今天小編分享的财經經驗：誰在買10萬一平的越南豪宅？湧入東南亞的“中國老板”，帶飛房價，歡迎閲讀。
2025 年，還能去東南亞開廠嗎？
伴随着新一輪美國關税政策的調整，這個問題又一次懸在了不少商家的頭頂。但和六年前掀起的第一次 " 東南亞考察潮 " 相比，這一次，前往泰國和越南謀求未來的工廠老板們，很多都铩羽而歸。" 去年就去了一波，但真正決定落地建廠的少，大家都變得更謹慎了 "。
過去幾年，越南是東南亞地區工業發展最成熟的國家，它和泰國一起，成為中國老板們 " 海外建廠 " 的首選。但伴随着越來越多玩家的湧入，在海外開廠的成本也水漲船高。
" 現在已經不是去越南的最佳時機了。" 在化工行業從業十餘年的陳小姐告訴「電商在線」，自己對接的不少客户、工廠老板，都開始觀望起印尼的機會，" 人力成本會低得多 "。
而在泰國投資 2000 萬、建設近 50 畝廠房的李先生則透露，近期來泰國考察自家工廠的同行增多，" 每周都會來兩三批 "，但靠近港口的好地段，已經基本被瓜分完了。
【李先生在泰國投資的廠房】
在一批批前往東南亞的工廠老板、投資客背後，最為活躍的或許還有個隐藏群體：" 海外房產中介 "。越南中介往往來自毗鄰越南的韓國，他們通常在 google map 上高頻出沒；而在國内，中國中介則偏好在小紅書、抖音等社交平台上刷存在感，發布花式 " 投資機會 "。
但是地價和房價齊齊上漲後，真實的需求又有多少？陳小姐透露，在越南胡志明市的核心 CBD 區，房價已經令人望而卻步，最高達到 10 萬 / 平方米，一套 120 平方米的房子，要價超過 1200 萬元；而李先生在泰國建設的工廠，工業用地價格在短短兩年就翻了一番。
對于有些人而言，去東南亞是一個不得不做的選擇，它意味着訂單、成本和利潤；但對于有些人而言，去東南亞更像是一本 " 賬 "，高昂的房價下，似乎很難再看到持續升值的空間。繼上遊工廠、炒房團之後，在東南亞加速開店的泡泡瑪特、蜜雪冰城等消費類企業，正在迎來自己的黃金發展期。從勞動力工廠到消費市場，在東南亞，變化正在悄然發生。
【在小紅書出沒的中介】
泰國還是越南？
海外建廠繞不開的選擇
" 我們去的時候，土地資源已經非常稀缺了。"
李先生經營的是一家生產軟管、角閥、燃氣管的公司，1996 年成立後陸續在國内開了三家工廠，去年生意規模約 8 億元，其中 70% 都是出口美國和歐洲，美國訂單占總產值的超過一半。2023 年 3 月，剛剛接手家裏生意一年的李先生帶隊考察泰國，買下了第一塊土地。
做這個決定，比預期中快——幾乎沒怎麼猶豫，當天看中，當天就付款買下了。
對于需要進口原料、出口商品的工廠而言，" 離港口近 " 是選地時最先考量的因素，這意味着雇卡車運輸時物流成本更低。位于泰國中部曼谷灣東岸的林查班港，是東南亞最繁忙的港口之一，開車 40 分鍾能到達林查班港的工業園區，因此成為工廠老板争奪的主要目标。
"Pinthong、WHA、阿瑪卡，三大工業園我們都去了，但最後還是選中了一個小園區。之所以説土地稀缺也是因為一個細節，去競争工業園區土地的時候，第一天還在談價格，第二天早上準備第二輪談判時，告訴我們地已經賣掉了，類似事件至少發生了三四起。"
泰國暹羅東部工業園區，因為不少日企在此聚集，也被業内稱為 " 日本工業園區 "，相對應地，也有 " 中國工業園區 "。李先生在這裏買下了約 30 畝的土地，但價格同樣超出預期。" 我們原以為泰國土地會比較便宜，可能 20 萬元 / 畝，但實際交易下來是接近 40 萬元 / 畝，再加上我們在 2024 年鎖的十幾畝地，這筆海外投資，金額已達到約 2000 萬元。"
