今天小編分享的财經經驗：躺平的斷供人，開始跟銀行“争奪”房子，歡迎閱讀。
文 | 呂煦宬 解亦鴻
編輯 | 毛翊君
不同往常的安靜
結婚六年來，那套公寓一直是周慧琳和丈夫的包袱。5000 多月供，加上他們琴行的虧損，持續消耗為數不多的存款。小孩幼兒園學費一年兩萬，得問親戚借，除此之外還有車貸和信用卡要還。在廣東中山，他們的婚後生活經濟緊繃。
疫情期間，琴行的課量就開始下降，今年生源還在變少。父母就勸，挺不住斷供算了，周慧琳也想過，但曾被催收電話追着跑，她不敢下這個決心。孩子出生後，她搬回父母的自建房，那套公寓拿去挂牌，利息太高沒人過問。租出去最多能賺 1500 塊，但去年幾乎空置一整年。
今年 1 月，丈夫忘了給周慧琳轉房貸的錢，她也忙着上寒假班的課，把這事抛在腦後。這樣斷供了 4 個月，反應平靜得不同往常。前三個月，沒有收到任何短信和電話，也沒有從親人那兒聽到銀行的傳話。生活很平常，以至于她都快忘了自己沒有按時付房貸。
律師函是農業銀行的唯一提醒，在第四個月寄到她家。要求三天内清償逾期貸款，否則将向人民法院提起訴訟，并申請财產保全，查封、扣押相應金額的個人财產。但到了一個月後的現在，還沒有一點動靜。
第一次收到律師函，周慧琳很緊張。2020 年，丈夫做奶茶生意，想快些還上 10 多萬首付貸款，瞞着她借了 7 萬多。催收電話打到她和父母這裡，不接就不停，每分鍾能有 10 個。接起來就是威脅，說要找上門來。周慧琳被吓到，反復說不知道丈夫在哪兒，最後換了電話号碼。
但現在加上罰息，讓他們一次性拿出 4 萬不現實。琴行最近在辦教學資格證，已經投進去幾千塊，手頭的錢周慧琳想先穩住營生的資本。丈夫向做房地產的朋友打聽，得知有個熟人斷供快兩年了，房子沒貼封條，正常住着。朋友建議他們，手頭實在緊，就每個月還幾百塊，" 先拖着 "。
（●資料圖。源自東方 IC）
社交平台上，也有一些聲音在表達類似的微妙變化。5 月 29 日，微博上有人發帖，說在福州閩侯買房的朋友斷供了三個多月，已經做好房子被法拍的準備，結果銀行告訴他，可以只還月供的四分之一，也就是 1500 多元，寬限延續兩年。這段内容被搬運到許多自媒體上，配上了 " 銀行拒收斷供房 " 的标題。
在鄭州律師王兵的觀察裡，銀行對斷供房态度的松動在前兩年就露出端倪。2020 年，他開始替當地銀行起訴斷供業主，經手了兩三百宗案件。一般斷供兩個月後，業主就會收到訴狀，房子面臨法拍。疫情期間，訴訟數量随封控的時長、次數波動，" 這一段時間封了，接下來案件就多了。" 最多的時候，他一個月要處理 80 件，" 起訴狀從早寫到晚 "。
王兵看過許多人即将失去房子的時刻。他們中多數是把房子抵押給銀行，貸款投資生意，撞上疫情，生意崩盤，住所也沒了。" 申請斷供房的司法拍賣，只是銀行處理不良資產的一種途徑。" 他說，按規定，逾期 90 天以上的貸款就被看作是不良資產。不良率過高會影響銀行盈利，降低銀行的抗風險能力。據他了解，控制不良率是很多支行放貸的客戶經理的重要任務，和績效緊緊挂鉤。
斷供潮下，大量法拍房流向市場。阿裡拍賣的數據顯示，2021 年 9 月到 2022 年 3 月這半年内，在該平台上挂牌的鄭州法拍房數量，從 2.7 萬套增加到 5.13 萬套，但價格卻不理想。2021 年，王兵就注意到，有些法拍房的成交價不能完全覆蓋債務。
那年 10 月 21 日，" 鄭州一法拍房迎斷崖式拍賣降 80 萬 " 的消息衝上熱搜，前去調查報道的記者在阿裡拍賣上發現，鄭州法拍房交易折價十分普遍。許多房子上架後也只是被浏覽，遲遲沒有人拍。據新華社報道，這段特殊時期，五大行都為客戶延長了還貸時間和貸款期限，有的還能調整賬單計劃。
王明雅在湖北荊州做建材生意，2022 年因為收不上項目尾款，搭上積蓄，四處借錢，預支了近 130 萬，最窘迫的時候油錢都靠借。她斷供了五個月，共 1.5 萬。頭兩個月，建設銀行發短信提醒她還貸，沒有提出訴訟警告。
