今天小編分享的财經經驗：萬科近7折出售營收TOP1商場，領展抄底，歡迎閲讀。
圖片來源 @領展官網
近日，領展房地產信托基金發布公告稱，以 23.84 億元收購萬科持有的上海七寶萬科廣場餘下 50% 權益，本次收購完成後，領展将全資持有該物業，萬科則完全退出。
圖片來源 @領展公告
近 7 折出售優質資產，加大資產盤活力度
上海七寶萬科廣場原由萬科與新加坡投資公司 GIC 合作投資打造，各占 50% 股權。
2021 年 4 月，領展以 27.72 億收購 GIC 持有的七寶萬科廣場 50% 股權，當時物業整體估值為 65.8 億元，交易協定價為 64 億元，以此折算單價約為 43000 元 /㎡。
2024 年 1 月底，七寶萬科廣場最新整體估值為 70.6 億元，但雙方協定的交易價僅為 52 億元，折讓幅度達到 26.3%，以此折算單價約為 35000 元 /㎡，較 3 年前下降約 18.6%。也就是説，領展成功以近 7 折價格抄底七寶萬科廣場。
公開信息顯示，上海七寶萬科廣場是萬科在上海的第一個廣場系購物中心，于 2016 年 10 月 30 日營業。項目位于上海闵行區七莘路漕寶路口，地處闵行區七寶核心位置，毗鄰七寶古鎮。該項目為五層高購物中心連同地下三層，包括購物、休閒、餐飲及娛樂等零售面積約 14.89 萬方，設有 1477 個停車位。
從資產角度來看，該物業擁有優質及多元化的商户組合，出租率一直穩定地維持于高水平約 95%，在市面上屬于絕對的 " 優質 " 資產。
從營收角度來看，該物業一直被視作萬科商業體系中最賺錢的項目，根據萬科 A 歷年财報顯示，2020 年至 2023 年，上海七寶萬科廣場貢獻營收分别為 3.68 億、4.42 億、4.08 億、5.03 億，均位列萬科商業項目第一位。
此外，七寶萬科廣場已經快速從疫情影響中復蘇：2023 年租金調整率達 11.2%，2024 年 1 月的淨收入達人民币 4060 萬元；根據領展官網披露，該項目 2023 年客流量約 2150 萬人次，約為闵行區常住人口的 8 倍及七寶鎮常住人口的 80 倍；相較 2021 年及 2022 年，該商場的客流量分别按年增長 11% 及 45%。
作為萬科商業板塊中最優質的項目，此次以折讓約 26.3% 的價格出售，業内有兩種看法。
一部分業内人士認為，此次出售七寶萬科廣場剩餘 50% 權益，對于萬科集團而言，或可視為其正在梳理旗下優質商業資產，以實現效應最大化。畢竟，2016 年開業的七寶萬科廣場，已經進入開業的第八個年頭。作為一個成熟的标杆商場，即将進入一個需要全面煥新更新的新階段。
仍有大部分業内人士認為，結合萬科此前退出悦榕莊等酒店業務的動作等，代表着萬科正在堅定地遠離與 " 重資產 " 相關的非主營業務。預計處置商業地產項目或将成為萬科下一輪的主要任務，而率先出售優質資產上海七寶萬科廣場，背後反應的更多是萬科處置商業項目的決心。
據悉，2024 年以來，萬科在銀行貸款、債券等機構融資方面比較暢通，但鑑于市場購房需求疲軟，銷售回款緩慢，萬科需要在流動性上做足準備，可能會降低預期、加大資產盤活力度，而商業地產作為重資產且非主營業務，也在考慮剝離的範圍内。
萬科最新披露的業績數據顯示，今年 1 月，萬科錄得合同銷售面積 125.4 萬方，合同銷售金額 194.5 億元，同比減少 32.06%。2023 年全年，萬科累計實現合同銷售面積 2466.0 萬方，合同銷售金額 3761.2 億元，同比下降 9.8%。
重塑品牌、保持流量是重點
此次買家領展房產基金，是亞洲最大的房地產信托基金之一，截至 2023 年 9 月 30 日的旗下投資組合為 2380 億港元。領展于 2015 年首次進軍内地，截至目前，領展在内地擁有 7 個物業項目，包括 6 個零售物業項目和 1 個辦公樓物業項目，全部位于一線城市。
根據領展最新财報顯示，截至 2023 年 3 季度末，領展于中國内地的以人民币計算的物業收入淨額同比增加 2.5%，不過以港元計算，受外匯影響收益及物業收入淨額分别同比下降 6% 和 3%。
出租率方面，截至 3 季度末，領展于内地物業組合的出租率維持在 95.8%；零售業務的平均續租租金下降 5.2%。
估值方面，受租金下滑、市場融資的資金利率上升等因素，領展内地物業的總估值約 315.75 億港元，同比下降 10.22%。其中零售物業的估值約 234.13 億港元，同比下降 11.01%。受投資物業估值縮水影響，領展房產基金的基金部門持有人應占資產淨值同比減少 4.1% 至 1812 億港元。
從上述财報數據可以看出，近年領展在國内經營物業收益不達預期，如何改善和提升内地項目的運營水平及經營收益仍是領展目前面臨最重要的任務。
業内人士認為，經過多年發展，上海七寶萬科廣場已有一定的市場認知度，全資持有上海七寶萬科廣場，對領展在國内市場的拓展、品牌知名度及市場認可度有一定的積極助力；然而，未來接管該商場運營後，如何重塑品牌、保持流量，對領展同樣是個不小的考驗。
2024上海投資市場将繼續保持活躍态勢
當前，上海不動產大宗交易持續火熱。随着房企持續降杠杆，逐步出售核心優質資產，從而獲得流動性，以領展為代表的資本正在聞風而動。
世邦魏理仕統計數據顯示，2023 年上海物業投資市場交易總額為 789.8 億元，雖然同比下降 10.2%，但全年交易筆數創下歷史新高，達 105 筆，投資型交易占比達到 2020 年以來的峰值水平。仲量聯行統計數據顯示，2023 年上海地產大宗交易成交總金額為 941.2 億元，同比增長 12.6%，共計 92 筆交易。
業内人士對钛媒體 APP 表示，2023 年上海不動產交易量攀升的原因之一是優質資產供應增加，此外，不同類型的買家看重的因素不一樣：實業老板主要看重資產的地段，以凸顯身份地位，可以給到較高的價格甚至溢價收購。比如，2023 年，内蒙 " 煤老板 "41.42 億元買下上海中糧海景壹号 5、6、7 号樓；金峰水泥 24.3 億元買下上海寶格麗酒店，單客房價 2963 萬元刷新記錄。機構投資者則會考慮各方面的因素，往往能談到比較大的折扣。
展望未來，仲量聯行華東區投資及資本市場負責人孫翎分析稱，随着 REITs 市場的持續擴容和生态的逐步完善，預計 2024 年上海投資市場穩定性将進一步提升，繼續保持活躍态勢。（本文首發于钛媒體 APP，作者｜王健，編輯｜劉洋雪）
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