今天小編分享的财經經驗：為何越來越多的中年人決定租房？，歡迎閱讀。
"不是房子買不起，而是租房更有性價比。"
文 / 巴九靈
加入 " 租房大軍 " 的中年人
2017 年房地產還在高歌猛進的時候，互聯網上出了一篇文章：《35 歲還在北京租房的中年人，是不是很 " 失敗 "？》
文中描述了一群中年北漂，因高房價和嚴格的限售政策而買不起屬于自己的溫暖小窩，不得不拖家帶口，四處租房，他們自嘲甚至被媒體打上 "Loser" 的标籤。
這在一定程度上反映了安土重遷的中國社會對 " 家庭 " 的傳統觀念：只有買了房子，才算真正組建了家庭，才算真正在一方扎根，是一個 " 成功 " 的人。
然而七年過去，中年租房群體的比例和特征又悄然發生了變化。
貝殼研究院發布了一組有趣的數據：2023 年全國 40 座重點城市中，35 歲以上的租客占比超過 35%，相比 2021 年增幅為 4%-6%；在北京和上海，分别提高到 45% 和 40%。
小區門口貼滿出租信息
如果算上 30 歲以上群體，中年人占整個租房市場 55% 以上。而通常被認為是租房 " 主力 " 的 30 歲及以下的年輕人，占比持續下降到 45%。
越來越多的中年人加入了 " 租房大軍 "。
數據還顯示，三居室租賃成交占比達 27.2%，首次超過一居室。而在一線城市，租賃精裝修房源超過 70%，較 2021 年提升近 10%。可見，這波中年人租房比例的增長大都以家庭為部門，同時注重租房的品質和幸福感。
其中，" 賣房換租 " 成了一個顯著的趨勢。
有調查顯示，新的租房家庭可能有自己的房子，不少還是 2018 年後在房價和利率高點 " 上車 " 的。他們把自己房子挂牌出售，然後尋求地段和配套更好的房源。這麼做，無非考慮到兩點：
一是資產貶值的前提下，背房貸的不安全感超過了居無定所的不安全感。
從 2022 年開始，中國房價就開始了陰跌。2023 年的 12 月，一線城市開啟了連續 3 個月的下幅。核心資產的貶值，反映的是宏觀經濟的劇烈波動，它加劇了居民的不安全感，損害了消費信心。身背巨額房貸，一旦失業斷供，對于一個普通家庭而言是滅頂之災。因此降低杠杆率、套取現金更具安全感。
二是租金呈現不斷下降的趨勢。
2023 年全國重點 50 城住宅租金微跌 0.3%，2024 年上半年跌幅擴大至 0.9%；在過去一年裡，一線城市租金連續下滑，北京和上海的租金分别同比下幅 5.94% 和 5.15%；易居研究院數據顯示，今年 6 月，上海平均租金下降至 2019 年來新低。到了 8 月份，房租收入比（月租金 / 月收入）相比 2022 年下滑 15 個百分比，租客的資金壓力大大減輕，像一套三年前在靜安區租金 12000 元的三居室，如今只要 8000 元。
很多人回過頭來思考，加杠杆分期買房，總持有成本還是挺驚人的，舉個例子，100 萬元的貸款差不多要付 100 萬元的利息。自己每月為一套郊區新房還八九千的貸款，轉眼卻發現市區五六千的整租房子面積更大，周邊配套齊全，上班辦事也更方便。與此同時，賣掉房子後把現金存銀行，利息也能補貼大部分房租。
房貸和租金之間 " 利差 " 不斷擴大，成為了租房客群後移的重要因素。改寫一句流行的話：
不是房子買不起，而是租房更有性價比。
房產中介公司門外的租賃出售信息
租房市場繁榮的基礎
租金持續下降是有依據的。
在房地產行業狂奔的前二十年裡，租房只能長期作為房地產市場的附屬品。當房價一直漲，無論是投資還是投機，大都等着賺差價，甚至以前眾多炒房客的房子，常年都是空置的。空置房屋數總量到底有多大，各路專家的估算差異很大，最保守的估計是 6000 萬套到 8000 萬套——這是一個驚人的數據。
