今天小編分享的财經經驗：美的置業去年賣了659億元，管理層稱把規模往後放，先活下去，歡迎閱讀。
本文來源：時代财經 作者：陳澤旋
" 不利因素繼續出清，有利因素不斷出來，這些因素疊加達成後，市場會回歸到良性健康發展的軌道。但在這個過程，企業要安全地活下去，要留在‘牌桌’上，‘留得青山在，不怕沒柴燒’，美的置業還是要蟄伏 "，3 月 28 日，在美的置業 2023 年度業績發布會上，美的置業董事會主席郝恒樂說道。
" 蟄伏 " 的美的置業放慢了腳步。2023 年，美的置業實現營業收入 735.6 億元，同比下降 0.1%；毛利潤 84.8 億元，同比下降 25.0%；淨利潤 21.3 億元，同比下降 40.6%；歸母淨利潤 9.1 億元，同比下降 47.1%。
毛利潤下降的主要原因，是 2023 年會計确認項目單方成本較高，以及對存在減值迹象的物業開發項目計提減值撥備增加，全年一共撥備了 41 億元，目前撥備存量為 65 億元。
美的置業首席财務官林戈表示，公司主要從兩個維度做出減值撥備，一是針對人流數令人擔憂的城市的項目進行整體業态的撥備，同時在這些年的基礎上加深撥備的考慮；二是針對商辦、車位進行客觀的撥備。
實際上，美的置業從 2019 年已經開始着手資產減值相關動作，至今已經撥備了 98 億元，" 那個時候（指 2019 年）我們研究了周期問題，而且當時的市場已經有點見頂的感覺 "，撥備一方面是出于市場的客觀情況，另一方面是 " 敬畏行業周期的殘酷性 "。
針對今年公司是否存在進一步資產減值壓力的問題，林戈回應道，" 行業也許還沒有見底，也可能已經築底，會逐步回暖，我相信行業（的下行）總有盡頭，到達極限之後會反轉，未來如果行業逐步回暖，我們會反過來增厚資產 "。
行業進入調整期，美的置業的銷售規模也在收縮。2023 年，美的置業實現合同銷售總額 658.5 億元，同比減少 133.9 億元，今年的銷售目标還将進一步壓降至 550 億元。為完成年度目标，美的置業進行了 1100 億 -1200 億元的貨值鋪排，包括 400 億 -500 億元的新增貨值和大約 700 億元的庫存貨值。
銷售規模收縮是美的置業土儲規模的折射。近幾年，房企紛紛減少投拓力度，這是行業存在的普遍現象。截至 2023 年末，美的置業土儲總建設面積達到 2816 萬平方米，同比下降 27.3%，而處于巅峰時期的 2022 年，美的置地土儲總建築面積為 5398 萬平方米。
結構優化成為投拓最重要的事，而非規模。美的置業副總裁王全輝稱，公司自 2019 年提出土儲換倉策略，土儲布局從三、四線城市轉向一、二線城市，2023 年，公司分别進行了新增土儲的換倉和存量資產的換倉。
其中，廣州、佛山、長沙等核心城市的新增土儲貨值将近 70 億元。存量資產方面，通過股權歸邊的方式收購或清退合作項目，2023 年，美的置業一共完成對 21 個項目的股權收購，權益貨值增加 98 億元，二線及以上城市權益貨值增加 94 億元；同時退出了 24 個項目，權益貨值減少 33 億元，三四線城市占比 88%。
" 去年的存量（資產）換倉達到我們的預期，但管理層對目前的土儲質量及庫存結構還是不太滿意 "，王全輝表示，接下來，公司會在各個方面制定政策來加快土儲結構的優化，" 今年投資策略還是堅持‘換倉’，根據市場的情況和手上的現金把握（投資）節奏 "。
他亦表示，公司今年要首先保證現金流的安全，" 把規模往後放，這是策略問題 "。
美的置業今年的投資戰略以做減法為主，郝恒樂認為今年市場還在持續築底，" 談恢復為時尚早 "，而這個過程中，公司的首要問題是 " 安全地活下去，不至于出局 "，" 美的置業在蟄伏，不斷打造自己的能力，進行各方面的結構優化，（再）來尋找新的機會 "。
時代财經了解到，結構優化除了城市布局優化，還包括負債結構優化和業務結構優化。
業績公告顯示，于 2023 年 12 月 31 日，美的置業總現金及銀行存款為 201.4 億元，其中，現金及現金等價物為 175.5 億元，原定到期日為三個月以上的定期存款為 5000 萬元，受限制現金為 25.4 億元。而截至報告期末，美的置業淨負債率為 35.8%，現金短債比 1.44，扣預資產負債率 67.3%，有息負債 380.7 億元。
" 我們的财務壓力并不大，只有大約 120 億元的短期債務，平均一個月才 10 億元左右，在市場那麼艱難的情況下，近三個月我們也能保持三四十億的回款，我們對未來要兌付的資金都做好了預留和充分的準備 "，林戈表示。
