为何越来越多的中年人决定租房？

今天小编分享的财经经验：为何越来越多的中年人决定租房？，欢迎阅读。

"不是房子买不起，而是租房更有性价比。"

文 / 巴九灵

加入 " 租房大军 " 的中年人

2017 年房地产还在高歌猛进的时候，互联网上出了一篇文章：《35 岁还在北京租房的中年人，是不是很 " 失败 "？》

文中描述了一群中年北漂，因高房价和严格的限售政策而买不起属于自己的温暖小窝，不得不拖家带口，四处租房，他们自嘲甚至被媒体打上 "Loser" 的标签。

这在一定程度上反映了安土重迁的中国社会对 " 家庭 " 的传统观念：只有买了房子，才算真正组建了家庭，才算真正在一方扎根，是一个 " 成功 " 的人。

然而七年过去，中年租房群体的比例和特征又悄然发生了变化。

贝壳研究院发布了一组有趣的数据：2023 年全国 40 座重点城市中，35 岁以上的租客占比超过 35%，相比 2021 年增幅为 4%-6%；在北京和上海，分别提高到 45% 和 40%。

小区门口贴满出租信息

如果算上 30 岁以上群体，中年人占整个租房市场 55% 以上。而通常被认为是租房 " 主力 " 的 30 岁及以下的年轻人，占比持续下降到 45%。

越来越多的中年人加入了 " 租房大军 "。

数据还显示，三居室租赁成交占比达 27.2%，首次超过一居室。而在一线城市，租赁精装修房源超过 70%，较 2021 年提升近 10%。可见，这波中年人租房比例的增长大都以家庭为部門，同时注重租房的品质和幸福感。

其中，" 卖房换租 " 成了一个显著的趋势。

有调查显示，新的租房家庭可能有自己的房子，不少还是 2018 年后在房价和利率高点 " 上车 " 的。他们把自己房子挂牌出售，然后寻求地段和配套更好的房源。这么做，无非考虑到两点：

一是资产贬值的前提下，背房贷的不安全感超过了居无定所的不安全感。

从 2022 年开始，中国房价就开始了阴跌。2023 年的 12 月，一线城市开启了连续 3 个月的下幅。核心资产的贬值，反映的是宏观经济的剧烈波动，它加剧了居民的不安全感，损害了消费信心。身背巨额房贷，一旦失业断供，对于一个普通家庭而言是灭顶之灾。因此降低杠杆率、套取现金更具安全感。

二是租金呈现不断下降的趋势。

2023 年全国重点 50 城住宅租金微跌 0.3%，2024 年上半年跌幅扩大至 0.9%；在过去一年里，一线城市租金连续下滑，北京和上海的租金分别同比下幅 5.94% 和 5.15%；易居研究院数据显示，今年 6 月，上海平均租金下降至 2019 年来新低。到了 8 月份，房租收入比（月租金 / 月收入）相比 2022 年下滑 15 个百分比，租客的资金压力大大减轻，像一套三年前在静安区租金 12000 元的三居室，如今只要 8000 元。

很多人回过头来思考，加杠杆分期买房，总持有成本还是挺惊人的，举个例子，100 万元的贷款差不多要付 100 万元的利息。自己每月为一套郊区新房还八九千的贷款，转眼却发现市区五六千的整租房子面积更大，周边配套齐全，上班办事也更方便。与此同时，卖掉房子后把现金存银行，利息也能补贴大部分房租。

房贷和租金之间 " 利差 " 不断扩大，成为了租房客群后移的重要因素。改写一句流行的话：

不是房子买不起，而是租房更有性价比。

房产中介公司门外的租赁出售信息

租房市场繁荣的基础

租金持续下降是有依据的。

在房地产行业狂奔的前二十年里，租房只能长期作为房地产市场的附属品。当房价一直涨，无论是投资还是投机，大都等着赚差价，甚至以前众多炒房客的房子，常年都是空置的。空置房屋数总量到底有多大，各路专家的估算差异很大，最保守的估计是 6000 万套到 8000 万套——这是一个惊人的数据。

但是随着宏观经济转向和政策调控，房价开始 " 祛魅 " 和分化，从中期看，房东会 " 以租代售 "，即把大量原本赚差价的空置房投放到租房市场中。

另一个变量是官方的廉租房和保障房，预计在 2025 年其供应量迅速加大，间接的影响是一个城市的租金很难上涨，并保持一定时间的稳定。因为明文规定一年内此类房的租金上涨不得超过 5%。如果供应量足够大，涨租金就不是普通房东说了算的。

