今天小编分享的财经经验：疯狂救房企，开始了！，欢迎阅读。
从肃清到救援，为何态度会有如此大的转变？
放宽融资，只能解决燃眉之急，无法从根本上解决问题。
想要解决房企、房地产的根本问题，就必须从释放流动性上着手。
疯狂救房企
三年时间，房地产市场沧海桑田。
管理层对待房企的态度，也在这种环境转变中发生了 180 度大转弯。从曾经的 " 三道 " 红线，到 2022 年的 " 三支箭 "，如今的 " 三个不低于 "，从打压到救援。
所谓针对房企的三道红线，也即：
1、扣除预收账款后的资产负债率大于 70％，2、净负债率大于 100％，3、现金短债比小于 1 倍。
所谓 " 三支箭 "，也即：
第一支箭：信贷支持。去年 11 月 23 日，国有六大行与多家房地产企业签署战略合作協定，为其提供意向性综合授信额度超过 1.2 万亿元，涵盖房地产开发贷款、并购贷款、债券投资等多元化融资服务。
第二支箭，债券融资支持。去年 11 月末，官方放松了房企的债券融资通道。
第三支箭，股权融资支持。去年 11 月末，证监会发布檔案，恢复涉房上市公司并购重组及配套融资；恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
所谓 " 三个不低于 "，也即：
1、各家银行自身房地产贷款增速不低于平均房地产贷款增速；2、对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速；3、对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
这还远远不够，去年年末监管机构向 50 家房企发放了融资 " 白名单 "，相当于免死金牌。
今年 1 月 26 日，住建部放出风声，要给房地产融资支持项目 " 白名单 "。
2 月 9 日，官方公布了消息：
目前已经有 26 个省、170 个城市建立了房地产融资协调机制，第一批房地产项目融资 " 白名单 " 已推送给商业银行，共涉及房地产项目 3218 个。已有 27 个城市的 83 个项目，获得了 178.6 亿元的贷款。
市场据此估算，首批 3218 个白名单项目获得超 7000 亿融资。
后续还会有第二批、第三批白名单，市场预估，这些项目能获得超 2 万亿融资。
从喊打到喊救，所为何来
从肃清到救援，为何态度会有如此大的转变？
当初三道红线，是因为房企在房地产盛宴之下，太过激进，疯狂高杠杆，疯狂高周转，风险越来越大，房价越炒越高，三道红线是悬崖勒马式的政策。
政策发布后，叠加后来的三年黑天鹅，再叠加生育率持续下降，人口通缩加快，房地产行情急转直下。
2022 年，中国的商品房销售面积和销售已经从 " 双 18" 调整至 " 双 13"，即销售面积 18 亿平方米、销售额 18 万亿元分别调整至 13 亿平方米、13 万亿元左右。
而市场预测，2023 年会跌至 " 双 12"。如今数据公布，商品房销售面积跌至 11.17 亿平方米，销售额跌至 11.66 万亿元，跌至 " 双 11"。
制图：城市财经；数据：国家统计局
销量颓势如此惊人，房企岂能好受得了。
最关键的是，尽管 2022 年有了三支箭的支持，但对民营房企来说，仍难以分到一杯羹。
整体来说，当下的房企，至少面临着四方面压力：
第一，融资压力。
过去两年，官方虽然在态度上缓和了不少，但融资并没有释放多少资金。
开发融资持续下滑。
债券融资也在下滑。
克而瑞数据显示，今年前 11 个月 80 家典型房企的累计融资总量为 5432.88 亿元，同比减少 34.24%。前 11 月融资总量不足去年全年的七成。
有人根据央行公布的人民币房地产开发贷款、个人住房贷款和人民币房地产贷款余额，估算出 2023 年开发商获得的新增融资只有 1900 多亿元。
所以，更有诚意的融资渠道放宽，仍是房企翘首盼望的政策。
第二，债务压力大。
当初有多疯狂，现在就有多彷徨。
