今天小编分享的财经经验：一季度GDP超预期，房地产为何还是那么差？，欢迎阅读。
一季度 GDP 增速与房地产数据，形成了巨大的反差。
4 月 16 日，国家统计局公布了 2024 年一季度宏观经济和房地产各项数据，一季度国民经济延续了回升向好态势，实现 GDP 同比增长 5.3%，超出市场预期的 4.9%（为 wind 一致预期），居民可支配收入增长 6.2%，固投比 2023 年加快 1.5 个百分点，失业率同比下降。
无论是官方还是民间，对这样的经济复苏态势和韧性一片叫好。
就在当日，国际货币基金组织（IMF）发布最新一期《世界经济展望》，预计今年全球经济增速为 3.2%，较今年 1 月的预测上调 0.1 个百分点。
IMF 表示，虽然全球经济仍保持显著韧性，随着通胀向目标水平回落，经济实现较为平稳的增长，但是增长并不均衡，仍将面临重重挑战。
IMF 维持了对中国经济增速的预测，预计中国经济今明两年将分别增长 4.6% 和 4.1%。说明一季度 5.3% 的增长率，已经远超市场期望。
与此相反的是一季度的房地产数据，仍是全线下行。数据显示，一季度，房地产开发投资下降 9.5%。全国新建商品房销售面积 22668 万平方米，同比下降 19.4%；新建商品房销售额 21355 亿元，下降 27.6%。
同往年对比可见，房地产市场仍处在调整过程中。
比如，住宅新开工量从 2021 年一季度的 2.71 亿平米，降到 2024 年 Q1 的 1.25 亿平米，降幅为 54%。
四个年度的 Q1 增减数分别为 30.1%、-20.3%、-17.8%、-28.4%，今年的一季度下跌最深。
1～2 月，创 2017 年来同期次低，而被市场寄予厚望的 3 月，销售并未好转，单月销售额和销售面积基本与 1～2 月相当，" 小阳春 " 无影踪，同时成为 2016 年以来 " 最差的 3 月 "。
针对一季度房地产整体萎靡的数据，国家统计局副局长盛来运在发布会上表示，" 要理性看待此轮房地产调整 "。
首先，今年一季度房地产销售指标降幅扩大，也有去年对比基数的原因。去年由于特殊情况影响，3、4 月份房地产销售迎来 " 小阳春 "。
但对比去年 6 月份以后房地产各个月的销售总量，发现今年 3 月份房地产销售总量比去年下半年各个月绝对水平都高，这说明今年一季度尤其是 3 月份房地产销售回落，确实有去年同期对比基数较高的原因，绝对量水平并不低。
城市与区網域治理研究院副院长苏志勇表示，梳理最近 10 年商品房销售数据可以看出，商品房销售从 2016 年起就保持在每年 15 亿平方米以上的高位，2018 年至 2021 年更是连续 4 年销售面积均超过 17 亿平方米，2021 年达到近 18 亿平方米的高位。
2022～2023 年连续两年下滑，2023 年下滑至 11 亿平方米，创出 10 年来新低。
而今年一季度新建商品房销售面积 22668 万平方米，虽同比下降 19.4%，但保持此销售水平，全年销售面积也将达到 11 亿平方米左右，考虑到如今供需关系的转变，总量并不算低。
其次是支持房地产稳定发展的政策措施效果还在持续显现。受因城施策政策影响，" 宽信用 " 政策信号频出，一季度全国超 127 省、市级别出台 152 次宽松性政策，北上广深杭等核心城市先后松绑限购。
政策的作用也在持续凸显，统计局数据显示，房地产 " 三大工程 " 拉动了房地产投资 0.6 个百分点，显现出成效。
从一季度数据看，房地产国内企业贷款降幅收窄了 1.2 个百分点，这跟 " 白名单 " 融资政策落地有直接关系。
此外，今年以来，还有 30 多个城市提出住房以旧换新政策，在各地方政府共同努力下，今年 3 月份房地产销售面积和金额比 1～2 月份降幅分别收窄了 1.1 和 1.7 个百分点。
这三个方面数据显示了支持房地产稳定政策效果在持续显现。
但从另一个方面看，" 政策救市 " 的作用局限性正在显现。
从本轮房地产调整以来，市场对政策救市的期望一直很大，这里面当然有前期政策 " 紧箍咒 " 念得太多的原因，但政策肯定不能让房地产重回 2021 年的高点了。
而且一个重要的信号是，一季度 GDP、CPI、居民收入这些数据很漂亮，但房地产数据很差，这也间接强化了监管的信心——房地产行业要发展，但是每年 10 万亿左右的销售已经足够了，没必要再重回房地产高投资、高周转的老路了。
