今天小編分享的互聯網經驗：有沒有發現，新盤的物業費越來越貴了，歡迎閲讀。
今年 6 月最後一周，北京市商品房成交 806 套，環比大漲 105%，把 6 月整月的新房成交量拉升至 3531 套，比 5 月多賣了 684 套，市場出現了一小波熱度。
但目前市場仍舊在底部，同比去年 6 月，成交套數有 40% 的下降，成交面積降幅也達到了 24%。
在市場低迷的時候，各個項目的產品也越來越卷，户型設計、精裝标準、園林景觀都越來越好，競争激烈的板塊每隔幾個月就會卷出有代際差的新產品，讓人看了不得不心動。
新房產品越來越吸引人，亮點多一點的項目，置業顧問講沙盤和模範間的時間往往會超過一個小時，很容易讓購房者忽略一個與房子持有成本相關的問題：物業費。
36 氪作者發現，如今新房的物業費越來越高了。
比如，将在近期開盤的保利建工 · 星宸和煦，位于順義後沙峪板塊，銷售單價預估在 6 萬 / 平米以内，面積段在 110-143 平米，總價不到 1000 萬，定位是改善型項目，它的物業費價格定在了 5.75 元 / 平米 / 月。
與星宸和煦在同一個板塊的和光瑞府，在 2022 年開盤銷售，目前成交價在 5.2 萬元 / 平米左右，與星宸和煦一樣都用的是保利物業，物業費定價為 5.6 元 / 平米 / 月。
這兩個項目的旁邊，有一個與他們同樣定位的二手房小區：中糧祥雲國際，這是一個 10 年前的項目，小區的物業維護情況非常不錯，而物業費只有 3.5 元 / 平米 / 月，與新項目的物業費單價差了 2 元多。
這種情況并不是個别現象。
昌平南是當下的熱門板塊，這個板塊新項目一般不會走高端路線，而是面向大廠員工，比較 " 親民 "。比如，梧桐星宸位于昌平沙河板塊，項目對外公布的銷售均價為 5.3 萬 / 平米，實際成交價不到 5.1 萬 / 平米，户型設計方面也面向剛需、剛改，59 平米一居、75 平米兩居、85 平米三居都有，總價不到 300 萬起。這樣一個比較 " 剛 " 的項目，物業費定價是 4.29 元 / 平米 / 月。
相鄰區網域的建發觀堂府，物業費定價為 4.1 元 / 平米 / 月，便宜一點，但與區網域内定位相近、比較知名的次新小區相比，還是貴了。二手房小區中，路勁世界城物業費 2.36 元 / 平米 / 月，保利羅蘭香谷物業費 2.78 元 / 平米 / 月，金科廊橋水岸的物業費是 3 元 / 平米 / 月，相比之下，新房物業費沒有低于 4 元。
同樣的情況也發生在高端板塊，比如豐台郭公莊區網域，随着新房銷售價格一路上漲，物業費也在節節攀升。
按照目前對外公布的信息，中建 · 雲境未來的物業費在 8.87 元 / 平米 / 月，中海豐和叁号院的物業費為 8.88 元 / 平米 / 月，同一區網域内定位相近的二手房小區中，京投銀泰萬科西華府物業費為 4 元 / 平米 / 月，中海九号公館的别墅區物業費也同為 4 元 / 平米 / 月，新舊小區之間有翻倍價差。
即使是純剛需盤，目前市場上著名的低單價項目巨燕 · 燕京府，位于六環外的房山，物業費的定價也在 3.98 元 / 平米 / 月，而 10 年前的二手房小區，位于六環外大興天宮院的金融街融匯，用的都是金融街物業，後者的物業費為 2.91 元 / 平米 / 月，每平米便宜了 1 塊多。
像巨燕 · 燕京府這樣的單價 2 萬出頭的剛需項目，一套 108 平米的三居室户型，一年的物業費要超過 5100 元。星宸和煦這樣的初級改善型項目，一套 110 平米户型的一年的物業費總價約 7400 元。
這樣的情況也不只是發生在北京。
據克而瑞監測數據，2023 年上海新入市的項目，物業費價格均值 7.46 元 / 平米 / 月，中位數 6.73 元 / 平米 / 月，相比 2015 年之前上海統一指導價 " 最高不超過 2.3 元 / 平米 / 月 " 已經實現了翻倍上漲。
其中，黃浦、靜安、楊浦三區的平均物業費價格最高，已經分别達到 17.56 元 / 平米 / 月、12.06 元 / 平米 / 月和 9.92 元 / 平米 / 月，與此同時，不同板塊項目之間的物業費價格在極速拉大。
曾經有上海業主吐槽：" 單價不到 8 萬元的樓盤，物業費達到 12 元 / 平米 / 月；單價 6.5 萬元的樓盤，物業費高達 14 元 / 平米 / 月。剛需買個不足 100 平方米的房子，一年物業費就超萬元。"