房企在上一轮牛市期间，疯狂举债扩张发展，如今欠下的一屁股债，压得很多房企喘不过气来。恒大已经没有挺住，融创、碧桂园都在艰难度日，万科的日子也不好过。
中指院数据显示，今年全年房企偿债规模，也即到期信用债和海外债合计 9579.6 亿元。
在这种背景下 ，有很多房企展期没有成功，只能背负债务违约和信用下调的局面。
还有很多房企，在加速处置自己的资产。
第三，行情调整压力。
商品房销售额与销量从 " 双 18" 跌至如今的 " 双 11"，还没有见底。
两家国际评级机构对中国房地产市场 2024 年的预测，仍是慢跌。这轮调整周期，参考日本，会很漫长。
从数据层面来看，人口通缩正在加快，购房主力人群在快速收缩。
最近机构有一组预测数据。
根据房地产行业权威中指研究院理论 26-40 岁是买房、置换房地产的主力，那么 40 岁的是 1984 年出生的 2088 万，26 岁的是 1998 年的 1585 万，所以得出结论 2024 年买房主力人口减少 503 万。
同理预测未来若干年买房主力变化需求，2025 年继续减少 603 万，2026 年继续减少 904 万，2027 年继续减少 1240 万人，2028 年继续减少 1167 万人，2029 年继续减少 1406 万人，2030 年继续减少 1414 万人，2031 年继续减少 742 万人，2032 年减少 607 万，2033 年减少 604 万人，2034 年减少 360 万人，2035 年减少 276 万人，减少 53 万人，2037 年增加 30 万人。
此后买房主力人口在正负 100 万以内上下浮动。
第四，保交楼压力。
2022 年年中的楼市风波之后，保交楼就成为了房地产的头等大事，几乎在每一场提及房地产的重量级会议上，都会强调保交楼。
过去的顺周期中，保交楼压力并不大，毕竟房企的现金流充足，融资充足，钱一直在各个环节中快速流转。
然而当下的环境下，市场不景气，融资受困，过去的债务要偿还，对于房企来说，保交楼压力巨大。
但是又不得不完成，完不成一旦出现问题，会让自己的声名扫地，房子更难卖，会产生一系列连锁反应。
任重道远，尽管黄奇帆说，按照美国的房企数量来看，中国有 95% 的房企将出清，但房企出清速度不宜过快，更不能出乱子，这是开始疯狂救房企的根本逻辑之一。
被救不如自救
放宽融资，只能解决燃眉之急，无法从根本上解决问题。
想要解决房企、房地产的根本问题，就必须从释放流动性上着手。
换句话说，寄托于他人救援，不如自救。
国家的钱都是纳税人的钱，不可能无限制去填补房企的债务窟窿。而且，房企的债务，最终还是得依靠卖房回收现金流来偿还。如果房子卖不动，反而会加重这些房企的债务负担。
所以，症结仍是要把房子卖出去。
所以，本号一直在呼吁，放松限跌令，才是最好的救市良方。
既能释放风险，也能支援房企。
当下的房企正遭遇着融资困局、债务偿还压力、保交楼压力和卖房压力。
在这种背景下，房企根本没钱、没心情、没预期去拿地。都在为如何活下去，而苦思冥想。
卖房回款仍是房企最主要的融资途径，也是成本最低的途径。
房子卖不出去，开发商怎么避免暴雷，怎么去完成保交楼任务，怎么有钱去拿地？
房子卖不出去，房企会加速暴雷，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。
如此，后续可能需要地方城市花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。
所以，在这种背景下，即便很多城市阻挡房企大力度打折，房企也会想方设法变着法儿降价卖房。
从目前的市场来看，已经有不少城市选择了对市场低头妥协，开始放松限跌令。比如苏州、广州、珠海等城市。
当然，顽固不化的城市更多，他们仍在坚守限跌。
挡不住？二手房已经经了普跌。国家统计局公布的 70 个大中城市，二手房价格连续两个月无一座城市上涨。
二手价格下跌，会倒逼新房价格下跌。
文章来源：城市财经
