今天小編分享的财經經驗：二手房價調研｜京滬次新房還在漲，津蘇漢10年次新跌30%，歡迎閱讀。
2024 年至今，房地產市場整體延續弱復蘇行情。其中，二手房整體活躍度較一手房更高，呈現出更強的韌性。
從房價來看，一、二手房也出現了不同的趨勢，其中二手房價格下行明顯，下跌城市增多，下跌幅度更大。
為了更好的了解個城市二手房真實漲跌幅變動情況，克而瑞研究中心對多個城市進行了房價調研，針對不同城市、不同屋齡的二手房進行對比分析。
本篇主要調研的城市為北京、上海、天津、武漢和蘇州。
從結果來看，上海、北京、蘇州房價降幅 10%-20% 區間的小區占比最高，武漢、天津多數小區降幅集中在 20%-30%，同時，北京、上海都有約 15% 的小區房價創新高，同比漲幅在 10% 以内，表現出良好的韌性。
首先是北京，北京作為近年來 " 一枝獨秀 " 的北方城市，尤其是在北京發布 430 新政之後，二手房客群入市的積極性和活躍度有所提升。
從北京 2024 年上半年二手房成交來看，當前北京市場二手房買房活躍人群以購買一居及兩居產品的剛需、剛改類人群占主導，合計占比 75%。其次為購買三居產品的首改人群，占比 22%。
從北京 2024 年上半年成交的二手房小區房價和屋齡交叉對比數據來看，屋齡越新的房源漲價的可能性越大。
克而瑞研究中心調研數據顯示，屋齡 5 年内的典型 30 個項目中 45% 的房價房價出現增長，但增長幅度都中 10% 以内。其次是屋齡 6-10 年及 11-15 年的項目，各有 29% 和 28% 的房源價格出現增長，漲幅同中 10% 以内區間。
除此之外，屋齡 16 年以上的二手房房價下跌幅度随着屋齡增長，降幅梯度遞增，超 20 年老舊住宅約半數成降幅達到 20%-30%。
這主要還是由于，一方面是北京老破小因功能缺失居住屬性較差，另一方面則是老破大總價較高，同類新房平替產品較多，故而略失性價比。
上海方面，527 新政後，相較于新房，上海二手房率先完成築底反彈。6 月二手住宅成交面積約為 197.4 萬平方米，同比增長 89%，成交規模創近三年單月新高。到了 7 月，随着新政效力的逐漸釋放完畢，上海二手房市場開始降溫，但仍保持年内高位。
從上海 2024 年成交的二手房小區房價和屋齡交叉對比數據來看，屋齡 5 年以内的項目表現仍是最佳，55 個典型項目中有 32% 的項目出成屋價上漲，漲幅保持在 10% 以内，其次是屋齡 6-10 年及 16-20 年的項目，都有 20% 的項目出成屋價上漲。屋齡 6-10 年的項目中 68% 的項目房價降幅在 20% 以内，其中 10% 以内和 10%-20% 區間各 34%。而超 20 年老舊住宅約 3 成降幅達到 20%-30%。
細化到項目層面，和北京類似，50 年以上老舊社區普遍較歷史高點回調 2-3 成不等，典型代表為黃浦區蒙西小區、瞿溪新村，靜安區金家巷西弄、北市場小區等。
相較而言，10 年内次新房小區降幅較小，部分房價甚至不降反增，諸如核心區黃埔中海建國裡、露香園，浦東仁恒公園世紀等項目房價較歷史高點漲幅均在 10% 以内。
從武漢、蘇州、天津三個城市來看，武漢屬于降價中樞遞增型城市，房價降幅随屋齡遞增而擴大，蘇州和天津則屬于普降型城市，房價漲跌幅與屋齡并無顯著相關關系，不符合随屋齡遞增而房價降幅擴大趨勢，更多的是不同屋齡房源集中在一個降價中樞。
首先是武漢，雖然武漢房價降幅随屋齡遞增而擴大，但另一個不同于京滬城市特征在于 10 年以内次新房跌幅同樣顯著。
武漢不同屋齡降價中樞集中在 2-4 成，5 年内次新房超 3 成小區降幅在 10%-20%；10 年以内次新房 34% 的小區房價跌幅在 20%-30%，整體 54% 小區房價跌幅超過 20%。
其次是蘇州，蘇州屋齡 6-10 年近 6 成項目價跌 10%-20%，吳江區的陽光悅湖豪苑、海亮長橋府、南悅豪庭；吳中區的尼盛濱江城、保利居上；相城區的萬科魅力花園、嘉境天成等降幅均在這一區間。
而屋齡在 30-50 年以内的小區降幅則在 20% 以内，主要源于這類房源本身占比較少，且主要集中在姑蘇區等核心區網域，諸如三元三村、永林新村、彩虹新村等，客戶主要看中項目所屬區網域和配套資源，對于屋齡關注度相對較低。
從天津來看，多數項目降價區間集中在 2-4 成，其中跌幅較為顯著的主要為核心區 30-50 年老舊住宅，譬如南開區卧龍北裡、衛安南裡、泊江東裡、三潭西裡、復康裡，河西區的海建裡、氣象裡、賓水北裡、修業裡等房價較高點跌幅均在 3 成以上。而 5 年内次新房雖然成交項目量較少僅 23 個，不過近半數降幅在 20%-30%，低于平均水平。
總體來看，将 5 城樣本小區進行屋齡和房價漲跌交叉分析，總體呈現出屋齡越老，跌幅越大，次新房（屋齡 10 年以内）房價跌幅明顯小于老舊小區（屋齡 30 年以上），屋齡 5 年内約 64% 的小區 2024 年上半年房價較高點跌幅在 2 成以内，而對于屋齡 30 年以上老舊小區而言，約 3 成跌幅集中在 20%-30%。
當投資需求退潮，購房行為趨于理性，強調自住屬性，因而次新房的受歡迎程度顯著好于老舊住宅，因而整體房價抗跌性也明顯優于老舊住宅。
