今天小编分享的互联网经验：有没有发现，新盘的物业费越来越贵了，欢迎阅读。
今年 6 月最后一周，北京市商品房成交 806 套，环比大涨 105%，把 6 月整月的新房成交量拉升至 3531 套，比 5 月多卖了 684 套，市场出现了一小波热度。
但目前市场仍旧在底部，同比去年 6 月，成交套数有 40% 的下降，成交面积降幅也达到了 24%。
在市场低迷的时候，各个项目的产品也越来越卷，户型设计、精装标准、园林景观都越来越好，竞争激烈的板块每隔几个月就会卷出有代际差的新产品，让人看了不得不心动。
新房产品越来越吸引人，亮点多一点的项目，置业顾问讲沙盘和模範间的时间往往会超过一个小时，很容易让购房者忽略一个与房子持有成本相关的问题：物业费。
36 氪作者发现，如今新房的物业费越来越高了。
比如，将在近期开盘的保利建工 · 星宸和煦，位于顺义后沙峪板块，销售单价预估在 6 万 / 平米以内，面积段在 110-143 平米，总价不到 1000 万，定位是改善型项目，它的物业费价格定在了 5.75 元 / 平米 / 月。
与星宸和煦在同一个板块的和光瑞府，在 2022 年开盘销售，目前成交价在 5.2 万元 / 平米左右，与星宸和煦一样都用的是保利物业，物业费定价为 5.6 元 / 平米 / 月。
这两个项目的旁边，有一个与他们同样定位的二手房小区：中粮祥云国际，这是一个 10 年前的项目，小区的物业维护情况非常不错，而物业费只有 3.5 元 / 平米 / 月，与新项目的物业费单价差了 2 元多。
这种情况并不是个别现象。
昌平南是当下的热门板块，这个板块新项目一般不会走高端路线，而是面向大厂员工，比较 " 亲民 "。比如，梧桐星宸位于昌平沙河板块，项目对外公布的销售均价为 5.3 万 / 平米，实际成交价不到 5.1 万 / 平米，户型设计方面也面向刚需、刚改，59 平米一居、75 平米两居、85 平米三居都有，总价不到 300 万起。这样一个比较 " 刚 " 的项目，物业费定价是 4.29 元 / 平米 / 月。
相邻区網域的建发观堂府，物业费定价为 4.1 元 / 平米 / 月，便宜一点，但与区網域内定位相近、比较知名的次新小区相比，还是贵了。二手房小区中，路劲世界城物业费 2.36 元 / 平米 / 月，保利罗兰香谷物业费 2.78 元 / 平米 / 月，金科廊桥水岸的物业费是 3 元 / 平米 / 月，相比之下，新房物业费没有低于 4 元。
同样的情况也发生在高端板块，比如丰台郭公庄区網域，随着新房销售价格一路上涨，物业费也在节节攀升。
按照目前对外公布的信息，中建 · 云境未来的物业费在 8.87 元 / 平米 / 月，中海丰和叁号院的物业费为 8.88 元 / 平米 / 月，同一区網域内定位相近的二手房小区中，京投银泰万科西华府物业费为 4 元 / 平米 / 月，中海九号公馆的别墅区物业费也同为 4 元 / 平米 / 月，新旧小区之间有翻倍价差。
即使是纯刚需盘，目前市场上著名的低单价项目巨燕 · 燕京府，位于六环外的房山，物业费的定价也在 3.98 元 / 平米 / 月，而 10 年前的二手房小区，位于六环外大兴天宫院的金融街融汇，用的都是金融街物业，后者的物业费为 2.91 元 / 平米 / 月，每平米便宜了 1 块多。
像巨燕 · 燕京府这样的单价 2 万出头的刚需项目，一套 108 平米的三居室户型，一年的物业费要超过 5100 元。星宸和煦这样的初级改善型项目，一套 110 平米户型的一年的物业费总价约 7400 元。
这样的情况也不只是发生在北京。
据克而瑞监测数据，2023 年上海新入市的项目，物业费价格均值 7.46 元 / 平米 / 月，中位数 6.73 元 / 平米 / 月，相比 2015 年之前上海统一指导价 " 最高不超过 2.3 元 / 平米 / 月 " 已经实现了翻倍上涨。
其中，黄浦、静安、杨浦三区的平均物业费价格最高，已经分别达到 17.56 元 / 平米 / 月、12.06 元 / 平米 / 月和 9.92 元 / 平米 / 月，与此同时，不同板块项目之间的物业费价格在极速拉大。
曾经有上海业主吐槽：" 单价不到 8 万元的楼盘，物业费达到 12 元 / 平米 / 月；单价 6.5 万元的楼盘，物业费高达 14 元 / 平米 / 月。刚需买个不足 100 平方米的房子，一年物业费就超万元。"