【林查班港，圖源：百度百科】
一個問題在于，為什麼是泰國？事實上，泰國并不是唯一選擇。起初，越南、馬來西亞、菲律賓都在李先生的考慮範圍。" 尤其是越南，它算是東南亞工業發展的第一梯隊。"
" 我們當時也去了越南考察，越南土地價格要比泰國高 1.5 — 2 倍，好位置甚至超出 2 倍。但因為很多企業去越南去的早，越南工業化程度高，配套設施比較齊全。這對于非全產業鏈布局的企業來説，可以省下不少成本（比如電鍍等加工環節，都可以在越南完成）。"
這也是不少工廠老板當下的糾結點——越南工業環境相對成熟，但因為太多中國企業去越南，所以越南被美國新一輪反傾銷的可能性最大；泰國在工業配套上不如越南，采購、加工成本高出很多，但作為被美國承認的市場經濟國家，產生貿易壁壘可能性是最低的。
" 投資額擺在這裏了，實際上我們不會因為一點小錢，比如越南地塊比泰國貴就不去了。" 李先生透露，最終讓他選中泰國的原因，還是其政治格局最穩定，不可控風險也最低。
工業用地得靠搶？
熱門地塊漲到 80 萬元 / 畝
盡管 2023 年去海外開廠已經不算早，但李先生依然慶幸自己及時做了這個決定。
兩年過去，李先生的工廠一期已經正式啓用。在他直觀的感受中，這兩年泰國當地的工業園區數量至少翻了兩三倍。他們所在的 " 日本工業園區 " 已經基本沒有出售中的地塊了，只能通過二手轉讓獲取。而當初以 40 萬元 / 畝買下的地塊，在 2025 年價格已經翻倍到 80 萬元 / 畝。一些 " 中國工業園區 " 的一手價格也已經漲飛，部分已經達到了 60 萬元 / 畝。
" 現在來泰國開廠的成本，我認為已經偏高了。" 但李先生也解釋，也有不少低成本的方式。" 距離林查班港近的、可以開展重污染產業并有能力處理的園區，其實只有三個。但你往遠了找，還是能找到四五十萬元一畝的土地，只不過離港口可能就有 2.5 小時車程，一些配套的成本費用就上去了，另外，離得遠了想招聘人才的難度也會相應地提升。"
自 2 月新關税政策頒布後，前往東南亞考察的中國老板又顯著增多。" 每周來我們工廠考察的都有兩三批，也有不少朋友來問，多數都是關心當地的土地、政策相關的内容。"
李先生第一次接觸中介是為了拿 " 資格 "。他介紹，在泰國，想要購買 " 永久產權 " 的工業用地只有兩種方式：1、讓泰國人代持股份并控股；2、向 BOI（泰國投資促進委員會）申請。但第一種方式有風險，一般只有租廠房、海外試運營的企業，會嘗試第一個方案。
而向 BOI 申請投資許可證又不是一件易事，流程復雜之外，部分行業想拿到許可證的難度也較高。這種情況下，找中介成為不少工廠老板的首選。" 找中介辦，大概花費的費用是 5 萬元人民币左右。"李先生辦了兩次，到申請第三張投資許可證時，開始嘗試自己辦理。
拿到地後，建廠、裝修接踵而至，不少經驗也是靠着實操才最後沉澱下來。
比如，泰國有很多水平參差不齊的建築商，建築質量可能不如中國，需要謹慎辨别；裝修商要找靠譜的，在第一次建廠時，拿錢跑路的裝修商讓李先生小虧了約 10 萬元；政府審批流程用時比你想象的長得多，一個小改動審批也要做好兩三個月才能通過的準備。
相較而言，泰國員工的工作效率較低，且人力成本上漲已經不算是什麼大問題——李先生透露，2023 年一個泰國員工的日薪是 72 元左右，目前漲到 80 元，上漲幅度尚可接受。
李先生計劃在 1 — 2 年内把所有美國訂單轉移到泰國。因為布局海外工廠，在這一輪關税政策的影響周期裏，他們反而成為被客户選中的供應商，相較于尚未布局的工廠有了更強的競争優勢。李先生透露，" 預計今年成交會突破 10 億元 "。繼成品組裝後，未來他計劃把熔煉、電鍍等工序也放到海外，通過全產業鏈的布局，進一步控制成本、釋放利潤。