从中央一再强调 " 防风险、稳市场、促转型 " 的路径看，决策层 " 去房地产化 " 的决心和意志是相当强的，这几年各地都在寻找房地产替代行业，高技术制造业、战略性新兴产业和装备制造业等都在探索中，今年火起来的 " 新质生产力 "，本质上也是一种对旧生产力的平替。
那么如何看待后续房地产行业的走势呢？
从产业地位和产业发展趋势来看，我觉得房地产行业仍无需悲观。
从房地产行业的地位来看，依旧是国民经济支柱产业。
安信证券首席经济学家高善文在去年 12 月份安信证券 2024 年年度策略会上的演讲中表示，2016 年以后房地产价格快速上涨的核心原因是土地供应的骤然收紧，在投资、销售等数据上，并没有出现典型的泡沫化迹象。
长期来看，中国房地产投资占 GDP 比重应该在 7% 左右，以此数据作为衡量标准，2021 年这一数值为 12.84%，经历两年调整，2023 年回落至 8.8%，但仍在合理中枢之上。
发达国家的过往经验看见，日韩、美国在经历房地产泡沫后房地产投资占 GDP 的比重长期在 7% 左右，比如日本城市化在 20 世纪 90 年代经历了长达十年的房地产泡沫破灭的过程。
但是日本房地产投资占 GDP 长期维持在 6.5% 的水平。美国 2004～2008 年经历了快速的房地产泡沫化，在 2014 年以后，美国开始从经济危机中恢复。
从 2014 年开始，美国房地产投资占 GDP 的比重也在 7% 左右。
" 在 2005 年美国经济泡沫化之前，房地产投资的占比接近 8%，考虑到中国仍然有一定的继续推高城市化的空间，考虑到中国的城市化过程仍然没有结束，中国的人均收入水平仍然有一定的提升空间，我们在这些比较之中所得到的 7% 的水平，应该是未来长預售屋地产投资占比中枢的下端。" 高善文在演讲中指出。
今天中国房地产行业经过二十几年的高速扩张后出现调整是正常的，房地产阶段性调整，有利于房地产后续构建新模式，实现高质量发展。因为传统的产能可以市场出清，开发商能够建更好的房子，提供更好的服务，这对消费者也是有利的。
特别是，中国当前的城市化进程仍未完成，这三年的房地产调整让很多人悲观到忘了这一个基本国情。
2023 年我国常住人口城镇化率为 66.2%，但是按户籍人口城镇化率还不到 50%，还有 2.97 亿的农民工在城里没有完全市民化。
同时，现有的住房存量中，90 平米以下的中小户型房子还是占绝大多数，随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，中国房地产市场改善性需求、刚需都还比较大，这也是中央推动 " 三大工程 " 发力的初衷和着力点。
因此对于后市，虽然无法再期望政策救市，但精准的托底政策，让房地产行业回归正常仍可期待。
高善文预测，2024 年中国房地产投资占 GDP 的比重应该就会跌破 6%，也许会跌到 5.5%、5.7% 左右的水平，房地产市场将出现明显的 " 超调 "。
从一季度数据来看，市场确实持续深度调整，房地产开发投资、新开工将持续处于较低规模，同比走势暂无明显回升迹象。特别是销售方面的疲软，导致开发企业压力加大，爆雷的风险已经从恒大蔓延到万科这样的市场优等生了。
在这种情况下，政策托底的作用就显得尤为必要。
年初以来，房地产政策延续了持续宽松的主基调，后续中央层面势必继续稳步推进 " 三大工程 " 建设，配售型保障房建设提速，或将加大财政对建设配售型保障房财政补助、贷款贴息等。
特别是在融资端，延续 " 金融 16 条 " 相关支持政策，落实城市房地产融资协调机制和 " 白名单 " 制度，有效疏通了房企融资渠道是当务之急。
在地方层面，政府将充分发挥调控自主权，逐步放开各项限制，重点城市进一步降低个人购房门槛，取消限购、限售等限制性措施或者放宽社保缴纳年限等，提高公积金贷款额度，下调房贷利率、交易税费等。
政策的作用是保障和促进合理的住房需求，将房地产行业拉回正常的轨道，而非制造新一轮的虚假繁荣。
No.5754 原创首发文章｜作者 梁云风
参考资料：中国房地产报，《一季度房地产数据出炉 政策还需精准发力》；众和证券，《房地产行业融资及重组市场观察季报 | 2024 年一季度》；朱罗纪，《GDP 那么好了，还能指望大救房地产吗？》上证报，《高善文：房地产市场已经超调，关注两大变化》
