今天小编分享的财经经验：建发房产杭州“扫货”，84.95亿拿下“巨无霸”地块，欢迎阅读。
本文来源：时代财经 作者：钟黛
图片来源：图虫创意
在杭州土地市场趋于理性之际，厦门国资房企建发房地产集团有限公司（简称 " 建发房产 "）的扩张轨迹愈发凸显。
继半个月前与合作伙伴拿下杭州 3 宗地块后，4 月 29 日，建发房产再以 84.95 亿元获得杭州未来科技城一宗 " 巨无霸 " 土地。据记者不完全统计，一周内，建发及其合作伙伴已在杭州斥资超 147 亿元拿地。
就建发此次拿下的 " 巨无霸 " 地块，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪对时代财经分析称，该宗地块的住宅部分去化有保障，但总价高，对房企的资金实力形成考验。同时，该宗地块配建条件较为复杂，开发难度较大，导致房企参与热情不高。
需要提及的是，早在 2023 年，建发也曾拿下杭州西湖区之江未来社区一宗 " 巨无霸 " 项目，且凭借这一项目，建发在杭州的业绩大幅提升。据克而瑞浙江区網域统计，2023 年建发房产在杭州的权益销售金额为 135.67 亿元，排名第三；而 2022 年建发房产在杭州的权益销售金额为 51.92 亿元，排名第 19 名。
拿下 85 亿地块
自 3 月以来，降温和分化成为杭州新房市场的主旋律，房企拿地也更为克制和审慎。
一组数据显示，2 月 27 日、3 月 29 日、4 月 16 日，杭州当天土拍的溢价率分别为 19.10%、13.25%、0.06%。
4 月 29 日，杭州 2024 年第 4 批次土拍，4 宗土地成功出让，1 宗提前终止，揽金 117.5 亿元，平均溢价率 2.1%。地块热度冷热不一。
其中，丁桥单元 JG0404-11 地块，以及世纪城核心区块单元 XSCQ020204-04-01、XSCQ020204-04-02 地块在前期即收获多家房企报名，正式开拍后，亦竞价激烈，最终分别由中天美好 & 海威置业联合体、绿城竞得，成交价分别为 9.53 亿元、8.67 亿元，成交溢价率分别达到 15.09%、13.79%。
中指研究院华东大区常务副总高院生指出，丁桥地块受热捧的原因包括起拍价仅有 8.28 亿元，且规划建面 4.88 万平方米，投资标的较小，风险相对可控。地块质量亦较佳。
而本次土拍体量最大的地块——未来科技城单元 YH090702-05、090702-10 等地，则仅有一家房企参拍，由建发以底价竞得。
具体来看，该宗地块出让土地面积达 24.44 万平方米，规划建面约 46.2 万平方米，起始价高达 84.95 亿元。用地性质为综合用地，由 9 宗子地块组成，包含住宅用地、商业商务金融用地，文化用地等。规划有公共设施、商务金融、文化设施、零售商业、普通商品房等多种业态。其中，住宅可建面积（含公建配套）为不大于 381655 平方米。
近两年，未来科技城板块新房限价大多是 36100 元 / 平方米，与二手房房价尚存倒挂，去化率普遍有保障。
例如，2023 年 4 月，滨江 · 枫映华庭公布登记结果，192 套房源共有 976 人参与摇号，中签率仅有 0.1969。去年内，绿城 · 汀岸辰风里两次开盘，中签率分别为 21%、33%。
同时，未来科技城新房供应不多，建发此次拿下的项目面临的竞争较少。目前，该板块内待售参考项目有滨江杭铁 · 枫揽华庭，位于青枫墅园北面，主推 185-226 平方米的改善大户型。
时代财经了解到，有投资者关注该宗地块的商业部分应该如何处置。
