今天小編分享的财經經驗：建發房產杭州“掃貨”，84.95億拿下“巨無霸”地塊，歡迎閱讀。
本文來源：時代财經 作者：鍾黛
圖片來源：圖蟲創意
在杭州土地市場趨于理性之際，廈門國資房企建發房地產集團有限公司（簡稱 " 建發房產 "）的擴張軌迹愈發凸顯。
繼半個月前與合作夥伴拿下杭州 3 宗地塊後，4 月 29 日，建發房產再以 84.95 億元獲得杭州未來科技城一宗 " 巨無霸 " 土地。據記者不完全統計，一周内，建發及其合作夥伴已在杭州斥資超 147 億元拿地。
就建發此次拿下的 " 巨無霸 " 地塊，諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪對時代财經分析稱，該宗地塊的住宅部分去化有保障，但總價高，對房企的資金實力形成考驗。同時，該宗地塊配建條件較為復雜，開發難度較大，導致房企參與熱情不高。
需要提及的是，早在 2023 年，建發也曾拿下杭州西湖區之江未來社區一宗 " 巨無霸 " 項目，且憑借這一項目，建發在杭州的業績大幅提升。據克而瑞浙江區網域統計，2023 年建發房產在杭州的權益銷售金額為 135.67 億元，排名第三；而 2022 年建發房產在杭州的權益銷售金額為 51.92 億元，排名第 19 名。
拿下 85 億地塊
自 3 月以來，降溫和分化成為杭州新房市場的主旋律，房企拿地也更為克制和審慎。
一組數據顯示，2 月 27 日、3 月 29 日、4 月 16 日，杭州當天土拍的溢價率分别為 19.10%、13.25%、0.06%。
4 月 29 日，杭州 2024 年第 4 批次土拍，4 宗土地成功出讓，1 宗提前終止，攬金 117.5 億元，平均溢價率 2.1%。地塊熱度冷熱不一。
其中，丁橋單元 JG0404-11 地塊，以及世紀城核心區塊單元 XSCQ020204-04-01、XSCQ020204-04-02 地塊在前期即收獲多家房企報名，正式開拍後，亦競價激烈，最終分别由中天美好 & 海威置業聯合體、綠城競得，成交價分别為 9.53 億元、8.67 億元，成交溢價率分别達到 15.09%、13.79%。
中指研究院華東大區常務副總高院生指出，丁橋地塊受熱捧的原因包括起拍價僅有 8.28 億元，且規劃建面 4.88 萬平方米，投資标的較小，風險相對可控。地塊質量亦較佳。
而本次土拍體量最大的地塊——未來科技城單元 YH090702-05、090702-10 等地，則僅有一家房企參拍，由建發以底價競得。
具體來看，該宗地塊出讓土地面積達 24.44 萬平方米，規劃建面約 46.2 萬平方米，起始價高達 84.95 億元。用地性質為綜合用地，由 9 宗子地塊組成，包含住宅用地、商業商務金融用地，文化用地等。規劃有公共設施、商務金融、文化設施、零售商業、普通商品房等多種業态。其中，住宅可建面積（含公建配套）為不大于 381655 平方米。
近兩年，未來科技城板塊新房限價大多是 36100 元 / 平方米，與二手房房價尚存倒挂，去化率普遍有保障。
例如，2023 年 4 月，濱江 · 楓映華庭公布登記結果，192 套房源共有 976 人參與搖号，中籤率僅有 0.1969。去年内，綠城 · 汀岸辰風裡兩次開盤，中籤率分别為 21%、33%。
同時，未來科技城新房供應不多，建發此次拿下的項目面臨的競争較少。目前，該板塊内待售參考項目有濱江杭鐵 · 楓攬華庭，位于青楓墅園北面，主推 185-226 平方米的改善大戶型。
時代财經了解到，有投資者關注該宗地塊的商業部分應該如何處置。
