今天小編分享的财經經驗：好房子時代求生指南1.0，歡迎閱讀。
從卷不動的超配，走向產品的集體創新，這一年是分水點。
2025 年很可能是北京樓市格局非常重要的轉捩點。
產品大戰登場，價格大戰更不會缺席。
2 月 12 日北京重磅發布 " 好房子 " 新規，8 大技術要點提高居住獲得感。它是北京樓市的一個重大產品界碑，從此，北京的房子創新，可能就分為 2025 年前，2025 年以後。
不出意外，今後新房的基礎得房率基本不低于 80%。新舊對比，在售項目、二手房也必将面臨極大的衝擊。市場的階段性陣痛，不可避免。
但是，高得房率之外，你還看到了什麼？新房市場會有哪些關鍵變化？對北京樓市會有哪些實質影響？
我們之前寫過一篇文章，《" 好房子 " 拉響警報，北京樓盤降價 " 大逃殺 "》，在業内引起巨大反響。
" 好房子 " 也沒那麼容易實現。經過調研分析，我們今天再次梳理了六大看點，幫你做不一樣的政策解讀。
01不分戶型大小，陽台終于平權
最近幾年，北京不少區網域先後出現了不同形式的陽台贈送、" 偷面積 "，吸引了買房人的目光，只是各區做法很不統一，在一定程度上影響了房企的拿地決策。
本次新規明确，試點地區， 無論選擇封閉還是開敞陽台，只按 1/2 計容， 陽台投影面積不大于套内建面的 10%、進深不超過 1.8 米。
需要注意兩點。
1. 得房率究竟會提高多少？
一套 100㎡的房子，陽台能做 10㎡，得房率提高 5%，不是 10%，因為算一半面積。如果是錯層奇偶陽台，就不計容、不算戶内建面，得房率可以說是提高 10%，但錯層陽台不可封閉，有的還會多少影響樓下住戶的采光。
2. 陽台在交付時的狀态？
封閉陽台，在交付時是封閉好的陽台，還是可以像當下有些項目直接做成室内的一部分？開敞陽台是否允許封閉，統一封閉還是自行封閉？在北方，陽台不封閉似乎不太現實，尤其對中小戶型。
02大戶型在起居廳可做挑空設計
這點很有意思。很多人一看到挑空雙層算單層，就立馬認為是大利好。但你有沒想過產品形态、套型面積的改變？挑空自有它的底層邏輯和存在前提。
1. 或只适用少數大戶型。
套内建面大于 140㎡，得房率如果是 85%，建面就會在 165㎡以上，高層的建面更大，也就意味着能真正做挑空的還是少數，或只能是小區的樓王產品。
2. 項目滿容的限制。
站在房企立場，挑空雖好，但會占用層高，影響建築高度，也就做不滿地上的建面指标。要滿容就要把面積補回來，就要再增大戶型建面。
比如，一個 45 米限高的樓座，原來能做 15 層，現在都做挑空，就只能出 7.5 層或者（局部挑空）9-10 層，少了的面積怎麼補？只能靠把戶型的進深做大、把面積放大，總價也會跟着上去，購房者會買單或者還能買單嗎？
3. 更适合哪些產品形态？
如果是純低密地塊，做類别墅、疊拼產品很适合，不但輕松用足 50㎡的上限指标，甚至還能出空間的設計創新。
如果是大平層，客廳挑空要做到 6 米，其他房間層高該怎麼設計？只能是復式或咬合排布的卡疊。
卡疊雖然不是新產品，但在北京基本沒有過，南方也不多見，據說南京的中海江南玖序有這樣的設計，倒是一個值得研究的創新點。
不妨先拿更常見的復式舉例。如果要保持套内的 140㎡，南向面寬通常不會大，如果既要挑空、又要南向大面寬，戶型建面就只能更大，很多房間更有可能安排在北向，總價也會跟着上去。
在一棟多層、小高層建築中，你會選擇有挑空的復式還是更純粹的南向大面寬平層產品？如果選擇復式，你更喜歡客廳挑空還是餐廳挑空？似乎又是另一個有趣的選擇。
03建築高度局部彈性管控
新規規定，建築控高 18/24/45 米的居住用地，允許建築高度上浮一檔。比如 45 米局部上浮 60 米。
你發現沒，這一條其實是服務于架空層、挑空設計以及戶内層高的。因為有了架空層、挑空這些輸入條件，而容積率不變，對于項目來說，要麼不滿容，要麼突破限高。所以這一條很必要。
實際操作中或有兩種做法。
一種做法，局部拔掉一排樓，增加其他樓座的建築層數以增大樓間距、綠地面積。
另一種做法，增加戶内層高，比如有 3 米增高到 3.3 米，讓戶内空間的長寬高更合理，更匹配好房子的品質提升内核，這一點對于大戶型尤為重要。既然戶内層高可以增高，可不可以做到更高比如 3.6 米？不行，因為現行的住宅設計規範要求戶内層高不高于 3.3 米。
