今天小編分享的财經經驗：瘋狂救房企，開始了！，歡迎閱讀。
從肅清到救援，為何态度會有如此大的轉變？
放寬融資，只能解決燃眉之急，無法從根本上解決問題。
想要解決房企、房地產的根本問題，就必須從釋放流動性上着手。
瘋狂救房企
三年時間，房地產市場滄海桑田。
管理層對待房企的态度，也在這種環境轉變中發生了 180 度大轉彎。從曾經的 " 三道 " 紅線，到 2022 年的 " 三支箭 "，如今的 " 三個不低于 "，從打壓到救援。
所謂針對房企的三道紅線，也即：
1、扣除預收賬款後的資產負債率大于 70％，2、淨負債率大于 100％，3、現金短債比小于 1 倍。
所謂 " 三支箭 "，也即：
第一支箭：信貸支持。去年 11 月 23 日，國有六大行與多家房地產企業籤署戰略合作協定，為其提供意向性綜合授信額度超過 1.2 萬億元，涵蓋房地產開發貸款、并購貸款、債券投資等多元化融資服務。
第二支箭，債券融資支持。去年 11 月末，官方放松了房企的債券融資通道。
第三支箭，股權融資支持。去年 11 月末，證監會發布檔案，恢復涉房上市公司并購重組及配套融資；恢復上市房企和涉房上市公司再融資。
所謂 " 三個不低于 "，也即：
1、各家銀行自身房地產貸款增速不低于平均房地產貸款增速；2、對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速；3、對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。
這還遠遠不夠，去年年末監管機構向 50 家房企發放了融資 " 白名單 "，相當于免死金牌。
今年 1 月 26 日，住建部放出風聲，要給房地產融資支持項目 " 白名單 "。
2 月 9 日，官方公布了消息：
目前已經有 26 個省、170 個城市建立了房地產融資協調機制，第一批房地產項目融資 " 白名單 " 已推送給商業銀行，共涉及房地產項目 3218 個。已有 27 個城市的 83 個項目，獲得了 178.6 億元的貸款。
市場據此估算，首批 3218 個白名單項目獲得超 7000 億融資。
後續還會有第二批、第三批白名單，市場預估，這些項目能獲得超 2 萬億融資。
從喊打到喊救，所為何來
從肅清到救援，為何态度會有如此大的轉變？
當初三道紅線，是因為房企在房地產盛宴之下，太過激進，瘋狂高杠杆，瘋狂高周轉，風險越來越大，房價越炒越高，三道紅線是懸崖勒馬式的政策。
政策發布後，疊加後來的三年黑天鵝，再疊加生育率持續下降，人口通縮加快，房地產行情急轉直下。
2022 年，中國的商品房銷售面積和銷售已經從 " 雙 18" 調整至 " 雙 13"，即銷售面積 18 億平方米、銷售額 18 萬億元分别調整至 13 億平方米、13 萬億元左右。
而市場預測，2023 年會跌至 " 雙 12"。如今數據公布，商品房銷售面積跌至 11.17 億平方米，銷售額跌至 11.66 萬億元，跌至 " 雙 11"。
制圖：城市财經；數據：國家統計局
銷量頹勢如此驚人，房企豈能好受得了。
最關鍵的是，盡管 2022 年有了三支箭的支持，但對民營房企來說，仍難以分到一杯羹。
整體來說，當下的房企，至少面臨着四方面壓力：
第一，融資壓力。
過去兩年，官方雖然在态度上緩和了不少，但融資并沒有釋放多少資金。
開發融資持續下滑。
債券融資也在下滑。
克而瑞數據顯示，今年前 11 個月 80 家典型房企的累計融資總量為 5432.88 億元，同比減少 34.24%。前 11 月融資總量不足去年全年的七成。
有人根據央行公布的人民币房地產開發貸款、個人住房貸款和人民币房地產貸款餘額，估算出 2023 年開發商獲得的新增融資只有 1900 多億元。
所以，更有誠意的融資渠道放寬，仍是房企翹首盼望的政策。
第二，債務壓力大。