但是随着宏觀經濟轉向和政策調控，房價開始 " 祛魅 " 和分化，從中期看，房東會 " 以租代售 "，即把大量原本賺差價的空置房投放到租房市場中。
另一個變量是官方的廉租房和保障房，預計在 2025 年其供應量迅速加大，間接的影響是一個城市的租金很難上漲，并保持一定時間的穩定。因為明文規定一年内此類房的租金上漲不得超過 5%。如果供應量足夠大，漲租金就不是普通房東說了算的。
最近，各大銀行還下調了存款利率，一年期定存為 1.1%，5 年期為 1.55%，根據《上半年重點 50 城租售比調查》的數據，目前全國租金回報率為 2.03%。
也就是說，現在買套房子出租，收益要比把錢存到銀行的利息高，甚至高于 1 年期國債利率，略低于 10 年期國債利率的 2.23%。
這是否意味着，随着樓市刺激政策層出不窮，将出現大量的投資者通過買房出租的方式 " 理财 "？雖暫無定論，但租房供應在未來幾年裡保持高位，大概率是跑不了了。換言之，一個房產流動性較差的時代，正在為租房市場的擴大奠定基礎。
當年日本的租賃市場就是在後泡沫經濟的大環境中崛起的。
1990 年代日本房地產泡沫破裂後，房屋建造下滑明顯，但一個奇怪的現象是，房地產占 GDP 的比重卻一路上升，直至次貸危機前的 12%。
房地產再度擴張的背後，是租賃業務的發展。以日本著名開發商三井不動產為例，泡沫前的工程業務超過 70%。到了 2010 年，該業務掉了 30%，取而代之的是租賃業務。
咨詢者向中介機構咨詢關于日本房產的情況
其他發達國家的房地產市場轉型，也基本上經歷了類似的路徑：泡沫破裂—經濟下滑—人口逐漸流失—房價下滑傳導致租金下滑—租房市場起勢；接着經濟復蘇—新人口湧入—房價和房租同步上升—租房市場開始繁榮。
我們還發現，一個經歷周期反復調整和市場長期博弈的成熟地產市場，其租房率基本穩定在 1/3。例如，日本家庭租房率長年保持在 36%；美國保持在 31% 至 37%；在英聯邦國家，1/3 的人口選擇租房；在歐盟，荷蘭租房率 31%，法國 35%，奧地利 45%。德國甚至達到 55%，冠絕歐盟，在柏林、漢堡等大城市，80% 的居民傾向租房。
與此同時，專業的機構化管理和運營成為顯著的特征。
租房市場的完善：保障租客權益
當然，租房市場并非完全以市場規律運行的。
發達國家的租房市場之所以能蓬勃發展，離不開國家的 " 調控 "，強調租客權益大于房東的權益。畢竟租客在市場中屬于弱勢的一方。
在西方語境中，" 調控 " 充滿政治色彩，但事實證明，恰恰是擁有世界上調控最嚴的住宅租賃市場的紐約和柏林，跻身于機構投資規模最大、租房率最高的城市。
其基本邏輯是，當充分保障權益，租戶住得滿意，長租或續租的概率就高，可有效減少空置期。
發達國家對于租房市場的監管措施五花八門，最常見的有三類：立法保護租約、嚴格控制租金和防止 " 惡意 " 漲租。
法國，一名正在查看公寓出租信息的女性
▶▷立法保護租約。不管是在中國還是發達國家，租客常常會碰到住了沒多久就被房東單方面解約的情況，導致居無定所。所以，保護弱勢群體為理念的基礎上，保護租約，成為發達國家租房市場的監管核心。
以日本為例，90% 的租客會選擇 " 普通租約 "，租期通常為一到兩年，到期後自動續約，其間房東不得以 " 無正當理由 " 解約。而德國、法國等地的租房合同一般是無限期的，房東想單方面解約，條件非常嚴苛，所以經常會看到一租就租十年二十年的 " 釘子戶 "。