土地出讓資料顯示，建發此次拿下的 YH090702-03 地塊、YH090702-10 地塊的商業商務部分可預（銷）售、可分割轉讓、可整體轉讓；YH090702-18-2 地塊、YH090702-18-3 地塊、YH090702-20-2 地塊、YH090702-20-3 地塊的商業部分則不得預（銷）售、不得分割轉讓、可整體轉讓。
一名長期關注建發國際集團的機構投資者對時代财經表示：" 這塊地挺不錯的。商業的部分如果做商住，再‘解決’一部分辦公，超級賺的。"
既然地塊前景可觀，為何只有建發參拍？
杭州貝殼研究院院長上官劍對時代财經表示，這主要源于地塊總價高，當前有這個資金實力的房企鳳毛麟角。同時，該宗地塊包含多種業态，還有不小的商業體量，需要較強的運營能力。
關榮雪對時代财經分析稱，從杭州 4 批次土拍總體表現來看，房企拿地态度較為謹慎，即便都是核心區地塊，但對開發難度大、資金沉澱高的地塊仍持保守态度，而稀缺核心區、利潤空間較為可觀的地塊更易拍出高溢價。
上官劍對時代财經表示，該宗地塊參拍房企數量少、以底價成交，也和地產降溫息息相關，" 三年前華潤拿下的旁邊的綠汀路 TOD 地塊，可是付出了‘封天價 + 自持’的代價 "。
積極 " 補倉 " 杭州
入杭八年間，建發房產已經成長為杭州市場的 " 大玩家 "。
2016 年，建發房產首次落子杭州，與綠城合作了杭州潮鳴項目。該宗地塊由綠城拿下，項目的操盤和管控也由綠城負責，建發房產以财務注資為主，在該項目中的股權占比 30%。同年，建發房產還和綠城合作了沁園、西溪雲廬兩個項目。
此後，建發房產在杭州落子多個項目，有了操盤經驗，也積累了品牌名氣。2021 年下半年開始，民營房企資金緊張，不少國資房企憑借融資優勢，快速拿地擴土儲，建發房產也是其中一員。
2023 年，建發杭州拿下的西湖區之江未來社區項目，讓其業績 " 大爆發 "。
2023 年 4 月，杭州產權交易所顯示，杭州拓啟置業有限公司 100% 股權和杭州拓立置業有限公司 100% 股權成功轉讓。媒體報道稱，接手方為建發。
上述交易的标的公司即為之江未來社區項目的開發公司。該項目所在地塊原本在 2022 年 9 月的杭州土拍中推出，由之江城投以底價 121 億元競得。半年後，之江城投選擇轉手。
中指研究院浙江分院常務副總高院生此前對時代财經指出，城投托底拿地後，由于自身在開發能力方面比較欠缺，進行轉讓或者尋求合作開發是比較常規的方式。
高院生此前表示，之江未來社區項目區位優勢佳，體量龐大，合計地上可建面積超過 76 萬方，社區建設條件也很復雜，需要配備的公租房、地下商業、幼兒園等設施附帶一系列開發要求，包括 2 萬方的人才公寓自持運營、商業不能建設大平層和酒店式公寓等等，将十分考驗房企的開發能力、資金實力等。
拿下項目公司股權後，建發打造出新盤雲啟之江，3070 套房源于 2023 年内全部售罄。
據克而瑞浙江區網域，雲啟之江單盤實現流量業績超 168 億元。得益于此，2023 年建發在杭州實現流量金額 211.10 億元，排名第四；實現權益金額 135.67 億元，排名第三。
據浙報傳媒地產研究院，建發 2023 年在杭州土拍的拿地金額為 100.2 億元，排名第三。若算上產權交易的金額，建發在杭州的投入要更多。今年來，建發在杭州土地市場亦表現進取，最近一周内就花費超 147 億拿地。
值得注意的是，杭州新房市場最近有所降溫。
據克而瑞浙江區網域，4 月份，降溫和分化成為杭州樓市的主旋律。截止 4 月 27 日，杭州市商品房供應面積約 53 萬平方米，較 3 月下跌 46%；成交面積 45 萬平方米，環比下跌 55%。核心板塊高改項目和宜居板塊改善項目受到熱捧，例如城東新城的濱江疊映裡，加推高層實現 100% 去化，中籤率不到 20%；反觀其他樓盤，則去化滞緩，新開盤去化率大多不足 5 成。
未來，在杭州市場要平衡規模、利潤和風險，将繼續考驗建發房產的功力。
