今天小编分享的财经经验：二手房价调研｜京沪次新房还在涨，津苏汉10年次新跌30%，欢迎阅读。
2024 年至今，房地产市场整体延续弱复苏行情。其中，二手房整体活跃度较一手房更高，呈现出更强的韧性。
从房价来看，一、二手房也出现了不同的趋势，其中二手房价格下行明显，下跌城市增多，下跌幅度更大。
为了更好的了解个城市二手房真实涨跌幅变动情况，克而瑞研究中心对多个城市进行了房价调研，针对不同城市、不同屋齡的二手房进行对比分析。
本篇主要调研的城市为北京、上海、天津、武汉和苏州。
从结果来看，上海、北京、苏州房价降幅 10%-20% 区间的小区占比最高，武汉、天津多数小区降幅集中在 20%-30%，同时，北京、上海都有约 15% 的小区房价创新高，同比涨幅在 10% 以内，表现出良好的韧性。
首先是北京，北京作为近年来 " 一枝独秀 " 的北方城市，尤其是在北京发布 430 新政之后，二手房客群入市的积极性和活跃度有所提升。
从北京 2024 年上半年二手房成交来看，当前北京市场二手房买房活跃人群以购买一居及两居产品的刚需、刚改类人群占主导，合计占比 75%。其次为购买三居产品的首改人群，占比 22%。
从北京 2024 年上半年成交的二手房小区房价和屋齡交叉对比数据来看，屋齡越新的房源涨价的可能性越大。
克而瑞研究中心调研数据显示，屋齡 5 年内的典型 30 个项目中 45% 的房价房价出现增长，但增长幅度都中 10% 以内。其次是屋齡 6-10 年及 11-15 年的项目，各有 29% 和 28% 的房源价格出现增长，涨幅同中 10% 以内区间。
除此之外，屋齡 16 年以上的二手房房价下跌幅度随着屋齡增长，降幅梯度递增，超 20 年老旧住宅约半数成降幅达到 20%-30%。
这主要还是由于，一方面是北京老破小因功能缺失居住属性较差，另一方面则是老破大总价较高，同类新房平替产品较多，故而略失性价比。
上海方面，527 新政后，相较于新房，上海二手房率先完成筑底反弹。6 月二手住宅成交面积约为 197.4 万平方米，同比增长 89%，成交规模创近三年单月新高。到了 7 月，随着新政效力的逐渐释放完毕，上海二手房市场开始降温，但仍保持年内高位。
从上海 2024 年成交的二手房小区房价和屋齡交叉对比数据来看，屋齡 5 年以内的项目表现仍是最佳，55 个典型项目中有 32% 的项目出成屋价上涨，涨幅保持在 10% 以内，其次是屋齡 6-10 年及 16-20 年的项目，都有 20% 的项目出成屋价上涨。屋齡 6-10 年的项目中 68% 的项目房价降幅在 20% 以内，其中 10% 以内和 10%-20% 区间各 34%。而超 20 年老旧住宅约 3 成降幅达到 20%-30%。
细化到项目层面，和北京类似，50 年以上老旧社区普遍较历史高点回调 2-3 成不等，典型代表为黄浦区蒙西小区、瞿溪新村，静安区金家巷西弄、北市场小区等。
相较而言，10 年内次新房小区降幅较小，部分房价甚至不降反增，诸如核心区黄埔中海建国里、露香园，浦东仁恒公园世纪等项目房价较历史高点涨幅均在 10% 以内。
从武汉、苏州、天津三个城市来看，武汉属于降价中枢递增型城市，房价降幅随屋齡递增而扩大，苏州和天津则属于普降型城市，房价涨跌幅与屋齡并无显著相关关系，不符合随屋齡递增而房价降幅扩大趋势，更多的是不同屋齡房源集中在一个降价中枢。
首先是武汉，虽然武汉房价降幅随屋齡递增而扩大，但另一个不同于京沪城市特征在于 10 年以内次新房跌幅同样显著。
武汉不同屋齡降价中枢集中在 2-4 成，5 年内次新房超 3 成小区降幅在 10%-20%；10 年以内次新房 34% 的小区房价跌幅在 20%-30%，整体 54% 小区房价跌幅超过 20%。
其次是苏州，苏州屋齡 6-10 年近 6 成项目价跌 10%-20%，吴江区的阳光悦湖豪苑、海亮长桥府、南悦豪庭；吴中区的尼盛滨江城、保利居上；相城区的万科魅力花园、嘉境天成等降幅均在这一区间。
而屋齡在 30-50 年以内的小区降幅则在 20% 以内，主要源于这类房源本身占比较少，且主要集中在姑苏区等核心区網域，诸如三元三村、永林新村、彩虹新村等，客户主要看中项目所属区網域和配套资源，对于屋齡关注度相对较低。
从天津来看，多数项目降价区间集中在 2-4 成，其中跌幅较为显著的主要为核心区 30-50 年老旧住宅，譬如南开区卧龙北里、卫安南里、泊江东里、三潭西里、复康里，河西区的海建里、气象里、宾水北里、修业里等房价较高点跌幅均在 3 成以上。而 5 年内次新房虽然成交项目量较少仅 23 个，不过近半数降幅在 20%-30%，低于平均水平。
总体来看，将 5 城样本小区进行屋齡和房价涨跌交叉分析，总体呈现出屋齡越老，跌幅越大，次新房（屋齡 10 年以内）房价跌幅明显小于老旧小区（屋齡 30 年以上），屋齡 5 年内约 64% 的小区 2024 年上半年房价较高点跌幅在 2 成以内，而对于屋齡 30 年以上老旧小区而言，约 3 成跌幅集中在 20%-30%。
当投资需求退潮，购房行为趋于理性，强调自住属性，因而次新房的受欢迎程度显著好于老旧住宅，因而整体房价抗跌性也明显优于老旧住宅。
