今天小編分享的财經經驗：一季度GDP超預期，房地產為何還是那麼差？，歡迎閱讀。
一季度 GDP 增速與房地產數據，形成了巨大的反差。
4 月 16 日，國家統計局公布了 2024 年一季度宏觀經濟和房地產各項數據，一季度國民經濟延續了回升向好态勢，實現 GDP 同比增長 5.3%，超出市場預期的 4.9%（為 wind 一致預期），居民可支配收入增長 6.2%，固投比 2023 年加快 1.5 個百分點，失業率同比下降。
無論是官方還是民間，對這樣的經濟復蘇态勢和韌性一片叫好。
就在當日，國際貨币基金組織（IMF）發布最新一期《世界經濟展望》，預計今年全球經濟增速為 3.2%，較今年 1 月的預測上調 0.1 個百分點。
IMF 表示，雖然全球經濟仍保持顯著韌性，随着通脹向目标水平回落，經濟實現較為平穩的增長，但是增長并不均衡，仍将面臨重重挑戰。
IMF 維持了對中國經濟增速的預測，預計中國經濟今明兩年将分别增長 4.6% 和 4.1%。說明一季度 5.3% 的增長率，已經遠超市場期望。
與此相反的是一季度的房地產數據，仍是全線下行。數據顯示，一季度，房地產開發投資下降 9.5%。全國新建商品房銷售面積 22668 萬平方米，同比下降 19.4%；新建商品房銷售額 21355 億元，下降 27.6%。
同往年對比可見，房地產市場仍處在調整過程中。
比如，住宅新開工量從 2021 年一季度的 2.71 億平米，降到 2024 年 Q1 的 1.25 億平米，降幅為 54%。
四個年度的 Q1 增減數分别為 30.1%、-20.3%、-17.8%、-28.4%，今年的一季度下跌最深。
1～2 月，創 2017 年來同期次低，而被市場寄予厚望的 3 月，銷售并未好轉，單月銷售額和銷售面積基本與 1～2 月相當，" 小陽春 " 無影蹤，同時成為 2016 年以來 " 最差的 3 月 "。
針對一季度房地產整體萎靡的數據，國家統計局副局長盛來運在發布會上表示，" 要理性看待此輪房地產調整 "。
首先，今年一季度房地產銷售指标降幅擴大，也有去年對比基數的原因。去年由于特殊情況影響，3、4 月份房地產銷售迎來 " 小陽春 "。
但對比去年 6 月份以後房地產各個月的銷售總量，發現今年 3 月份房地產銷售總量比去年下半年各個月絕對水平都高，這說明今年一季度尤其是 3 月份房地產銷售回落，确實有去年同期對比基數較高的原因，絕對量水平并不低。
城市與區網域治理研究院副院長蘇志勇表示，梳理最近 10 年商品房銷售數據可以看出，商品房銷售從 2016 年起就保持在每年 15 億平方米以上的高位，2018 年至 2021 年更是連續 4 年銷售面積均超過 17 億平方米，2021 年達到近 18 億平方米的高位。
2022～2023 年連續兩年下滑，2023 年下滑至 11 億平方米，創出 10 年來新低。
而今年一季度新建商品房銷售面積 22668 萬平方米，雖同比下降 19.4%，但保持此銷售水平，全年銷售面積也将達到 11 億平方米左右，考慮到如今供需關系的轉變，總量并不算低。
其次是支持房地產穩定發展的政策措施效果還在持續顯現。受因城施策政策影響，" 寬信用 " 政策信号頻出，一季度全國超 127 省、市級别出台 152 次寬松性政策，北上廣深杭等核心城市先後松綁限購。
政策的作用也在持續凸顯，統計局數據顯示，房地產 " 三大工程 " 拉動了房地產投資 0.6 個百分點，顯現出成效。
從一季度數據看，房地產國内企業貸款降幅收窄了 1.2 個百分點，這跟 " 白名單 " 融資政策落地有直接關系。
此外，今年以來，還有 30 多個城市提出住房以舊換新政策，在各地方政府共同努力下，今年 3 月份房地產銷售面積和金額比 1～2 月份降幅分别收窄了 1.1 和 1.7 個百分點。
這三個方面數據顯示了支持房地產穩定政策效果在持續顯現。
但從另一個方面看，" 政策救市 " 的作用局限性正在顯現。
從本輪房地產調整以來，市場對政策救市的期望一直很大，這裡面當然有前期政策 " 緊箍咒 " 念得太多的原因，但政策肯定不能讓房地產重回 2021 年的高點了。
而且一個重要的信号是，一季度 GDP、CPI、居民收入這些數據很漂亮，但房地產數據很差，這也間接強化了監管的信心——房地產行業要發展，但是每年 10 萬億左右的銷售已經足夠了，沒必要再重回房地產高投資、高周轉的老路了。
