然以底價成交為主
受春節影響，土地市場交易規模迎來了季節性下降，但在北京、杭州、深圳等地高溢價地塊的助推下，2025 年 1 月，平均溢價率達到 8.7%，較上月增加 4.7 個百分點。
聚焦到城市來看，重點城市熱度明顯高于全國市場平均，1 月份重點 30 城平均溢價率高達 15.3%。
從拿地房企來看，據 CRIC 梳理，一二線城市 13 宗高溢價含宅地塊中，有 8 宗地被規模國央企拿下，5 宗則落入民企囊中。可以概括為：頭部國央企全國競地，中小民企本土作戰。
而從供地特征來看，土地供應結構性持續優化，市場通過 " 以質換量 " 實現了溢價率近三年新高，其中低總價、小體量地塊更易拍出高溢價。
01土拍溢價率創近三年新高市場整體依然以底價成交為主
2025 年 1 月，北京、深圳、杭州等城市均實現了土拍 " 好采頭 "。
如北京，1 月 2 日北京海澱朱房 29 号和 30 号地塊同日開拍，均為競拍不限價、無指導價且價高者得。29 号地塊經過 170 輪報價，最終被華潤 + 中鐵置業 + 招商聯合體競得，成交總價 91.52 億元，溢價率 17.33%，平均樓板價約 8.9 萬元 / 平方米。30 号地塊競争更為激烈，經過 247 輪報價後，由廈門建發以 90.4 億元摘得，溢價率 25%，平均樓板價 9.5 萬元 / 平方米。
深圳于 1 月 16 日迎來 2025 年首宗宅地出讓。地塊位于龍崗區，起拍價 18 億元，最終經過 246 輪競價，由中海以 30.65 億元斬獲，溢價率 70.37%，平均成交樓板價 3 萬元 / 平方米。
杭州方面，先是 1 月 14 日蕭山兩宗優質地塊迎來出讓，其中北西幹地塊經過 108 輪競價後，由杭州濱江以總價 28 億元競得，溢價率 61.91%。世紀城南地塊則經過 76 輪競價，最終由浙江中冠以 11.9 億元競得，溢價率 45.91%。
此後 1 月 24 日，杭州又有三宗涉宅地出讓，其中杭州拱墅區湖墅單元地塊，經過 220 輪激烈競價，最終以 54.56 億成交，溢價率 71.25%，成交樓板價達 64834 元 / 平方米，一舉成為杭州新單價地王。錢塘區下沙單元地塊以 20.1 億元總價競得，溢價率 41.46%。西湖區雙橋單元則以 8.2 億元底價成交。
受其影響，再加之三四線城市土地成交比例下降，2025 年 1 月平均溢價率提升至 8.7%，創 2022 年以來的新高。
聚焦到城市來看，重點城市熱度明顯高于全國市場平均，1 月份重點 30 城平均溢價率高達 15.3%。土地熱度出現标準的" 兩頭高、中間低 "的分布，底價成交的地塊占比仍有 83%，溢價率在 5% 以下的地塊占比 6%，此外還有 8% 的地塊溢價率在 20% 以上。
可以看到，目前市場整體依然以底價成交為主，但個别地塊熱度較高，帶動整體溢價率表現突出。
02頭部國央企全國競地中小民企本土作戰
從拿地房企的角度來看，高溢價地塊并未全部由國央企競得。據 CRIC 梳理，2025 年 1 月，重點一二線城市13 宗高溢價含宅地塊中，有 8 宗地被規模國央企拿下，5 宗則落入民企囊中，比例達到近四成。
進一步分析拿地房企和地塊情況可以看到，兩類房企雖然都參與高溢價地塊的競争，但拿地策略有顯著差異：國央企在全國範圍内參拍優質地塊，例如華潤在成都、杭州、北京均有所斬獲；民企則更加保守、傾向于 " 本土作戰 "，成都競得青羊區地塊的鴻山集團就是成都本地公司，杭州的高溢價地塊拿地房企中有濱江和中冠房地產兩個深耕杭州的房企，南京鼓樓區地塊的競得房企為合肥瑞倫，也近乎本土房企。
從這些典型高溢價地塊來看，每一宗地的地塊條件中，市場競争壓力、配套條件和盈利空間三者是拿地企業最為關注的亮點，能夠高溢價成交的地塊至少在其中一點上表現優秀。
如成都成華區、青羊區的兩宗地地理位置優越、配套成熟，且區網域内的存量壓力小，兩宗地最終分别以 51.1% 和 24.4% 的溢價率成交；
杭州多宗高溢價地塊，墅湖、下沙、臨平老城和西站新城的幾宗地塊均屬于交通便利、配套完善的類型，整體投資價值較高；蕭山區的兩宗地除了位置便利和配套完善以外，項目預估價格與樓板價之間也有較大的空間。
