李嘉诚又要跑？

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保守是李嘉诚穿越周期的秘诀。

撰文 | 刘星志

编辑 | 王靖

来源 | 便當财经（ID：daxiongfan）

李嘉诚曾说 " 一定要先想失败，做生意，没有买，就要先想到如何卖。"在如何 " 卖 " 这件事上，95 岁的李超人又给地产同行上了一课。

李嘉诚

8 月 3 日，李嘉诚旗下长实集团在香港的新楼盘 " 亲海駅 II" 发布了首张价格单，共涉及 132 套住房，其中，最便宜的开放式部門实用面积 210 平方呎（约合 19.5 平米），扣除 18% 折扣后，折后总售价为 290 万港元，折后每呎价约 13810 港元（约合 13.68 万元人民币 / 平方米）。

这一价格比周边二手房便宜了三成，相当于 7 年前的价格。该楼盘距离香港岛仅一站地铁，距离海边直线距离不到 3 公里，由香港市民表示，这是 " 以屯门的价格买靠近港岛的海景房 "。

2022 年，香港楼市连续 13 年上涨势头终结，而截至今年 6 月底，香港整体住宅楼价较 2021 年高位累计下跌 13%，写字楼则从 2018 年高位下跌 20%。

尽管楼市低迷，但 7 折拋售的 " 平爆价 " 还是带来了强烈反响。据界 . 面新闻报道，该项目开启认购后仅两天便收票逾 5000 张，超额认购高达 18.6 倍。

此次低价抛售，引爆了外界对楼市下行压力的预期。有分析认为，长实此次拋售或是想减仓回收资金，可能会有其他投资回报率跑赢房地产。

开盘当日，长实集团半年业绩会上，李嘉诚长子李泽钜对外解释称：" 我们一向奉行以市价或低于市价去卖楼以促进销售。市况较明朗时，我们积极买地，去年完成数宗交易。我们认为应该在逆周期买地或置业，现在的时机比 3 年前稳阵（即稳妥）。"

经济规律类似海洋潮汐，而李嘉诚就像在全球经济潮汐中寻找机会的猎人。近几年全球经济风起云涌，此次拋售海景房之前，李嘉诚早已闻潮而动。

十年前，李嘉诚开始抛售内地物业，同时加仓英国资产，李嘉诚抛售速度太快，以至于有媒体质疑其动机，喊出 " 别让李嘉诚跑了 " 的口号。然而，从 2020 年开始，李嘉诚开始减仓英国资产，同时重新在香港和内地土拍市场出手。

另一个信号是回购。

财报数据显示，今年上半年，长实集团斥资 13.58 亿港元用于回购，类似操作在 2008 年金融危机前后也曾出现。

从商 70 余年，95 岁的李嘉诚嗅觉依旧敏锐。此次祭出金融危机时的操作，或许意味着，李嘉诚已经嗅到了危机来临的味道。

李嘉诚七折抛售海景房的消息，犹如一颗 " 深水炸弹 "，整个市场都感受到了震感。

据《明报》报道，受 " 亲海駅 II" 低价抛盘影响，香港近期一些二手房交易中，卖家报价较最初下调了 7%-11%。一位有在港置业打算的投资者向便當财经表示，得知该消息后决定继续观望，" 没准能省几百万（港币）。" 该人士表示。

李嘉诚此举被解读为短期内不看好香港楼市，这在一定程度上反映出香港楼市下行压力。

近三年来，香港楼市面临多重压力：一是疫情冲击经济，居民购买力下降；二是人口减少，带走部分财富，房地产抛压增大；三是港币绑定美元，被迫快速加息，对房地产市场造成利空。

不论是从居住属性还是金融属性来看，房地产市场的根基都是人口，而自 2020 年起，香港人口连续三年负增长，累计流失 18.73 万人。

尽管香港连续出台措施，吸引人才、调整按揭政策，但后续政策并不明朗；此外，据美联物业房地产数据中心统计，目前香港已获批但未开始销售的新盘部門接近 1.6 万个，创近年新高。一手住宅供给提升，开发商或将为去化开始 " 价格战 "，李嘉诚此举或是希望在价格战来临前快速回笼资金。

此外，出于业绩上的考量，长实也有动力低价抛售楼盘。

财报数据显示，今年上半年，长实集团实现营收 246.05 亿港元，同比下跌 31.11%；实现股东应占溢利 103.31 亿港元，同比下滑 20.14%。

长实业绩不佳主要受两方面因素影响：一是其飞机租赁业务于 2022 年终止，二是物业发展进度因审慎土储策略出现空窗期。

与大多数房企不同，长实集团经营的并非单一业务，因此在几年前香港地价大幅上升之际，长实鲜有出手，直到去年地价回落至合理态势，长实才开始抄底，如此才有了物业发展进度的 " 空窗期 "。