到第三個月，銀行派專員打來電話，" 态度挺溫和的 " ——聽完她的情況，對方先勸她和親戚借，王明雅說能借早就借了，實在沒辦法。專員最後和她一起商量了還款方案，20 分鍾左右，溝通結束。到約定時間，也就是斷供的第六個月，王明雅一次性還清了逾期貸款。
沒辦法的辦法
2021 年，深圳律師吳邦宇接到了越來越多 " 保房 " 的委托，每月十幾起，" 這是法律術語裡不存在的概念。" 他原先主接刑事案件，但從那年開始，想要避免法拍的人越來越多，他們律所幹脆增設了以 " 保房 " 為名的新業務。
很多被裁失業的中年男人打電話找他，或是他們的老婆看到律所的這項廣告，找過來咨詢。吳邦宇感覺，這些妻子常比丈夫更焦慮，她們想知道，" 我們具體還能住幾年？孩子會在小學畢業前被迫轉學嗎？"
一個互聯網公司前運營委托吳邦宇保房兩年。他兒子現在五年級，想等到孩子小學畢業再搬走。房子是 2018 年市值高位時買的，按揭貸款 25 年，月供兩萬多。兩年前他被裁員後，一直找不到下一份互聯網工作，今年 40 歲。
跟即将失去房子的人去講 " 調解、訴訟、應訴 " 這樣的術語，很難溝通。吳邦宇意識到，他們只在乎落到實處的結果，無非是 " 保住房子 "" 能保多久 "。在司法執行拍賣的案子裡，斷供人之間曾流傳着 " 第四個月起訴 " 的定律，他現在通常會根據自己的經驗安慰委托人，這個時間期限已經變成半年。
在起訴書到來之前，" 與銀行協商 " 是保房的第一步。" 銀行只有在債務人失聯的情況下，才會立即起訴。" 這是吳邦宇總結的規律。他讓斷供人學會分辨，哪些是銀行打來的電話，哪些是第三方催收公司打來的。
電話通了，對面傳來催收員的恐吓，他就讓斷供人直接挂斷。而銀行客戶經理的态度始終保持着體面，吳邦宇要教斷供人怎麼跟他們協商，" 最常說的就是‘我在努力把房子賣掉’，賣一筆好價錢，就可以還債了。" 還有一點，" 只要不失聯，保持協商，銀行一般不會主動提起訴訟。"
但吳邦宇也知道，" 努力賣房 " 不過是拿來跟銀行拖延時間的說辭，它并不現實。深圳二手房的均價持續下跌，對斷供人來說，賣房已經很難抵債。據樂有家數據顯示，從 2020 年到 2023 年，深圳二手房的走勢曾在 2021 年達到最高點，2023 年年末均價跌到 6.5 萬元 / 平方米，跌幅 22%。
（●一位律師關于 " 保房 " 的朋友圈。源自截圖）
深圳另一位律師直接講到，" 保房 " 業務事實上是 " 房產貸款集體暴雷 " 催生的結果。" 想保房的人群裡，不僅有按揭買房的斷供人，還有許多經營貸逾期的生意人，他們通過房子抵押的方式跟銀行借錢，用來維系生意周轉，卻高估了收益回報，資金流通受阻，衍生出一系列個人經濟危機。"
去年夏天，一位在深圳做建築工程的小老板找到吳邦宇，想保住自己的兩套房子。2020 年，他的工程團隊反復遭遇開工中斷，沒有利潤，這位建工老板就拿房子在 A 銀行做了抵押，貸出 600 萬供養團隊。那時兩套房子的市值一共 1000 萬。
之後一年，開工情況沒有太大改善，大家都在家裡窩着，但每個月光場地租金、員工工資就要花掉 20 萬。他還不上貸款，又找金融過橋公司，做搭橋貸款——金融公司替他墊付償還了 A 銀行的 600 萬，再把房子拿到 B 銀行做評估，市值漲到 1500 萬，他貸出一筆額度更高的費用。
到去年年末，加上信用卡等債務，這位老板一共欠了幾家銀行 1300 萬，而他房產市值跌得只剩 1100 萬，賣房也還不了債了。在吳邦宇跟各個銀行的協商下，銀行同意暫時不起訴，争取到了一年的延期停息。
有律師把保房稱作 " 沒有辦法中的辦法 "。這位每個月都能接到保房委托的律師說：" 對于當下的房產市場來說，法拍房的價值極大縮水，縮幅要到 50%。市場上房屋流通價值不合理，才是‘保房’的意義所在。"
要的是時間
