今天小编分享的财经经验：美的置业去年卖了659亿元，管理层称把规模往后放，先活下去，欢迎阅读。
本文来源：时代财经 作者：陈泽旋
" 不利因素继续出清，有利因素不断出来，这些因素叠加达成后，市场会回归到良性健康发展的轨道。但在这个过程，企业要安全地活下去，要留在‘牌桌’上，‘留得青山在，不怕没柴烧’，美的置业还是要蛰伏 "，3 月 28 日，在美的置业 2023 年度业绩发布会上，美的置业董事会主席郝恒乐说道。
" 蛰伏 " 的美的置业放慢了脚步。2023 年，美的置业实现营业收入 735.6 亿元，同比下降 0.1%；毛利润 84.8 亿元，同比下降 25.0%；净利润 21.3 亿元，同比下降 40.6%；归母净利润 9.1 亿元，同比下降 47.1%。
毛利润下降的主要原因，是 2023 年会计确认项目单方成本较高，以及对存在减值迹象的物业开发项目计提减值拨备增加，全年一共拨备了 41 亿元，目前拨备存量为 65 亿元。
美的置业首席财务官林戈表示，公司主要从两个维度做出减值拨备，一是针对人流数令人担忧的城市的项目进行整体业态的拨备，同时在这些年的基础上加深拨备的考虑；二是针对商办、车位进行客观的拨备。
实际上，美的置业从 2019 年已经开始着手资产减值相关动作，至今已经拨备了 98 亿元，" 那个时候（指 2019 年）我们研究了周期问题，而且当时的市场已经有点见顶的感觉 "，拨备一方面是出于市场的客观情况，另一方面是 " 敬畏行业周期的残酷性 "。
针对今年公司是否存在进一步资产减值压力的问题，林戈回应道，" 行业也许还没有见底，也可能已经筑底，会逐步回暖，我相信行业（的下行）总有尽头，到达极限之后会反转，未来如果行业逐步回暖，我们会反过来增厚资产 "。
行业进入调整期，美的置业的销售规模也在收缩。2023 年，美的置业实现合同销售总额 658.5 亿元，同比减少 133.9 亿元，今年的销售目标还将进一步压降至 550 亿元。为完成年度目标，美的置业进行了 1100 亿 -1200 亿元的货值铺排，包括 400 亿 -500 亿元的新增货值和大约 700 亿元的库存货值。
销售规模收缩是美的置业土储规模的折射。近几年，房企纷纷减少投拓力度，这是行业存在的普遍现象。截至 2023 年末，美的置业土储总建设面积达到 2816 万平方米，同比下降 27.3%，而处于巅峰时期的 2022 年，美的置地土储总建筑面积为 5398 万平方米。
结构优化成为投拓最重要的事，而非规模。美的置业副总裁王全辉称，公司自 2019 年提出土储换仓策略，土储布局从三、四线城市转向一、二线城市，2023 年，公司分别进行了新增土储的换仓和存量资产的换仓。
其中，广州、佛山、长沙等核心城市的新增土储货值将近 70 亿元。存量资产方面，通过股权归边的方式收购或清退合作项目，2023 年，美的置业一共完成对 21 个项目的股权收购，权益货值增加 98 亿元，二线及以上城市权益货值增加 94 亿元；同时退出了 24 个项目，权益货值减少 33 亿元，三四线城市占比 88%。
" 去年的存量（资产）换仓达到我们的预期，但管理层对目前的土储质量及库存结构还是不太满意 "，王全辉表示，接下来，公司会在各个方面制定政策来加快土储结构的优化，" 今年投资策略还是坚持‘换仓’，根据市场的情况和手上的现金把握（投资）节奏 "。
他亦表示，公司今年要首先保证现金流的安全，" 把规模往后放，这是策略问题 "。
美的置业今年的投资战略以做减法为主，郝恒乐认为今年市场还在持续筑底，" 谈恢复为时尚早 "，而这个过程中，公司的首要问题是 " 安全地活下去，不至于出局 "，" 美的置业在蛰伏，不断打造自己的能力，进行各方面的结构优化，（再）来寻找新的机会 "。
时代财经了解到，结构优化除了城市布局优化，还包括负债结构优化和业务结构优化。
业绩公告显示，于 2023 年 12 月 31 日，美的置业总现金及银行存款为 201.4 亿元，其中，现金及现金等价物为 175.5 亿元，原定到期日为三个月以上的定期存款为 5000 万元，受限制现金为 25.4 亿元。而截至报告期末，美的置业净负债率为 35.8%，现金短债比 1.44，扣预资产负债率 67.3%，有息负债 380.7 亿元。
" 我们的财务压力并不大，只有大约 120 亿元的短期债务，平均一个月才 10 亿元左右，在市场那么艰难的情况下，近三个月我们也能保持三四十亿的回款，我们对未来要兑付的资金都做好了预留和充分的准备 "，林戈表示。