此外，新規特别提出了兩個不能突破的上限。
1. 單元數的 25%，局部上浮的住宅單元水平投影面積占地塊建築基底面積和的比例不超過 25%。
2. 建築面積的 30%，建築高度上浮的住宅單元建面占該地塊住宅地上總建面的比例不超過 30%。也就是還是少數，應用到地塊中，資源極有可能還是給到樓王以及部分主力戶型。
無論哪一種做法， 前提是不能影響日照、采光以及計容建面指标上限，都需要對用地的強排方案重新審視。 考驗房企設計能力的時候到了。
04鼓勵提升建築立面品質
住宅建築立面采用磚石、金屬、陶板等耐久性高品質材料的，其飾面層不計容。
簡單說，現在流行的金屬板 + 玻璃幕牆 + 局部磚石的立面做法， 會增大建築外牆厚度，這個厚度產生的建面是計容的，不但增大建安成本，還增大了戶内公攤。 為此，很多房企寧願把錢花在看得見的戶内卷超配，也不願意輕易花在外牆上，尤其是剛需和改善項目。
今後不計容、不加大公攤，鼓勵房企提高外立面品質，或許，真石漆、塗料會逐步淡出主流市場，至多是局部點綴。
05架空層 + 風雨連廊 + 共享公共空間
如果上面幾個都或多或少和戶内有關，那麼這一條就純粹和公區相關了，這三要素都是為公共空間服務的。
簡單理解如下。
架空層主要定位小區未來的泛會所，作為會所功能的延伸， 同時 4.9 米的架空層順勢取代了一直不好賣的一層住宅，還不計容，二層的住宅也會相對好一些。
鄰裡共享公共空間第一次提，亮點是不計容，我們理解它就是會所。 這兩年很多項目都在做會所，但通常只能結合入口做在地下，因為計容。
今後，這 700㎡不計容的地上面積，可以結合地下庭院成為一個真正的會所，把适合老人、孩子、會客等功能放在地上，把健身、遊泳、私宴等功能放在地下。不僅功能更強大，動線也更合理。豪宅項目也更能發揮設計創意，把顏值、調性、場景構建做足。
風雨連廊作為景觀的組成，這些年有項目在做，雖然不是新鮮事，也值得一提。改變就在于，之前可能在驗收後偷摸做，今後就能提前安排了。
06試點與非試點怎麼理解
這次新規适用範圍是順義、大興、亦莊、昌平、房山、通州。
細心的朋友會發現這些地區基本在五環外、售價在 4~6.5 萬區間（房山例外），涵蓋 60% 的主力產品，也是目前庫存較大的區網域。當然，後續競争也更為激烈。
細心的朋友又發現，六個主城區雖然沒參加試點，但豐台、朝陽、甚至海澱這些縱深跨度極大的區網域，也有五環外的板塊，這次并不能享受到新規利好，屬于幹瞪眼的梯隊。
細心的朋友還發現，雖然主城區不在試點範圍，但事實上朝陽、海澱、石景山在拿地規劃條件上已經有所放松，比如陽台，有不少地塊自帶好房子條件入市。雖然這次新規不适用，但不代表這些區網域不能有自己的彈性空間。再者，備受矚目的海澱會不會也有所松動？畢竟推動整個市場的產品進步是未來的方向。對此我們持樂觀态度。
結合上述分析簡單總結新規對市場的影響， 供買房朋友們參考。
1. 助力房企拿地，鼓勵產品研發，房企的排位座次或将改變。
北京，本來就是全國房企不惜重金重倉的主場。如今限價逐步打開，規劃條件放寬，相信更多房企都會積極跟進。除了實力，還有眼光和產品打造能力。
2. 產品更卷，超越 " 交标超配 " 的產品創新是方向。
雖然這幾年房企都在提產品迭代更新，但并未走出标準化、同質化的紅海，產品平庸、仿感過重也是事實，多重顧慮不減持的買房人很難買單。尤其當下樓市階段，亟待真正高審美、高品質、高居住體驗的產品湧現。
產品創新，必須去做，不做、做得少都是退步。而對高端改善和豪宅，或将重啟新的作品時代。
3. 對在售項目、甚至售罄未交付項目的挑戰極大。
在成本、產品幾乎無彈性空間的情況下，動價格或是不得不的唯一出路。還是那句話，不跑更待何時。
4. 對二手房的影響有，但沒那麼大。
無疑，對高端次新、剛需剛改的影響，遠大于二手房的影響，但對老破小影響反而沒那麼大，不妨想想看為什麼？
5. 新規也适用于新近拿地項目。 如果來得及的話，相信房企都會來個二次方案，搏一搏更好的未來。
北京好房子新規，來得正是時候。
