今天小编分享的财经经验：好房子时代求生指南1.0，欢迎阅读。
从卷不动的超配，走向产品的集体创新，这一年是分水点。
2025 年很可能是北京楼市格局非常重要的轉捩點。
产品大战登场，价格大战更不会缺席。
2 月 12 日北京重磅发布 " 好房子 " 新规，8 大技术要点提高居住获得感。它是北京楼市的一个重大产品界碑，从此，北京的房子创新，可能就分为 2025 年前，2025 年以后。
不出意外，今后新房的基础得房率基本不低于 80%。新旧对比，在售项目、二手房也必将面临极大的冲击。市场的阶段性阵痛，不可避免。
但是，高得房率之外，你还看到了什么？新房市场会有哪些关键变化？对北京楼市会有哪些实质影响？
我们之前写过一篇文章，《" 好房子 " 拉响警报，北京楼盘降价 " 大逃杀 "》，在业内引起巨大反响。
" 好房子 " 也没那么容易实现。经过调研分析，我们今天再次梳理了六大看点，帮你做不一样的政策解读。
01不分户型大小，阳台终于平权
最近几年，北京不少区網域先后出现了不同形式的阳台赠送、" 偷面积 "，吸引了买房人的目光，只是各区做法很不统一，在一定程度上影响了房企的拿地决策。
本次新规明确，试点地区， 无论选择封闭还是开敞阳台，只按 1/2 计容， 阳台投影面积不大于套内建面的 10%、进深不超过 1.8 米。
需要注意两点。
1. 得房率究竟会提高多少？
一套 100㎡的房子，阳台能做 10㎡，得房率提高 5%，不是 10%，因为算一半面积。如果是错层奇偶阳台，就不计容、不算户内建面，得房率可以说是提高 10%，但错层阳台不可封闭，有的还会多少影响楼下住户的采光。
2. 阳台在交付时的状态？
封闭阳台，在交付时是封闭好的阳台，还是可以像当下有些项目直接做成室内的一部分？开敞阳台是否允许封闭，统一封闭还是自行封闭？在北方，阳台不封闭似乎不太现实，尤其对中小户型。
02大户型在起居厅可做挑空设计
这点很有意思。很多人一看到挑空双层算单层，就立马认为是大利好。但你有没想过产品形态、套型面积的改变？挑空自有它的底层逻辑和存在前提。
1. 或只适用少数大户型。
套内建面大于 140㎡，得房率如果是 85%，建面就会在 165㎡以上，高层的建面更大，也就意味着能真正做挑空的还是少数，或只能是小区的楼王产品。
2. 项目满容的限制。
站在房企立场，挑空虽好，但会占用层高，影响建筑高度，也就做不满地上的建面指标。要满容就要把面积补回来，就要再增大户型建面。
比如，一个 45 米限高的楼座，原来能做 15 层，现在都做挑空，就只能出 7.5 层或者（局部挑空）9-10 层，少了的面积怎么补？只能靠把户型的进深做大、把面积放大，总价也会跟着上去，购房者会买单或者还能买单吗？
3. 更适合哪些产品形态？
如果是纯低密地块，做类别墅、叠拼产品很适合，不但轻松用足 50㎡的上限指标，甚至还能出空间的设计创新。
如果是大平层，客厅挑空要做到 6 米，其他房间层高该怎么设计？只能是复式或咬合排布的卡叠。
卡叠虽然不是新产品，但在北京基本没有过，南方也不多见，据说南京的中海江南玖序有这样的设计，倒是一个值得研究的创新点。
不妨先拿更常见的复式举例。如果要保持套内的 140㎡，南向面宽通常不会大，如果既要挑空、又要南向大面宽，户型建面就只能更大，很多房间更有可能安排在北向，总价也会跟着上去。
在一栋多层、小高层建筑中，你会选择有挑空的复式还是更纯粹的南向大面宽平层产品？如果选择复式，你更喜欢客厅挑空还是餐厅挑空？似乎又是另一个有趣的选择。
03建筑高度局部弹性管控
新规规定，建筑控高 18/24/45 米的居住用地，允许建筑高度上浮一档。比如 45 米局部上浮 60 米。
你发现没，这一条其实是服务于架空层、挑空设计以及户内层高的。因为有了架空层、挑空这些输入条件，而容积率不变，对于项目来说，要么不满容，要么突破限高。所以这一条很必要。
实际操作中或有两种做法。
一种做法，局部拔掉一排楼，增加其他楼座的建筑层数以增大楼间距、绿地面积。
另一种做法，增加户内层高，比如有 3 米增高到 3.3 米，让户内空间的长宽高更合理，更匹配好房子的品质提升内核，这一点对于大户型尤为重要。既然户内层高可以增高，可不可以做到更高比如 3.6 米？不行，因为现行的住宅设计规范要求户内层高不高于 3.3 米。