楼市下行，叠加 " 空窗期 " 的业绩压力，长实不得不打折抛售，李泽钜也曾向外界透露，长实今年会加快卖楼速度，希望多一些项目尽快建成入账。

值得注意的是，长实一面降价抛售楼盘，另一面还在向外界释放继续买入房地产的信号。

李泽钜在中期业绩会上表示：" 当人人都看好市场、而利率又低时，又或者利率上升机会较大时，也许应该较小心谨慎；但当每个人都看得差、而利率又高时，市场风险多数会较低。"

显然，对于香港楼市未来走势，李嘉诚的态度是 " 短空长多 "；而在具体策略上，趁利率高点抄底买地，然后以低价快速去化套现，也符合其一贯经营思路。

自 1950 年创业算起，李嘉诚经商 70 余年仍屹立不倒，论穿越周期的经验，也只有巴菲特、索罗斯等少数人能与之媲美。

保守是李嘉诚穿越周期的秘诀，他的保守落到地产业务上，便体现在 " 现金为王 " 的策略上。摩根士丹利曾在一份研究报告中称：" 长实相比竞争对手更愿意采用低价策略来加快销售。"

这种趋势在经济危机时尤为明显，多次危机前夜，都有李嘉诚抛售资产的身影。

自 2007 年起，李嘉诚多次在公开场合呼吁大家谨慎投资，而据《明报》披露，2008 年 10 月，雷曼兄弟破产后一个月，李嘉诚当时的旗舰公司和记黄埔暂停了全球新业务投资，手握 221 亿美元资金，其中约 70% 以现金形式存放，其他为政府债券，完全没有投资企业债券、结构性投资工具和累计期权等高风险产品。

金融危机期间，李嘉诚成了楼市最彻底的 " 大空头 "，2008 年起，他先后抛售了上海、北京的商业地产和住宅项目。

自 1997 年亚洲金融危机后，李嘉诚开始加码内地市场，金融危机后，2013 年，来自内地的收入占到整个李氏集团的 50%。

但加注也在这一年戛然而止，当年 8 月，李嘉诚以约 30 亿元价格将 1997 年入手的广州西城都荟广场脱手，由此开启了拋售之路。

此后，李嘉诚先后抛售了上海陆家嘴东方汇金中心、南京国际金融中心大厦、上海世纪汇广场等多个地标项目。曾有券商统计，此次套现规模超过 130 亿美元，大部分流向了欧洲，李嘉诚因此被质疑转移资产 " 跑路 "，有媒体甚至惊呼 " 别让李嘉诚跑了 "。

许家印

与此同时，2016 年后，王健林、许家印先后登顶国内 " 首富 "，外界常拿两人与李嘉诚对比。但随着 " 三道红线 " 出台，一众房企如梦初醒：李嘉诚放弃的原来是 " 最后一个铜板 "。

在这一轮地产调整期中，最为清醒的万科自 2016 年起主动缩债，但在 2020 年底，万科剔除预收账款的资产负债率为 70.4%，距离 " 三道红线 " 绿档一步之遥；作为对比，年报数据显示，2020 年，李嘉诚的长实集团资产负债率只有 23.53%。

实际上，李嘉诚穿越周期的方式并不复杂：现金为王降低风险，低买高卖获得利润。他在全球经济的海流中巡游，在经济潮汐中寻找猎物。

2013 年到 2019 年，李嘉诚逐步从内地撤资，但 2020 年起，长实种种动作又显示出 " 回归 " 迹象。

自 2020 年开始，李嘉诚逐步将其在英国等地资产摆上货架。当年 11 月，李嘉诚旗下公司以 100 亿欧元出售其在欧洲市场的电信基础设施业务，其持有超过 34 年的赫斯基能源也拱手让人。

去年 3 月，长江实业出售了公司持有的英国伦敦办公楼 5 Broadgate 的全部股权，作价 7.29 亿英镑（约合 60 亿人民币），还把估值高达 150 亿英镑的英国配电公司 UK Power 摆上货架。

在抛售英国资产的同时，李嘉诚重新进入土拍市场。2019 年，李嘉诚斥资 24.2 亿元收购上海浦东三林地块，去年他又斥资上百亿港元在香港囤地。截至今年上半年，长实集团拥有可开发土地储备约 7600 万平方呎（约 706 万平方米），其中 800 万平方呎、6400 万平方呎及 400 万平方呎分别位于香港、内地及海外。

辗转腾挪之下，截至今年 6 月底，长实拥有 438 亿港元现金，而一年内到期借款仅约 92 亿港元，加上此次 " 拋售 " 回笼资金，手握重金的李嘉诚正在伺机而动。