從中央一再強調 " 防風險、穩市場、促轉型 " 的路徑看，決策層 " 去房地產化 " 的決心和意志是相當強的，這幾年各地都在尋找房地產替代行業，高技術制造業、戰略性新興產業和裝備制造業等都在探索中，今年火起來的 " 新質生產力 "，本質上也是一種對舊生產力的平替。
那麼如何看待後續房地產行業的走勢呢？
從產業地位和產業發展趨勢來看，我覺得房地產行業仍無需悲觀。
從房地產行業的地位來看，依舊是國民經濟支柱產業。
安信證券首席經濟學家高善文在去年 12 月份安信證券 2024 年年度策略會上的演講中表示，2016 年以後房地產價格快速上漲的核心原因是土地供應的驟然收緊，在投資、銷售等數據上，并沒有出現典型的泡沫化迹象。
長期來看，中國房地產投資占 GDP 比重應該在 7% 左右，以此數據作為衡量标準，2021 年這一數值為 12.84%，經歷兩年調整，2023 年回落至 8.8%，但仍在合理中樞之上。
發達國家的過往經驗看見，日韓、美國在經歷房地產泡沫後房地產投資占 GDP 的比重長期在 7% 左右，比如日本城市化在 20 世紀 90 年代經歷了長達十年的房地產泡沫破滅的過程。
但是日本房地產投資占 GDP 長期維持在 6.5% 的水平。美國 2004～2008 年經歷了快速的房地產泡沫化，在 2014 年以後，美國開始從經濟危機中恢復。
從 2014 年開始，美國房地產投資占 GDP 的比重也在 7% 左右。
" 在 2005 年美國經濟泡沫化之前，房地產投資的占比接近 8%，考慮到中國仍然有一定的繼續推高城市化的空間，考慮到中國的城市化過程仍然沒有結束，中國的人均收入水平仍然有一定的提升空間，我們在這些比較之中所得到的 7% 的水平，應該是未來長預售屋地產投資占比中樞的下端。" 高善文在演講中指出。
今天中國房地產行業經過二十幾年的高速擴張後出現調整是正常的，房地產階段性調整，有利于房地產後續構建新模式，實現高質量發展。因為傳統的產能可以市場出清，開發商能夠建更好的房子，提供更好的服務，這對消費者也是有利的。
特别是，中國當前的城市化進程仍未完成，這三年的房地產調整讓很多人悲觀到忘了這一個基本國情。
2023 年我國常住人口城鎮化率為 66.2%，但是按戶籍人口城鎮化率還不到 50%，還有 2.97 億的農民工在城裡沒有完全市民化。
同時，現有的住房存量中，90 平米以下的中小戶型房子還是占絕大多數，随着人們生活水平的提高、城鎮化深入推進，中國房地產市場改善性需求、剛需都還比較大，這也是中央推動 " 三大工程 " 發力的初衷和着力點。
因此對于後市，雖然無法再期望政策救市，但精準的托底政策，讓房地產行業回歸正常仍可期待。
高善文預測，2024 年中國房地產投資占 GDP 的比重應該就會跌破 6%，也許會跌到 5.5%、5.7% 左右的水平，房地產市場将出現明顯的 " 超調 "。
從一季度數據來看，市場确實持續深度調整，房地產開發投資、新開工将持續處于較低規模，同比走勢暫無明顯回升迹象。特别是銷售方面的疲軟，導致開發企業壓力加大，爆雷的風險已經從恒大蔓延到萬科這樣的市場優等生了。
在這種情況下，政策托底的作用就顯得尤為必要。
年初以來，房地產政策延續了持續寬松的主基調，後續中央層面勢必繼續穩步推進 " 三大工程 " 建設，配售型保障房建設提速，或将加大财政對建設配售型保障房财政補助、貸款貼息等。
特别是在融資端，延續 " 金融 16 條 " 相關支持政策，落實城市房地產融資協調機制和 " 白名單 " 制度，有效疏通了房企融資渠道是當務之急。
在地方層面，政府将充分發揮調控自主權，逐步放開各項限制，重點城市進一步降低個人購房門檻，取消限購、限售等限制性措施或者放寬社保繳納年限等，提高公積金貸款額度，下調房貸利率、交易稅費等。
政策的作用是保障和促進合理的住房需求，将房地產行業拉回正常的軌道，而非制造新一輪的虛假繁榮。
No.5754 原創首發文章｜作者 梁雲風
參考資料：中國房地產報，《一季度房地產數據出爐 政策還需精準發力》；眾和證券，《房地產行業融資及重組市場觀察季報 | 2024 年一季度》；朱羅紀，《GDP 那麼好了，還能指望大救房地產嗎？》上證報，《高善文：房地產市場已經超調，關注兩大變化》