南京鼓樓區的 NO.2024G96 地塊，更是兼具位置好、體量小、密度低、盈利空間大等優勢，以 16.24% 溢價率成交，雖然與其他地塊對比該地塊的溢價率并不算高，但已經是南京 2024 年推出的地塊中成交溢價率 TOP5 的地塊；
上海松江地塊容積率僅有 1.01，是上海 2024 年推出的溢價率最低項目，預計将建純别墅類社區，可以通過產品提升溢價；
深圳龍崗大運地塊所在區位出現過較多的 " 日光盤 "，且部分周邊項目二手房價在 6 萬元 / 平方米以上，因此地塊仍具有較大的盈利空間，且去化難度低；
北京海澱區的兩宗地也均具備位置好、配套齊全、價差大等關鍵優勢。
03" 低總價、小體量 " 更易拍出高溢價八成高溢價地塊小于 10 萬㎡
聚焦到 1 月份成交溢價率超過 10% 的地塊來看，可以發現高溢價地塊有低總價、小體量以及低密度三個主要特征，但由于樣本範圍的不同，三個主要特征的表現也有所不同。
全國 300 城中，有 90% 的高溢價地塊在 5 億元以内，主要是由于三四線城市存在較多出讓底價在幾百萬、幾千萬的地塊，即使溢價率超 10%，其成交總價依然不高，最終由當地小公司或自然人競得。
但在重點 30 城中，由于一二線核心城市的土地價格單價較高，即使小規模的地塊土地總價也較高，房企在重點城市投資的額度也較高，所以高溢價成交地塊中也不乏總價較高的地塊，其中有25% 地塊總價在 30 億元以上。
從對規模的偏好方面，300 城和重點 30 城市表現相對一致，小體量項目更受歡迎。全國 300 城高溢價地塊中，有 74% 地塊建面小于 5 萬平方米，16% 地塊體量在 5-10 萬平方米區間；重點 30 城中，有 38% 地塊建面小于 5 萬平方米，50% 地塊在 5-10 萬平方米區間。只要建面超過 20 萬平方米以上，就幾乎沒有高溢價地塊產生。
從容積率分布來看，低密度地塊相對而言更容易產生高溢價，這一點在全國市場表現更為明顯：全國 300 城高溢價成交地塊中，有 16% 地塊容積率低于 1.5，43% 地塊容積率在 1.5-2.2 之間；但在 30 個重點城市中，有 43% 的高溢價地塊位于容積率 2.2-3 區間，可見在重點 30 城中剛需類項目相對而言市場較為堅挺，企業也願意高溢價獲取剛需型項目地塊，其次容積率在 1.5-2.2 區間和低于 1.5 的占比也較高。
事實上，自 2024 年以來，重點城市土地供應政策持續優化，通過降低平均容積率（如部分區網域降至 2.0 以下）及嚴控低質地塊入市，推動土地開發向 " 精細化、品質化 " 轉型。
在這背景下，2025 年初，在售宅地平均容積率持續維持在 2.0 以下，而 2022-2024 年均在 2.1 左右。
2025 年初 2.0 以下容積率地塊占比明顯提升，達到 44%，較 2024 年提升了 8 個百分點，為近四年新高。其中 1.5 以下容積率在售地塊建面更是大幅增長，2025 年 2 月初達到 94 萬平方米，同比增長 64%。
從地塊底價來看，2025 年初近五成地塊總價來自 15 億元以下。這主要是由于 2024 年四季度以來新房市場銷售雖然有所恢復，也有不少高品質項目取得了優秀的去化表現，但是基于行業仍處于去庫存階段，且房價走向仍處在邊際改善的周期之内。除極少數優質高單價地塊之外，還是低總價、确定性更強的 " 小而美 " 地塊更符合當前的市場需求。無論是從地方主管部門市場調節、還是企業自身風險管控的角度出發皆是如此。
結語
總體來看，受重點城市土地市場結構性優化及個别高熱地塊影響，2025 年 1 月整體溢價率表現突出，創 2022 年以來新高，主要源于中小規模宅地占比提升，同時平均容積率降至 2.0 的歷史低位。
可以明顯看出，當前政策端通過低密導向嚴控低質用地，推動行業向 " 品質化開發 " 轉型。這一變化既契合當前房企風險管控需求，也為高舒适度產品供給提供空間，反映出市場供需雙向理性适配的積極信号。
未來随着核心城市供地信心的穩定回升，以及持續優化土地供應結構，" 低總價、低密度、确定性高 " 地塊也将成主流。
本文來自微信公眾号 " 丁祖昱評樓市 "，作者：編輯部、CRIC 研究，36 氪經授權發布。
