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代建市场将迎激烈且艰难的市场份额之争
代建行业正进入 " 头部企业格局稳定、其余企业加速分化 " 的新阶段。
从 CRIC 发布的《2024 年中国房地产企业代建综合能力 TOP30》榜中可以看出，2024 年综合实力 TOP30 代建企业总合约面积达到 9.14 亿平方米，同比增长 23%；新增签约面积 1.93 亿平方米，同比增长 6%，其中 TOP5 企业集中度接近五成。
经历过快速扩张和激烈竞争后，代建行业已进入稳定发展的 " 沉淀 " 期，需要企业不断修炼内功来提高竞争力，从战略、服务范围、组织架构等各方面做出准备，增强自身穿越周期的能力。
0130 强总合约建面超 9 亿平方米行业集中度依然高企
截止 2024 年全年，代建综合能力 30 强企业的总合约面积达到 9.14 亿平方米，同比增长 23%。其中总合约规模同比增长超过 50% 的代建企业有 9 家，部分 " 新 " 入局企业仍在快速扩张。
具体企业来看，2024 年只有 2 家代建企业总合约规模超 1 亿平方米，分别为绿城管理和蓝城集团。这两家企业虽然有明显的规模优势，但两家企业 2024 年总合约规模同比增速低于平均水平，增速有所放缓。
值得注意的是，部分代建企业实现梯队跃升，总合约规模在 2000-5000 万平方米、1000-2000 万平方米的企业数量均有所增加，分别增加 2 家和 1 家至 8 家和 7 家。
从新增签约面积来看，2024 年综合能力 TOP30 代建企业新增签约面积 1.93 亿平方米，同比增长 6%，增速较 2023 年下降 20 个百分点。这意味着，代建赛道竞争愈发激烈。
行业集中度仍然高企。2024 年总合约规模中，TOP5 建面占比达到 46%，新增合约中，TOP5 企业占比也达到 46%，较 2024 年上半年继续提高 4 个百分点。头部企业持续扩张、进一步占领市场份额的需求依然旺盛。
02头部稳定而 " 新入局者 " 快速扩张代建赛道竞争愈发激烈
从 2024 年中国房地产企业代建综合能力 TOP30 来看，总体呈现三个特征：
首先，代建头部企业强者恒强，表现稳定。综合能力 TOP10 企业总体变动率仅为 10%，格局相对稳定，另外绿城管理、蓝城集团、金地管理三家企业更是呈现出三强鼎立的态势。
其次，" 新 " 入局企业凭借自身特色、独有竞争力迅速扩张，成为代建赛道的中流砥柱。综合能力前十中，旭辉建管、龙湖龙智造、而今管理、招商建管、新城建管等近两年持续在新拓项目中发力，并不断在细分领網域打造代建 " 护城河 "。
第三，民营代建企业仍是主流。从 TOP30 上榜代建企业的性质来看，民企是绝对主流，占比达 63%；国企央企数量占比 17%。值得注意的是，在头部 TOP5 企业中，央国企和混合所有制企业比例更高。
代建行业正迎来周期性变化，行业增速放缓，市场竞争持续加剧，为适应市场变化，入局企业已开始深化调整转型 " 轻资产 " 赛道，并呈现出明显的战略转型和创新调整趋势，积极寻求细分领網域的增长。
最为典型的调整是持续推进合伙人计划。目前，代建综合实力 TOP10 企业都已推出合伙人计划，短期内能够实现较多项目落地，且通过合伙人计划，能够提升企业的资源整合能力。
同时，代建企业正积极延长服务链条，形成全周期服务模式。
多元化代建业务也成为代建企业的重要发展方向。代建企业应该不再局限于传统的住宅代建，而是纵向发展多元化领網域拓展，增强自身的竞争力。
结语
" 地产冷、代建热 " 的发展趋势仍在延续。然而随着入局企业逐渐 " 饱和 "，代建行业也迎来增速放缓、竞争加剧、企业分化的新阶段。
短期内代建行业虽然增速有所放缓，但中长期仍然存在较大发展空间，不过由于优质的代建项目有限，对于企业而言，未来在代建市场势必将迎来一场激烈且艰难的市场份额之争。
本文来自微信公众号 " 丁祖昱评楼市 "，作者：编辑部、CRIC 研究，36 氪经授权发布。