最近，各大银行还下调了存款利率，一年期定存为 1.1%，5 年期为 1.55%，根据《上半年重点 50 城租售比调查》的数据，目前全国租金回报率为 2.03%。

也就是说，现在买套房子出租，收益要比把钱存到银行的利息高，甚至高于 1 年期国债利率，略低于 10 年期国债利率的 2.23%。

这是否意味着，随着楼市刺激政策层出不穷，将出现大量的投资者通过买房出租的方式 " 理财 "？虽暂无定论，但租房供应在未来几年里保持高位，大概率是跑不了了。换言之，一个房产流动性较差的时代，正在为租房市场的扩大奠定基础。

当年日本的租赁市场就是在后泡沫经济的大环境中崛起的。

1990 年代日本房地产泡沫破裂后，房屋建造下滑明显，但一个奇怪的现象是，房地产占 GDP 的比重却一路上升，直至次贷危机前的 12%。

房地产再度扩张的背后，是租赁业务的发展。以日本著名开发商三井不动产为例，泡沫前的工程业务超过 70%。到了 2010 年，该业务掉了 30%，取而代之的是租赁业务。

咨询者向中介机构咨询关于日本房产的情况

其他发达国家的房地产市场转型，也基本上经历了类似的路径：泡沫破裂—经济下滑—人口逐渐流失—房价下滑传导致租金下滑—租房市场起势；接着经济复苏—新人口涌入—房价和房租同步上升—租房市场开始繁荣。

我们还发现，一个经历周期反复调整和市场长期博弈的成熟地产市场，其租房率基本稳定在 1/3。例如，日本家庭租房率长年保持在 36%；美国保持在 31% 至 37%；在英联邦国家，1/3 的人口选择租房；在欧盟，荷兰租房率 31%，法国 35%，奥地利 45%。德国甚至达到 55%，冠绝欧盟，在柏林、汉堡等大城市，80% 的居民倾向租房。

与此同时，专业的机构化管理和运营成为显著的特征。

租房市场的完善：保障租客权益

当然，租房市场并非完全以市场规律运行的。

发达国家的租房市场之所以能蓬勃发展，离不开国家的 " 调控 "，强调租客权益大于房东的权益。毕竟租客在市场中属于弱势的一方。

在西方语境中，" 调控 " 充满政治色彩，但事实证明，恰恰是拥有世界上调控最严的住宅租赁市场的纽约和柏林，跻身于机构投资规模最大、租房率最高的城市。

其基本逻辑是，当充分保障权益，租户住得满意，长租或续租的概率就高，可有效减少空置期。

发达国家对于租房市场的监管措施五花八门，最常见的有三类：立法保护租约、严格控制租金和防止 " 恶意 " 涨租。

法国，一名正在查看公寓出租信息的女性

▶▷立法保护租约。不管是在中国还是发达国家，租客常常会碰到住了没多久就被房东单方面解约的情况，导致居无定所。所以，保护弱势群体为理念的基础上，保护租约，成为发达国家租房市场的监管核心。

以日本为例，90% 的租客会选择 " 普通租约 "，租期通常为一到两年，到期后自动续约，其间房东不得以 " 无正当理由 " 解约。而德国、法国等地的租房合同一般是无限期的，房东想单方面解约，条件非常严苛，所以经常会看到一租就租十年二十年的 " 钉子户 "。

▶▷控制租金上限和过快上涨。德国每年会根据地段、房屋状态等因素，出台一个当地的租金基准价，如果房东的目标租金超过基准价 50%，最严重会面临 10 年监禁。有些 " 聪明 " 的房东会弄隔断，每个房间单价低但总租金高，那么对不起，如果总租金超过基准价 20%，同样会被处以最高 5 万欧元的罚款。

德国房东想要涨租金，必须满足租金 15 个月不变，3 年内不得超过 20%，一些严格的区網域会限制在 15%。2019 年，德国柏林地区曾出现租金一季度大涨 7% 的情况，结果政府直接行政干预，立法冻结租金水平 5 年。

德国的邻居——法国，同样有一套方法。法国政府规定，每年租金只能涨一次，且根据每季度公布房租参考指数 IRL，即便年年涨，涨幅也极其微小。

提到法国，小巴曾旅居法国多年，对法国的租房制度印象颇深。除了一些在欧洲地区类似的控租金政策，法国还有不少对中低收入群体的保障政策和人文关怀，且是 " 真金白银 " 的投入。

比如，法国有着全欧盟老百姓都羡慕的制度——租房补贴，全称 " 法国家庭补助基金 "，这笔支出占法国 GDP 的 1.5%。房补能占租金的 1/3 甚至 1/2，补助对象包括失业者、多孩家庭、学生、自雇人士等等，甚至连留学生都能享受，当时小巴租的一居室租金达 600 欧元，但每月能收到 200 多欧元的房补。