今天小编分享的财经经验：躺平的断供人，开始跟银行“争夺”房子，欢迎阅读。
文 | 吕煦宬 解亦鸿
编辑 | 毛翊君
不同往常的安静
结婚六年来，那套公寓一直是周慧琳和丈夫的包袱。5000 多月供，加上他们琴行的亏损，持续消耗为数不多的存款。小孩幼儿园学费一年两万，得问亲戚借，除此之外还有车贷和信用卡要还。在广东中山，他们的婚后生活经济紧绷。
疫情期间，琴行的课量就开始下降，今年生源还在变少。父母就劝，挺不住断供算了，周慧琳也想过，但曾被催收电话追着跑，她不敢下这个决心。孩子出生后，她搬回父母的自建房，那套公寓拿去挂牌，利息太高没人过问。租出去最多能赚 1500 块，但去年几乎空置一整年。
今年 1 月，丈夫忘了给周慧琳转房贷的钱，她也忙着上寒假班的课，把这事抛在腦后。这样断供了 4 个月，反应平静得不同往常。前三个月，没有收到任何短信和电话，也没有从亲人那儿听到银行的传话。生活很平常，以至于她都快忘了自己没有按时付房贷。
律师函是农业银行的唯一提醒，在第四个月寄到她家。要求三天内清偿逾期贷款，否则将向人民法院提起诉讼，并申请财产保全，查封、扣押相应金额的个人财产。但到了一个月后的现在，还没有一点动静。
第一次收到律师函，周慧琳很紧张。2020 年，丈夫做奶茶生意，想快些还上 10 多万首付贷款，瞒着她借了 7 万多。催收电话打到她和父母这里，不接就不停，每分钟能有 10 个。接起来就是威胁，说要找上门来。周慧琳被吓到，反复说不知道丈夫在哪儿，最后换了电话号码。
但现在加上罚息，让他们一次性拿出 4 万不现实。琴行最近在办教学资格证，已经投进去几千块，手头的钱周慧琳想先稳住营生的资本。丈夫向做房地产的朋友打听，得知有个熟人断供快两年了，房子没贴封条，正常住着。朋友建议他们，手头实在紧，就每个月还几百块，" 先拖着 "。
（●资料图。源自东方 IC）
社交平台上，也有一些声音在表达类似的微妙变化。5 月 29 日，微博上有人发帖，说在福州闽侯买房的朋友断供了三个多月，已经做好房子被法拍的准备，结果银行告诉他，可以只还月供的四分之一，也就是 1500 多元，宽限延续两年。这段内容被搬运到许多自媒体上，配上了 " 银行拒收断供房 " 的标题。
在郑州律师王兵的观察里，银行对断供房态度的松动在前两年就露出端倪。2020 年，他开始替当地银行起诉断供业主，经手了两三百宗案件。一般断供两个月后，业主就会收到诉状，房子面临法拍。疫情期间，诉讼数量随封控的时长、次数波动，" 这一段时间封了，接下来案件就多了。" 最多的时候，他一个月要处理 80 件，" 起诉状从早写到晚 "。
王兵看过许多人即将失去房子的时刻。他们中多数是把房子抵押给银行，贷款投资生意，撞上疫情，生意崩盘，住所也没了。" 申请断供房的司法拍卖，只是银行处理不良资产的一种途径。" 他说，按规定，逾期 90 天以上的贷款就被看作是不良资产。不良率过高会影响银行盈利，降低银行的抗风险能力。据他了解，控制不良率是很多支行放贷的客户经理的重要任务，和绩效紧紧挂钩。
断供潮下，大量法拍房流向市场。阿里拍卖的数据显示，2021 年 9 月到 2022 年 3 月这半年内，在该平台上挂牌的郑州法拍房数量，从 2.7 万套增加到 5.13 万套，但价格却不理想。2021 年，王兵就注意到，有些法拍房的成交价不能完全覆盖债务。
那年 10 月 21 日，" 郑州一法拍房迎断崖式拍卖降 80 万 " 的消息冲上热搜，前去调查报道的记者在阿里拍卖上发现，郑州法拍房交易折价十分普遍。许多房子上架后也只是被浏览，迟迟没有人拍。据新华社报道，这段特殊时期，五大行都为客户延长了还贷时间和贷款期限，有的还能调整账单计划。
王明雅在湖北荆州做建材生意，2022 年因为收不上项目尾款，搭上积蓄，四处借钱，预支了近 130 万，最窘迫的时候油钱都靠借。她断供了五个月，共 1.5 万。头两个月，建设银行发短信提醒她还贷，没有提出诉讼警告。