业内人士认为，上海新盘物业费价格飙升的情况出现在 2015 年取消物业费指导价之后，监管部门不再对价格上限进行限制，虽然房管部门和物价局还有审批权限，但因为在放开价格实行市场化的同时，又没有明确的收费标准，导致了物业费的实际定价权直接交给了物业公司。
新盘物业费的高低，在卖房时就已经确定，这时候业主委员会还没有成立，购房者只有对买房的 " 是 / 否 " 选择权，没有对物业费价格高低和雇佣哪家物业公司的选择权，买了某家企业的房子只能被动接受对应的物业。
在此情况下，一线城市新盘的物业费正在节节攀升。
上海各板块新盘物业费情况
造成新盘物业费不断上涨的原因主要有以下几个：
一是物业服务行业是市场化比较充分的行业，北京、上海等城市先后放开了对商品住宅的物业服务收费指导价，只对保障房和老旧小区集中的区網域进行价格指导，新盘的物业费一般由市场定价，即物业公司定价；
二是物业公司基于人力成本、设备维护成本上涨等预期，房地产企业往往会在新项目开盘时就把未来价格 " 预埋 " 好，以此锁定未来利润空间；
三是物业费价格一旦定下来，业主居住期间涨价就会非常困难，申请物业费涨价的流程非常繁琐，耗时长，同时业主的心理抗性也很大，在卖房子时就定下高价，可以避免后期踩雷。从物业公司的角度来说，他们甚至认为不是新盘物业费贵，而是老小区的物业费太便宜了，因此大部分品牌物业都不愿意接老旧小区的物业服务——涨价太难了。
四是物业公司提供的服务项目越来越多，安保、会所、智能化设备、园林外立面维护等方面的标准全面提升，物业公司为此付出的成本上涨推动了他们的涨价冲动。
这些原因导致新盘的物业费与老小区的价格差越拉越大。按照北京《朝阳区住宅项目基础服务标准物业服务成本信息和计价规则》指示，朝阳房改房及老旧小的物业费标准为：多层住宅 1.48 元 / 平米 / 月至 1.86 元 / 平米 / 月，高层住宅 2.47 元 / 平米 / 月至 2.91 元 / 平米 / 月，与朝阳区普通新 6 元 / 平米 / 月左右的物业费存在约一倍的差距。
新旧项目的物业费差距在物业公司的年报中也可以窥见一二。
下面两张图记录了保利物业在 2020 年至 2023 年四年间的物业收入情况，其中住宅物业是收入占比最高、最核心的业务，也是增长最快的业务，期间，住宅的收入增速均明显大于在管面积增速，收入增长更快可能是价格带来的。
保利物业 2021 年年报数据
保利物业 2023 年年报数据
前几年物业服务公司大力 " 攻坚 " 的增值服务，实际上这几年的收入占比在不断缓慢下降。保利物业 2021 年的社区增值服务占总收入约 21.3%，2023 年下降到了约 18.7%。
与此同时，平均物业费在持续上涨。2020 年，保利物业旗下项目的平均物业费为 2.3 元 / 平米 / 月，2023 年涨到了 2.41 元 / 平米 / 月，四年间上涨了 4.8%。
听上去不多，但是是被庞大的存量基数拉低了，2020 年保利物业的在管面积已经超过了 1.67 亿平方米。
保利物业公布的平均物业费情况
以新增收入 / 新增面积得出的数据会更加直观，2020 年 -2021 年、2021 年 -2022 年、2022 年 -2023 年三个阶段的这一对比数据分别为：18.81 元 / 平米、19.53 元 / 平米、22.99 元 / 平米
2022 年以后有了更明显的涨幅，与前图展示的平均物业费涨幅一致，也更加直观。
这一点在绿城服务的财务数据中也有体现，2023 年绿城服务在管面积同比增加 16.7%，物业服务收入同比增长 17.5%，收入增速也高于在管面积增速。建发物业 2023 年住宅平均物业费也同比增加了 0.05 元 / 平米 / 月。
新盘物业费 " 高开 "，成为物业公司锁定未来盈利的重要方式，原先被各家物业公司寄予厚望的多种经营收入失速之后，基础物业服务收入作为核心业务的重要性更加凸显。据克而瑞物管统计，2023 年多家上市物企新拓项目平均物业费高于在管项目，物业费价格相对较高的项目成为物业公司重点外拓的对象。
业内人士认为，在物业服务行业，如何定价是一件非常困难的事，对于存量住宅小区，特别是老旧小区，物业费价格偏低，物业服务水平也普遍难言品质，而新项目定价有走高趋势，物业服务水平相对较好，新旧小区之间的价差逐渐拉开，而品牌物业倾向于选择利润空间更大的高物业费小区提供服务，进而又导致了老旧小区的物业服务水平难以提升，业主对物业费涨价更加抗拒，难以走出怪圈。
相比房价，物业费是 " 小钱 "，但物业费到底多少合适，服务值不值这个价格？业主的天平上放的是直观感受，物业公司算的是收益账，两者根本不在一个维度。