當初有多瘋狂，現在就有多彷徨。
房企在上一輪牛市期間，瘋狂舉債擴張發展，如今欠下的一屁股債，壓得很多房企喘不過氣來。恒大已經沒有挺住，融創、碧桂園都在艱難度日，萬科的日子也不好過。
中指院數據顯示，今年全年房企償債規模，也即到期信用債和海外債合計 9579.6 億元。
在這種背景下 ，有很多房企展期沒有成功，只能背負債務違約和信用下調的局面。
還有很多房企，在加速處置自己的資產。
第三，行情調整壓力。
商品房銷售額與銷量從 " 雙 18" 跌至如今的 " 雙 11"，還沒有見底。
兩家國際評級機構對中國房地產市場 2024 年的預測，仍是慢跌。這輪調整周期，參考日本，會很漫長。
從數據層面來看，人口通縮正在加快，購房主力人群在快速收縮。
最近機構有一組預測數據。
根據房地產行業權威中指研究院理論 26-40 歲是買房、置換房地產的主力，那麼 40 歲的是 1984 年出生的 2088 萬，26 歲的是 1998 年的 1585 萬，所以得出結論 2024 年買房主力人口減少 503 萬。
同理預測未來若幹年買房主力變化需求，2025 年繼續減少 603 萬，2026 年繼續減少 904 萬，2027 年繼續減少 1240 萬人，2028 年繼續減少 1167 萬人，2029 年繼續減少 1406 萬人，2030 年繼續減少 1414 萬人，2031 年繼續減少 742 萬人，2032 年減少 607 萬，2033 年減少 604 萬人，2034 年減少 360 萬人，2035 年減少 276 萬人，減少 53 萬人，2037 年增加 30 萬人。
此後買房主力人口在正負 100 萬以内上下浮動。
第四，保交樓壓力。
2022 年年中的樓市風波之後，保交樓就成為了房地產的頭等大事，幾乎在每一場提及房地產的重量級會議上，都會強調保交樓。
過去的順周期中，保交樓壓力并不大，畢竟房企的現金流充足，融資充足，錢一直在各個環節中快速流轉。
然而當下的環境下，市場不景氣，融資受困，過去的債務要償還，對于房企來說，保交樓壓力巨大。
但是又不得不完成，完不成一旦出現問題，會讓自己的聲名掃地，房子更難賣，會產生一系列連鎖反應。
任重道遠，盡管黃奇帆說，按照美國的房企數量來看，中國有 95% 的房企将出清，但房企出清速度不宜過快，更不能出亂子，這是開始瘋狂救房企的根本邏輯之一。
被救不如自救
放寬融資，只能解決燃眉之急，無法從根本上解決問題。
想要解決房企、房地產的根本問題，就必須從釋放流動性上着手。
換句話說，寄托于他人救援，不如自救。
國家的錢都是納稅人的錢，不可能無限制去填補房企的債務窟窿。而且，房企的債務，最終還是得依靠賣房回收現金流來償還。如果房子賣不動，反而會加重這些房企的債務負擔。
所以，症結仍是要把房子賣出去。
所以，本号一直在呼籲，放松限跌令，才是最好的救市良方。
既能釋放風險，也能支援房企。
當下的房企正遭遇着融資困局、債務償還壓力、保交樓壓力和賣房壓力。
在這種背景下，房企根本沒錢、沒心情、沒預期去拿地。都在為如何活下去，而苦思冥想。
賣房回款仍是房企最主要的融資途徑，也是成本最低的途徑。
房子賣不出去，開發商怎麼避免暴雷，怎麼去完成保交樓任務，怎麼有錢去拿地？
房子賣不出去，房企會加速暴雷，最終心累的還是購房者，因為這會增加買到爛尾樓的概率。
如此，後續可能需要地方城市花費更多的精力、更多的資金來處理爛尾樓問題。
所以，在這種背景下，即便很多城市阻擋房企大力度打折，房企也會想方設法變着法兒降價賣房。
從目前的市場來看，已經有不少城市選擇了對市場低頭妥協，開始放松限跌令。比如蘇州、廣州、珠海等城市。
當然，頑固不化的城市更多，他們仍在堅守限跌。
擋不住？二手房已經經了普跌。國家統計局公布的 70 個大中城市，二手房價格連續兩個月無一座城市上漲。
二手價格下跌，會倒逼新房價格下跌。
文章來源：城市财經