此外，新规特别提出了两个不能突破的上限。
1. 单元数的 25%，局部上浮的住宅单元水平投影面积占地块建筑基底面积和的比例不超过 25%。
2. 建筑面积的 30%，建筑高度上浮的住宅单元建面占该地块住宅地上总建面的比例不超过 30%。也就是还是少数，应用到地块中，资源极有可能还是给到楼王以及部分主力户型。
无论哪一种做法， 前提是不能影响日照、采光以及计容建面指标上限，都需要对用地的强排方案重新审视。 考验房企设计能力的时候到了。
04鼓励提升建筑立面品质
住宅建筑立面采用砖石、金属、陶板等耐久性高品质材料的，其饰面层不计容。
简单说，现在流行的金属板 + 玻璃幕墙 + 局部砖石的立面做法， 会增大建筑外墙厚度，这个厚度产生的建面是计容的，不但增大建安成本，还增大了户内公摊。 为此，很多房企宁愿把钱花在看得见的户内卷超配，也不愿意轻易花在外墙上，尤其是刚需和改善项目。
今后不计容、不加大公摊，鼓励房企提高外立面品质，或许，真石漆、涂料会逐步淡出主流市场，至多是局部点缀。
05架空层 + 风雨连廊 + 共享公共空间
如果上面几个都或多或少和户内有关，那么这一条就纯粹和公区相关了，这三要素都是为公共空间服务的。
简单理解如下。
架空层主要定位小区未来的泛会所，作为会所功能的延伸， 同时 4.9 米的架空层顺势取代了一直不好卖的一层住宅，还不计容，二层的住宅也会相对好一些。
邻里共享公共空间第一次提，亮点是不计容，我们理解它就是会所。 这两年很多项目都在做会所，但通常只能结合入口做在地下，因为计容。
今后，这 700㎡不计容的地上面积，可以结合地下庭院成为一个真正的会所，把适合老人、孩子、会客等功能放在地上，把健身、游泳、私宴等功能放在地下。不仅功能更强大，动线也更合理。豪宅项目也更能发挥设计创意，把颜值、调性、场景构建做足。
风雨连廊作为景观的组成，这些年有项目在做，虽然不是新鲜事，也值得一提。改变就在于，之前可能在验收后偷摸做，今后就能提前安排了。
06试点与非试点怎么理解
这次新规适用范围是顺义、大兴、亦庄、昌平、房山、通州。
细心的朋友会发现这些地区基本在五环外、售价在 4~6.5 万区间（房山例外），涵盖 60% 的主力产品，也是目前库存较大的区網域。当然，后续竞争也更为激烈。
细心的朋友又发现，六个主城区虽然没参加试点，但丰台、朝阳、甚至海淀这些纵深跨度极大的区網域，也有五环外的板块，这次并不能享受到新规利好，属于干瞪眼的梯队。
细心的朋友还发现，虽然主城区不在试点范围，但事实上朝阳、海淀、石景山在拿地规划条件上已经有所放松，比如阳台，有不少地块自带好房子条件入市。虽然这次新规不适用，但不代表这些区網域不能有自己的弹性空间。再者，备受瞩目的海淀会不会也有所松动？毕竟推动整个市场的产品进步是未来的方向。对此我们持乐观态度。
结合上述分析简单总结新规对市场的影响， 供买房朋友们参考。
1. 助力房企拿地，鼓励产品研发，房企的排位座次或将改变。
北京，本来就是全国房企不惜重金重仓的主场。如今限价逐步打开，规划条件放宽，相信更多房企都会积极跟进。除了实力，还有眼光和产品打造能力。
2. 产品更卷，超越 " 交标超配 " 的产品创新是方向。
虽然这几年房企都在提产品迭代更新，但并未走出标准化、同质化的红海，产品平庸、仿感过重也是事实，多重顾虑不减持的买房人很难买单。尤其当下楼市阶段，亟待真正高审美、高品质、高居住体验的产品涌现。
产品创新，必须去做，不做、做得少都是退步。而对高端改善和豪宅，或将重启新的作品时代。
3. 对在售项目、甚至售罄未交付项目的挑战极大。
在成本、产品几乎无弹性空间的情况下，动价格或是不得不的唯一出路。还是那句话，不跑更待何时。
4. 对二手房的影响有，但没那么大。
无疑，对高端次新、刚需刚改的影响，远大于二手房的影响，但对老破小影响反而没那么大，不妨想想看为什么？
5. 新规也适用于新近拿地项目。 如果来得及的话，相信房企都会来个二次方案，搏一搏更好的未来。
北京好房子新规，来得正是时候。