▶▷控制租金上限和過快上漲。德國每年會根據地段、房屋狀态等因素，出台一個當地的租金基準價，如果房東的目标租金超過基準價 50%，最嚴重會面臨 10 年監禁。有些 " 聰明 " 的房東會弄隔斷，每個房間單價低但總租金高，那麼對不起，如果總租金超過基準價 20%，同樣會被處以最高 5 萬歐元的罰款。
德國房東想要漲租金，必須滿足租金 15 個月不變，3 年内不得超過 20%，一些嚴格的區網域會限制在 15%。2019 年，德國柏林地區曾出現租金一季度大漲 7% 的情況，結果政府直接行政幹預，立法凍結租金水平 5 年。
德國的鄰居——法國，同樣有一套方法。法國政府規定，每年租金只能漲一次，且根據每季度公布房租參考指數 IRL，即便年年漲，漲幅也極其微小。
提到法國，小巴曾旅居法國多年，對法國的租房制度印象頗深。除了一些在歐洲地區類似的控租金政策，法國還有不少對中低收入群體的保障政策和人文關懷，且是 " 真金白銀 " 的投入。
比如，法國有着全歐盟老百姓都羨慕的制度——租房補貼，全稱 " 法國家庭補助基金 "，這筆支出占法國 GDP 的 1.5%。房補能占租金的 1/3 甚至 1/2，補助對象包括失業者、多孩家庭、學生、自雇人士等等，甚至連留學生都能享受，當時小巴租的一居室租金達 600 歐元，但每月能收到 200 多歐元的房補。
法國巴黎典型的 HLM 公寓樓
法國還有一個神奇的 " 冬歇期 " 禁止驅逐令，規定每年 11 月 1 日至次年 3 月 31 日，房東不能驅逐租客，不能斷水斷電，即使房客拖欠房租、房東啟動法律程式也不例外，以讓弱勢群體在冬天可以躲進溫暖的被褥。
總之，租房市場普遍存在的諸如空置現象嚴重、居住體驗差、安全隐患、合同糾紛等問題，基本上在發達國家皆以制度性監管得到解決。當然在中國還有極具特色的 " 租售同權 " 問題，這就涉及復雜的社會改革問題了。
租房時代要來了？
國家支持發展租房市場的政策，幾乎年年有。
近幾年較為代表性的是 2021 年 7 月首次在國家層面明确住房保障體系的頂層設計，強調加快建設保障性租賃房，以及在 2023 年 7 月，央行和銀保監會發布了住房租賃 " 金融 17 條 "。
今年的 8 月 9 日，央行發布了《2024 年第二季度中國貨币政策執行報告》引起較大關注，報告罕見地大篇幅提及房地產，并專門讨論未來的租房市場。很多人将其視為中國将步入後房地產時代的開端，即 " 租房時代 "。
文中有兩句話劃了重點。一句是 " 住房租賃產業是未來房地產市場發展的重要方向 "，另一句是 " 租金是影響住房價值的核心變量 "。大意是要努力提高租售比（或租金回報率）。
誠然，建立一個繁榮的租房市場，首先是房東有利可圖，願意把房子租出去，即存在一個較高的租售比。
想提高租售比，要麼是買到了更便宜的房子（房價跌得厲害的三四線城市的租售比自然要高許多），要麼是提升物業和服務水平從而吸引願意支付更高租金的租客。
商場外，出租、售房信息
然而在市場化的環境中，不是想提高租售比就能提高的，它只是房價變低和租金上漲的結果，而非原因。
一個基本規律是，房價是由買得起的 20% 人來決定的，而租金是由買不起房的 80% 人來決定的。所以一個地區的租金，最終取決于大量的流動人口和租客的購買力。
換言之，一個成熟的租房市場，是一面反映一個地區綜合實力的鏡子，包括了商業新業态、完善的法規制度、可觀的勞動收入等維度。
而當租房不僅僅被視為買房的 " 中轉站 "，也反映着我們這一代人對嘗試打破傳統居住觀念、重塑新的生活方式的積極思考和探索。
居住的自由，正是我們面對人生無限種可能性時的選擇自由。畢竟人生短暫，又何必陷于囹圄。我們呼喚租房時代的到來，本質上是在期待着一個經濟體邁向成熟、自由和包容的時代。
本篇作者 | 徐濤 | 責任編輯 | 何夢飛