有些斷供人就是想要争取時間，賭未來房子的市值重新漲回來——吳邦宇認為，保房的極限是 8 年，" 雖然面對銀行行使的抵押權，官司不可能打翻盤，但是從應訴再到執行，如果律師不斷提出異議，時間也就可以延長。"
吳邦宇提出的異議内容，通常指向法官裁量中的細節，比如律師費屬于被告的非必要支出、罰息不合理、本金計算不準确。吳邦宇除了幫斷供人拖延法拍，還會給他們做心理疏導。
他總結了斷供人的 " 八大焦慮 "，包裝成 " 保房的八大好處 "，寫進廣告裡。首位的是家庭居住和孩子上學，最後一點他做了有關未來的積極假設，" ‘保房’可以解決幾年後房價漲回去了，而自己名下早已無房產的問題。"
" 能為東山再起争取時間和空間。" 在社交平台上，越來越多号稱能保房的法律咨詢機構，或是專做保房的律師出現。打出的宣傳點是，能幫資金周轉不過來的斷供業主延期 3 年到 5 年還款時間，逾期債務到期後一次性結清，而那期間不用向銀行繳納一分錢。
在深圳，一家法律咨詢公司甚至研發了保房 " 產品 "。之所以叫產品，是因為有一套完整的服務流程和培訓規範。據這家公司的工作人員劉啟明介紹，他們去年培訓了一批前端接待人員，教他們如何向客戶講清楚保房的邏輯。
面對斷供人，接待人要親和，不能吓唬或很嚴肅。劉啟明說，斷供人的心是很脆弱的，很多人來咨詢，就是想知道斷供的後果。不久前，他接待了一對夫妻，兩人名下各有一套價值 500 萬的房產，他們還沒有走到斷供這步，提前來做咨詢。
這種有 " 先見之明 " 的人在劉啟明的客戶裡不多，只有三成左右。劉啟明沒有多說保房的好處，只說了斷供後的一系列遭遇——先被法院起訴，絕大概率敗訴後，不久房子就會被拍賣。第二天，這對夫妻就上門來，委托劉啟明找律師保房。
确定要保房，劉啟明先了解對方的抵押合同和負債情況，評估合同裡的條款和約定的法律流程，再将資料整理給律師出保房方案。律師的培訓也很關鍵。劉啟明說，以前多數律師都是給債權人，也就是替銀行打官司，很少有執業律師站在債務人這邊。
律師會根據不同斷供人的情況，給出司法流程框架内能争取到的 " 翻身 " 時間。律師的費用會收取标的物，也就是那套想要保住的房產的價值 10% 以下，并支持分期付款。
（●自媒體的保房業務宣傳。源自截圖）
對此，有律師同行不贊同，認為他們是 " 跟銀行對着幹，浪費司法資源 "。洛陽一位律師說他們鑽空子，" 嚴重違背職業紀律 "。在他的理解中，保房律師用的都是惡意訴訟中的慣常手段，從法院送達訴狀這步就能開始 " 使絆子 "。他舉例，假如被告是一對夫妻，就可以讓他們假離婚，謊稱沒收到訴狀，法院只能再走公告送達流程，這能拖延 60 天。
收到訴狀後，可以讓被執行人提出管轄權異議，延長開庭時間，等走完法院受理、審核、駁回再送達的過程，有可能拖上近一年。如果已經走完司法流程，房子要被強制執行，也還有辦法。比如籤一個時間相對長的租賃協定，讓假冒的租客跳出來用 " 買賣不破租賃 " 的說法提出執行異議，再讓法院判決，就算最後敗訴，也能争取到一段時間。
" 恰恰是小聰明，能幫到負債人。" 劉啟明知道業内有律師看不上保房業務，但他有一套自認合理的說法——面對銀行專業的法務、律師團隊，債務人是弱勢的，做保房就是和債務人站在一條戰線上。
不過，一些斷供人的情況，他也幫不上忙。一兩周前有一對夫妻來咨詢，他們在龍崗的一套 800 多萬的房子，三天後就要被查封。劉啟明沒有辦法，跟對方說，你怎麼不早來。他只能把後續查封的流程告訴對方。聽了劉啟明的話，客戶眼淚沒有繃住。
一個 40 多歲四處打零工的女人也來找過劉啟明。她丈夫生病在家，十幾歲的女兒重度抑郁症住院，5400 的房貸壓在她一個人身上，喘不過氣，斷供了一年。今年狀況好一些，她繼續還款。但實際上，去年 10 月法院的判決已經下來，房子已經要拍賣了，她還不知道。" 再還貸已經沒意義了，產權都快不屬于她了。" 劉啟明只能告訴她，看能不能申請困難補助。
（為保護隐私，文中講述者為化名。）