到第三个月，银行派专员打来电话，" 态度挺温和的 " ——听完她的情况，对方先劝她和亲戚借，王明雅说能借早就借了，实在没办法。专员最后和她一起商量了还款方案，20 分钟左右，沟通结束。到约定时间，也就是断供的第六个月，王明雅一次性还清了逾期贷款。
没办法的办法
2021 年，深圳律师吴邦宇接到了越来越多 " 保房 " 的委托，每月十几起，" 这是法律术语里不存在的概念。" 他原先主接刑事案件，但从那年开始，想要避免法拍的人越来越多，他们律所干脆增设了以 " 保房 " 为名的新业务。
很多被裁失业的中年男人打电话找他，或是他们的老婆看到律所的这项广告，找过来咨询。吴邦宇感觉，这些妻子常比丈夫更焦虑，她们想知道，" 我们具体还能住几年？孩子会在小学毕业前被迫转学吗？"
一个互联网公司前运营委托吴邦宇保房两年。他儿子现在五年级，想等到孩子小学毕业再搬走。房子是 2018 年市值高位时买的，按揭贷款 25 年，月供两万多。两年前他被裁员后，一直找不到下一份互联网工作，今年 40 岁。
跟即将失去房子的人去讲 " 调解、诉讼、应诉 " 这样的术语，很难沟通。吴邦宇意识到，他们只在乎落到实处的结果，无非是 " 保住房子 "" 能保多久 "。在司法执行拍卖的案子里，断供人之间曾流传着 " 第四个月起诉 " 的定律，他现在通常会根据自己的经验安慰委托人，这个时间期限已经变成半年。
在起诉书到来之前，" 与银行协商 " 是保房的第一步。" 银行只有在债务人失联的情况下，才会立即起诉。" 这是吴邦宇总结的规律。他让断供人学会分辨，哪些是银行打来的电话，哪些是第三方催收公司打来的。
电话通了，对面传来催收员的恐吓，他就让断供人直接挂断。而银行客户经理的态度始终保持着体面，吴邦宇要教断供人怎么跟他们协商，" 最常说的就是‘我在努力把房子卖掉’，卖一笔好价钱，就可以还债了。" 还有一点，" 只要不失联，保持协商，银行一般不会主动提起诉讼。"
但吴邦宇也知道，" 努力卖房 " 不过是拿来跟银行拖延时间的说辞，它并不现实。深圳二手房的均价持续下跌，对断供人来说，卖房已经很难抵债。据乐有家数据显示，从 2020 年到 2023 年，深圳二手房的走势曾在 2021 年达到最高点，2023 年年末均价跌到 6.5 万元 / 平方米，跌幅 22%。
（●一位律师关于 " 保房 " 的朋友圈。源自截图）
深圳另一位律师直接讲到，" 保房 " 业务事实上是 " 房产贷款集体暴雷 " 催生的结果。" 想保房的人群里，不仅有按揭买房的断供人，还有许多经营贷逾期的生意人，他们通过房子抵押的方式跟银行借钱，用来维系生意周转，却高估了收益回报，资金流通受阻，衍生出一系列个人经济危机。"
去年夏天，一位在深圳做建筑工程的小老板找到吴邦宇，想保住自己的两套房子。2020 年，他的工程团队反复遭遇开工中断，没有利润，这位建工老板就拿房子在 A 银行做了抵押，贷出 600 万供养团队。那时两套房子的市值一共 1000 万。
之后一年，开工情况没有太大改善，大家都在家里窝着，但每个月光场地租金、员工工资就要花掉 20 万。他还不上贷款，又找金融过桥公司，做搭桥贷款——金融公司替他垫付偿还了 A 银行的 600 万，再把房子拿到 B 银行做评估，市值涨到 1500 万，他贷出一笔额度更高的费用。
到去年年末，加上信用卡等债务，这位老板一共欠了几家银行 1300 万，而他房产市值跌得只剩 1100 万，卖房也还不了债了。在吴邦宇跟各个银行的协商下，银行同意暂时不起诉，争取到了一年的延期停息。
有律师把保房称作 " 没有办法中的办法 "。这位每个月都能接到保房委托的律师说：" 对于当下的房产市场来说，法拍房的价值极大缩水，缩幅要到 50%。市场上房屋流通价值不合理，才是‘保房’的意义所在。"
要的是时间