業内人士認為，上海新盤物業費價格飙升的情況出現在 2015 年取消物業費指導價之後，監管部門不再對價格上限進行限制，雖然房管部門和物價局還有審批權限，但因為在放開價格實行市場化的同時，又沒有明确的收費标準，導致了物業費的實際定價權直接交給了物業公司。
新盤物業費的高低，在賣房時就已經确定，這時候業主委員會還沒有成立，購房者只有對買房的 " 是 / 否 " 選擇權，沒有對物業費價格高低和雇傭哪家物業公司的選擇權，買了某家企業的房子只能被動接受對應的物業。
在此情況下，一線城市新盤的物業費正在節節攀升。
上海各板塊新盤物業費情況
造成新盤物業費不斷上漲的原因主要有以下幾個：
一是物業服務行業是市場化比較充分的行業，北京、上海等城市先後放開了對商品住宅的物業服務收費指導價，只對保障房和老舊小區集中的區網域進行價格指導，新盤的物業費一般由市場定價，即物業公司定價；
二是物業公司基于人力成本、設備維護成本上漲等預期，房地產企業往往會在新項目開盤時就把未來價格 " 預埋 " 好，以此鎖定未來利潤空間；
三是物業費價格一旦定下來，業主居住期間漲價就會非常困難，申請物業費漲價的流程非常繁瑣，耗時長，同時業主的心理抗性也很大，在賣房子時就定下高價，可以避免後期踩雷。從物業公司的角度來説，他們甚至認為不是新盤物業費貴，而是老小區的物業費太便宜了，因此大部分品牌物業都不願意接老舊小區的物業服務——漲價太難了。
四是物業公司提供的服務項目越來越多，安保、會所、智能化設備、園林外立面維護等方面的标準全面提升，物業公司為此付出的成本上漲推動了他們的漲價衝動。
這些原因導致新盤的物業費與老小區的價格差越拉越大。按照北京《朝陽區住宅項目基礎服務标準物業服務成本信息和計價規則》指示，朝陽房改房及老舊小的物業費标準為：多層住宅 1.48 元 / 平米 / 月至 1.86 元 / 平米 / 月，高層住宅 2.47 元 / 平米 / 月至 2.91 元 / 平米 / 月，與朝陽區普通新 6 元 / 平米 / 月左右的物業費存在約一倍的差距。
新舊項目的物業費差距在物業公司的年報中也可以窺見一二。
下面兩張圖記錄了保利物業在 2020 年至 2023 年四年間的物業收入情況，其中住宅物業是收入占比最高、最核心的業務，也是增長最快的業務，期間，住宅的收入增速均明顯大于在管面積增速，收入增長更快可能是價格帶來的。
保利物業 2021 年年報數據
保利物業 2023 年年報數據
前幾年物業服務公司大力 " 攻堅 " 的增值服務，實際上這幾年的收入占比在不斷緩慢下降。保利物業 2021 年的社區增值服務占總收入約 21.3%，2023 年下降到了約 18.7%。
與此同時，平均物業費在持續上漲。2020 年，保利物業旗下項目的平均物業費為 2.3 元 / 平米 / 月，2023 年漲到了 2.41 元 / 平米 / 月，四年間上漲了 4.8%。
聽上去不多，但是是被龐大的存量基數拉低了，2020 年保利物業的在管面積已經超過了 1.67 億平方米。
保利物業公布的平均物業費情況
以新增收入 / 新增面積得出的數據會更加直觀，2020 年 -2021 年、2021 年 -2022 年、2022 年 -2023 年三個階段的這一對比數據分别為：18.81 元 / 平米、19.53 元 / 平米、22.99 元 / 平米
2022 年以後有了更明顯的漲幅，與前圖展示的平均物業費漲幅一致，也更加直觀。
這一點在綠城服務的财務數據中也有體現，2023 年綠城服務在管面積同比增加 16.7%，物業服務收入同比增長 17.5%，收入增速也高于在管面積增速。建發物業 2023 年住宅平均物業費也同比增加了 0.05 元 / 平米 / 月。
新盤物業費 " 高開 "，成為物業公司鎖定未來盈利的重要方式，原先被各家物業公司寄予厚望的多種經營收入失速之後，基礎物業服務收入作為核心業務的重要性更加凸顯。據克而瑞物管統計，2023 年多家上市物企新拓項目平均物業費高于在管項目，物業費價格相對較高的項目成為物業公司重點外拓的對象。
業内人士認為，在物業服務行業，如何定價是一件非常困難的事，對于存量住宅小區，特别是老舊小區，物業費價格偏低，物業服務水平也普遍難言品質，而新項目定價有走高趨勢，物業服務水平相對較好，新舊小區之間的價差逐漸拉開，而品牌物業傾向于選擇利潤空間更大的高物業費小區提供服務，進而又導致了老舊小區的物業服務水平難以提升，業主對物業費漲價更加抗拒，難以走出怪圈。
相比房價，物業費是 " 小錢 "，但物業費到底多少合适，服務值不值這個價格？業主的天平上放的是直觀感受，物業公司算的是收益賬，兩者根本不在一個維度。