土地出让资料显示，建发此次拿下的 YH090702-03 地块、YH090702-10 地块的商业商务部分可预（销）售、可分割转让、可整体转让；YH090702-18-2 地块、YH090702-18-3 地块、YH090702-20-2 地块、YH090702-20-3 地块的商业部分则不得预（销）售、不得分割转让、可整体转让。
一名长期关注建发国际集团的机构投资者对时代财经表示：" 这块地挺不错的。商业的部分如果做商住，再‘解决’一部分办公，超级赚的。"
既然地块前景可观，为何只有建发参拍？
杭州贝壳研究院院长上官剑对时代财经表示，这主要源于地块总价高，当前有这个资金实力的房企凤毛麟角。同时，该宗地块包含多种业态，还有不小的商业体量，需要较强的运营能力。
关荣雪对时代财经分析称，从杭州 4 批次土拍总体表现来看，房企拿地态度较为谨慎，即便都是核心区地块，但对开发难度大、资金沉淀高的地块仍持保守态度，而稀缺核心区、利润空间较为可观的地块更易拍出高溢价。
上官剑对时代财经表示，该宗地块参拍房企数量少、以底价成交，也和地产降温息息相关，" 三年前华润拿下的旁边的绿汀路 TOD 地块，可是付出了‘封天價 + 自持’的代价 "。
积极 " 补仓 " 杭州
入杭八年间，建发房产已经成长为杭州市场的 " 大玩家 "。
2016 年，建发房产首次落子杭州，与绿城合作了杭州潮鸣项目。该宗地块由绿城拿下，项目的操盘和管控也由绿城负责，建发房产以财务注资为主，在该项目中的股权占比 30%。同年，建发房产还和绿城合作了沁园、西溪云庐两个项目。
此后，建发房产在杭州落子多个项目，有了操盘经验，也积累了品牌名气。2021 年下半年开始，民营房企资金紧张，不少国资房企凭借融资优势，快速拿地扩土储，建发房产也是其中一员。
2023 年，建发杭州拿下的西湖区之江未来社区项目，让其业绩 " 大爆发 "。
2023 年 4 月，杭州产权交易所显示，杭州拓启置业有限公司 100% 股权和杭州拓立置业有限公司 100% 股权成功转让。媒体报道称，接手方为建发。
上述交易的标的公司即为之江未来社区项目的开发公司。该项目所在地块原本在 2022 年 9 月的杭州土拍中推出，由之江城投以底价 121 亿元竞得。半年后，之江城投选择转手。
中指研究院浙江分院常务副总高院生此前对时代财经指出，城投托底拿地后，由于自身在开发能力方面比较欠缺，进行转让或者寻求合作开发是比较常规的方式。
高院生此前表示，之江未来社区项目区位优势佳，体量庞大，合计地上可建面积超过 76 万方，社区建设条件也很复杂，需要配备的公租房、地下商业、幼儿园等设施附带一系列开发要求，包括 2 万方的人才公寓自持运营、商业不能建设大平层和酒店式公寓等等，将十分考验房企的开发能力、资金实力等。
拿下项目公司股权后，建发打造出新盘云启之江，3070 套房源于 2023 年内全部售罄。
据克而瑞浙江区網域，云启之江单盘实现流量业绩超 168 亿元。得益于此，2023 年建发在杭州实现流量金额 211.10 亿元，排名第四；实现权益金额 135.67 亿元，排名第三。
据浙报传媒地产研究院，建发 2023 年在杭州土拍的拿地金额为 100.2 亿元，排名第三。若算上产权交易的金额，建发在杭州的投入要更多。今年来，建发在杭州土地市场亦表现进取，最近一周内就花费超 147 亿拿地。
值得注意的是，杭州新房市场最近有所降温。
据克而瑞浙江区網域，4 月份，降温和分化成为杭州楼市的主旋律。截止 4 月 27 日，杭州市商品房供应面积约 53 万平方米，较 3 月下跌 46%；成交面积 45 万平方米，环比下跌 55%。核心板块高改项目和宜居板块改善项目受到热捧，例如城东新城的滨江叠映里，加推高层实现 100% 去化，中签率不到 20%；反观其他楼盘，则去化滞缓，新开盘去化率大多不足 5 成。
未来，在杭州市场要平衡规模、利润和风险，将继续考验建发房产的功力。