有些断供人就是想要争取时间，赌未来房子的市值重新涨回来——吴邦宇认为，保房的极限是 8 年，" 虽然面对银行行使的抵押权，官司不可能打翻盘，但是从应诉再到执行，如果律师不断提出异议，时间也就可以延长。"
吴邦宇提出的异议内容，通常指向法官裁量中的细节，比如律师费属于被告的非必要支出、罚息不合理、本金计算不准确。吴邦宇除了帮断供人拖延法拍，还会给他们做心理疏导。
他总结了断供人的 " 八大焦虑 "，包装成 " 保房的八大好处 "，写进广告里。首位的是家庭居住和孩子上学，最后一点他做了有关未来的积极假设，" ‘保房’可以解决几年后房价涨回去了，而自己名下早已无房产的问题。"
" 能为东山再起争取时间和空间。" 在社交平台上，越来越多号称能保房的法律咨询机构，或是专做保房的律师出现。打出的宣传点是，能帮资金周转不过来的断供业主延期 3 年到 5 年还款时间，逾期债务到期后一次性结清，而那期间不用向银行缴纳一分钱。
在深圳，一家法律咨询公司甚至研发了保房 " 产品 "。之所以叫产品，是因为有一套完整的服务流程和培训规范。据这家公司的工作人员刘启明介绍，他们去年培训了一批前端接待人员，教他们如何向客户讲清楚保房的逻辑。
面对断供人，接待人要亲和，不能吓唬或很严肃。刘启明说，断供人的心是很脆弱的，很多人来咨询，就是想知道断供的后果。不久前，他接待了一对夫妻，两人名下各有一套价值 500 万的房产，他们还没有走到断供这步，提前来做咨询。
这种有 " 先见之明 " 的人在刘启明的客户里不多，只有三成左右。刘启明没有多说保房的好处，只说了断供后的一系列遭遇——先被法院起诉，绝大概率败诉后，不久房子就会被拍卖。第二天，这对夫妻就上门来，委托刘启明找律师保房。
确定要保房，刘启明先了解对方的抵押合同和负债情况，评估合同里的条款和约定的法律流程，再将资料整理给律师出保房方案。律师的培训也很关键。刘启明说，以前多数律师都是给债权人，也就是替银行打官司，很少有执业律师站在债务人这边。
律师会根据不同断供人的情况，给出司法流程框架内能争取到的 " 翻身 " 时间。律师的费用会收取标的物，也就是那套想要保住的房产的价值 10% 以下，并支持分期付款。
（●自媒体的保房业务宣传。源自截图）
对此，有律师同行不赞同，认为他们是 " 跟银行对着干，浪费司法资源 "。洛阳一位律师说他们钻空子，" 严重违背职业纪律 "。在他的理解中，保房律师用的都是恶意诉讼中的惯常手段，从法院送达诉状这步就能开始 " 使绊子 "。他举例，假如被告是一对夫妻，就可以让他们假离婚，谎称没收到诉状，法院只能再走公告送达流程，这能拖延 60 天。
收到诉状后，可以让被执行人提出管辖权异议，延长开庭时间，等走完法院受理、审核、驳回再送达的过程，有可能拖上近一年。如果已经走完司法流程，房子要被强制执行，也还有办法。比如签一个时间相对长的租赁協定，让假冒的租客跳出来用 " 买卖不破租赁 " 的说法提出执行异议，再让法院判决，就算最后败诉，也能争取到一段时间。
" 恰恰是小聪明，能帮到负债人。" 刘启明知道业内有律师看不上保房业务，但他有一套自认合理的说法——面对银行专业的法务、律师团队，债务人是弱势的，做保房就是和债务人站在一条战线上。
不过，一些断供人的情况，他也帮不上忙。一两周前有一对夫妻来咨询，他们在龙岗的一套 800 多万的房子，三天后就要被查封。刘启明没有办法，跟对方说，你怎么不早来。他只能把后续查封的流程告诉对方。听了刘启明的话，客户眼泪没有绷住。
一个 40 多岁四处打零工的女人也来找过刘启明。她丈夫生病在家，十几岁的女儿重度抑郁症住院，5400 的房贷压在她一个人身上，喘不过气，断供了一年。今年状况好一些，她继续还款。但实际上，去年 10 月法院的判决已经下来，房子已经要拍卖了，她还不知道。" 再还贷已经没意义了，产权都快不属于她了。" 刘启明只能告诉她，看能不能申请困难补助。
（为保护隐私，文中讲述者为化名。）
