今天小编分享的财经经验：万科近7折出售营收TOP1商场，领展抄底，欢迎阅读。
图片来源 @领展官网
近日，领展房地产信托基金发布公告称，以 23.84 亿元收购万科持有的上海七宝万科广场余下 50% 权益，本次收购完成后，领展将全资持有该物业，万科则完全退出。
图片来源 @领展公告
近 7 折出售优质资产，加大资产盘活力度
上海七宝万科广场原由万科与新加坡投资公司 GIC 合作投资打造，各占 50% 股权。
2021 年 4 月，领展以 27.72 亿收购 GIC 持有的七宝万科广场 50% 股权，当时物业整体估值为 65.8 亿元，交易協定价为 64 亿元，以此折算单价约为 43000 元 /㎡。
2024 年 1 月底，七宝万科广场最新整体估值为 70.6 亿元，但双方协定的交易价仅为 52 亿元，折让幅度达到 26.3%，以此折算单价约为 35000 元 /㎡，较 3 年前下降约 18.6%。也就是说，领展成功以近 7 折价格抄底七宝万科广场。
公开信息显示，上海七宝万科广场是万科在上海的第一个广场系购物中心，于 2016 年 10 月 30 日营业。项目位于上海闵行区七莘路漕宝路口，地处闵行区七宝核心位置，毗邻七宝古镇。该项目为五层高购物中心连同地下三层，包括购物、休闲、餐饮及娱乐等零售面积约 14.89 万方，设有 1477 个停车位。
从资产角度来看，该物业拥有优质及多元化的商户组合，出租率一直稳定地维持于高水平约 95%，在市面上属于绝对的 " 优质 " 资产。
从营收角度来看，该物业一直被视作万科商业体系中最赚钱的项目，根据万科 A 历年财报显示，2020 年至 2023 年，上海七宝万科广场贡献营收分别为 3.68 亿、4.42 亿、4.08 亿、5.03 亿，均位列万科商业项目第一位。
此外，七宝万科广场已经快速从疫情影响中复苏：2023 年租金调整率达 11.2%，2024 年 1 月的净收入达人民币 4060 万元；根据领展官网披露，该项目 2023 年客流量约 2150 万人次，约为闵行区常住人口的 8 倍及七宝镇常住人口的 80 倍；相较 2021 年及 2022 年，该商场的客流量分别按年增长 11% 及 45%。
作为万科商业板块中最优质的项目，此次以折让约 26.3% 的价格出售，业内有两种看法。
一部分业内人士认为，此次出售七宝万科广场剩余 50% 权益，对于万科集团而言，或可视为其正在梳理旗下优质商业资产，以实现效应最大化。毕竟，2016 年开业的七宝万科广场，已经进入开业的第八个年头。作为一个成熟的标杆商场，即将进入一个需要全面焕新更新的新阶段。
仍有大部分业内人士认为，结合万科此前退出悦榕庄等酒店业务的动作等，代表着万科正在坚定地远离与 " 重资产 " 相关的非主营业务。预计处置商业地产项目或将成为万科下一轮的主要任务，而率先出售优质资产上海七宝万科广场，背后反应的更多是万科处置商业项目的决心。
据悉，2024 年以来，万科在银行贷款、债券等机构融资方面比较畅通，但鉴于市场购房需求疲软，销售回款缓慢，万科需要在流动性上做足准备，可能会降低预期、加大资产盘活力度，而商业地产作为重资产且非主营业务，也在考虑剥离的范围内。
万科最新披露的业绩数据显示，今年 1 月，万科录得合同销售面积 125.4 万方，合同销售金额 194.5 亿元，同比减少 32.06%。2023 年全年，万科累计实现合同销售面积 2466.0 万方，合同销售金额 3761.2 亿元，同比下降 9.8%。
重塑品牌、保持流量是重点
此次买家领展房产基金，是亚洲最大的房地产信托基金之一，截至 2023 年 9 月 30 日的旗下投资组合为 2380 亿港元。领展于 2015 年首次进军内地，截至目前，领展在内地拥有 7 个物业项目，包括 6 个零售物业项目和 1 个办公楼物业项目，全部位于一线城市。
根据领展最新财报显示，截至 2023 年 3 季度末，领展于中国内地的以人民币计算的物业收入净额同比增加 2.5%，不过以港元计算，受外汇影响收益及物业收入净额分别同比下降 6% 和 3%。
出租率方面，截至 3 季度末，领展于内地物业组合的出租率维持在 95.8%；零售业务的平均续租租金下降 5.2%。
估值方面，受租金下滑、市场融资的资金利率上升等因素，领展内地物业的总估值约 315.75 亿港元，同比下降 10.22%。其中零售物业的估值约 234.13 亿港元，同比下降 11.01%。受投资物业估值缩水影响，领展房产基金的基金部門持有人应占资产净值同比减少 4.1% 至 1812 亿港元。
从上述财报数据可以看出，近年领展在国内经营物业收益不达预期，如何改善和提升内地项目的运营水平及经营收益仍是领展目前面临最重要的任务。
业内人士认为，经过多年发展，上海七宝万科广场已有一定的市场认知度，全资持有上海七宝万科广场，对领展在国内市场的拓展、品牌知名度及市场认可度有一定的积极助力；然而，未来接管该商场运营后，如何重塑品牌、保持流量，对领展同样是个不小的考验。
2024上海投资市场将继续保持活跃态势
当前，上海不动产大宗交易持续火热。随着房企持续降杠杆，逐步出售核心优质资产，从而获得流动性，以领展为代表的资本正在闻风而动。
世邦魏理仕统计数据显示，2023 年上海物业投资市场交易总额为 789.8 亿元，虽然同比下降 10.2%，但全年交易笔数创下历史新高，达 105 笔，投资型交易占比达到 2020 年以来的峰值水平。仲量联行统计数据显示，2023 年上海地产大宗交易成交总金额为 941.2 亿元，同比增长 12.6%，共计 92 笔交易。
业内人士对钛媒体 APP 表示，2023 年上海不动产交易量攀升的原因之一是优质资产供应增加，此外，不同类型的买家看重的因素不一样：实业老板主要看重资产的地段，以凸显身份地位，可以给到较高的价格甚至溢价收购。比如，2023 年，内蒙 " 煤老板 "41.42 亿元买下上海中粮海景壹号 5、6、7 号楼；金峰水泥 24.3 亿元买下上海宝格丽酒店，单客房价 2963 万元刷新记录。机构投资者则会考虑各方面的因素，往往能谈到比较大的折扣。
展望未来，仲量联行华东区投资及资本市场负责人孙翎分析称，随着 REITs 市场的持续扩容和生态的逐步完善，预计 2024 年上海投资市场稳定性将进一步提升，继续保持活跃态势。（本文首发于钛媒体 APP，作者｜王健，编辑｜刘洋雪）
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