而對于 2025 年還能否去海外開廠？他則表示，如果能接受上漲的成本，依然可以考慮。
房價飙到 10 萬一平，
在胡志明的投資客開始謹慎
工業帶動社會發展，湧入東南亞的除了工廠老板，還有尋求投資機會的 " 炒房團 "。
陳小姐在化工行業從業十餘年，接觸的客户不少都在東南亞建廠。但和工廠老板尋求勞動力不同，去年 12 月，陳小姐前往越南胡志明市，看中的是越南當地的消費市場。
" 越南整體社會氛圍非常年輕化，這裏的年輕人非常活躍，也願意消費。" 越南在 2023 年底突破一億人口，成為東南亞第 3 個、世界上第 15 個人口過億的國家，且以年輕人為主力。2023 年，越南 15 歲以下的人口約占總人口的 25%，而 65 歲以上的老年人則約占 5.5%。
過去幾年，快速發展的社會和膨脹的消費市場，帶動不少房產投資客湧入越南當地。
尤其是 2015 年，越南對《住房法》進行了修改，放寬了外國人在越南的購房條件，越南樓市因此不斷狂飙。按照越南地產服務公司 CBRE 統計，2018 年，通過該公司在越南購房的客户中，外國買家占到了 72%；在外國買家中，中國與韓國的占比分别為 45% 和 22%。
" 但到了 2025 年，越南的房價已經遠遠超出我的心理預期了。"
【圖源：陳小姐】
陳小姐介紹，" 胡志明市很像上海，由一條河抽成兩邊，左邊是老城區，右邊是新 CBD，最貴的房價就是在新的 CBD 這個區網域。這裏新房價格年年水漲船高，已經從 2018 年 4 萬元 / 平，2021 年 6 萬元 / 平，2023 年 8 萬元 / 平，漲到今年最好的地段已經要 10 萬元 / 平了。"
而除了高昂的價格外，讓陳小姐有所顧慮的還有租售比和產權問題。" 現在租售比普遍在 3 — 4%，但越南很多房子還是租給外國人，本地人是負擔不起當下這個租金的，這就意味着如果外國人減少，本地人很難接盤。且值得關注的是，在越南，外國人只能買公寓，不能買帶土地的别墅，且產權只有 50 年，每一個開盤又限制只有 30% 的房子可以賣給外國人。"
有意思的是，李先生也告訴記者，計劃未來在泰國投資建酒店。
" 當然對我們來説，主要還是在泰國建廠後，為了自己居住方便，因為泰國也不允許我們擁有私人土地。再加上我們計算過，像 25 — 28 平方米的房間，在泰國一個月大概能租到 3000 — 4000 元人民币，租金也不低。我們打算建 100 多間房，租出去并不困難。"
從工業出海、科技出海到去年以來持續的消費出海，曾被視為 " 世界工廠 " 的東南亞，正從供給端走向消費端。泡泡瑪特 2024 年半年報顯示，東南亞市場實現營收 5.6 億元，占比 41.1%，同比增長 478.3%，成為增速最高的市場；蜜雪冰城自 2018 年出海，現在已經是東南亞最大規模的現制茶飲品牌。截至去年 9 月 30 日，有 4762 家蜜雪冰城位于東南亞。
新的故事在東南亞延續，工廠老板、炒房客在這裏匯聚，他們共同見證一個新興社會的崛起和成長，但伴随着信息差的抹平，行業生态位被早來的工廠占據，地價、房價的不斷攀升，成本高企之下，過去來東南亞靠 " 低成本 "" 房產升值 " 淘金的劇本，也越來越難上演。
消費品牌的加速布局，讓東南亞從 " 世界工廠 " 變成 " 黑馬市場 "，當月薪幾千元的越南年輕人，比中國北上廣的白領們更舍得花錢，全新的定位下，把奶茶、潮玩、新能源車等消費品賣給東南亞原住民，或許才是繼炒房、炒地之後，另一個逐漸清晰起來的趨勢。
備注：應采訪者要求，李先生為化名；感謝陳小姐 @Mia 留一口（小紅書名）對本文的貢獻。
