今天小編分享的财經經驗：上海重磅規劃！這裏要起飛？，歡迎閲讀。
不是簡單的 " 攤大餅 "，這次加了點新配方。
上海再出重磅規劃，這次來自大虹橋。
最近，上海市規劃和自然資源局與上海虹橋國際中央商務區管理委員會，對《虹橋國際中央商務區及周邊地區專項規劃》草案展開公示。
當前虹橋國際中央商務區總面積約 151 平方公裏，而此次規劃總面積達約 535 平方公裏，直接擴容 3.5 倍，要打造新時代國際開放門户樞紐發展示範區。
在樓市備受争議的大虹橋，這次要起飛了？
01大虹橋全面擴容，松江普陀都變 " 自家人 "
原來大虹橋只有 151 平方公裏，現在一口氣擴到 535 平方公裏，相當于整個上海 8.5% 的面積都算大虹橋了。
圖源：魔都财觀
松江、普陀 這些以前不算的地方（比如佘山、桃浦）也包進來了。 原先是虹橋商務區，這下才成為了真正的 " 大虹橋 "。
具體變化：
之前總面積約 151 平方公裏的虹橋國際中央商務區，包括虹橋主城片區及周邊的長寧區新泾鎮、程家橋街道，闵行區的新虹街道、華漕鎮、七寶鎮部分（0.3 平方公裏），青浦區的徐泾鎮、華新鎮部分（2.6 平方公裏），嘉定區的江橋鎮、真新街道部分（0.3 平方公裏）。
而從這次《規劃》草案的圖示上，總面積 535 平方公裏的規劃區網域，在 151 平方公裏的基礎上，又增加了：虹橋鎮、古美路街道、梅隴鎮、七寶鎮、莘莊鎮、九裏亭街道、九亭鎮、新橋鎮、泗泾鎮、洞泾鎮、中山街道、佘山鎮、夏陽街道、趙巷鎮、香花橋街道、重固鎮、 華新鎮、白鶴鎮、安亭鎮、南翔鎮、真新街道、桃浦鎮、真如鎮街道、長征鎮、北新泾街道等街鎮的全部或者部分面積。
不難發現，這些增加的街鎮有的屬于普陀區、有的屬于松江區，以往 " 大虹橋 " 這個 " 大家庭 "，東、西、南、北分别屬于長寧、青浦、闵行、嘉定四個行政區，而這次意味着松江、普陀也從此成為 " 虹家人 "。
其中闵行、青浦為主力，長寧，嘉定，松江，普陀打配合，以後這六個區要一起搞大事。甚至我們想象力再大點，上海未來會不會出現一個虹橋區，也不好説。
02不是簡單攤大餅
圖源：魔都财觀
大虹橋擴容，不是簡單的 " 攤大餅 "，也加了點新配方。規劃裏最關鍵的布局是 " 一核兩軸四片、五帶三濕八組團 "。
一核就是虹橋樞紐核心區（機場 + 高鐵站 + 會展中心），聚焦虹橋國際中央商務區核心區打造國際級資源要素配置樞紐。
而 " 五帶 "" 三濕 "，構成這片 535 平方公裏規劃區網域得天獨厚、獨一無二的資源禀賦，也是 2500 萬上海人無比珍惜的 " 綠水青山 "。打造濕地入城、藍綠繞城、人與自然和諧的生态都市。
以後去虹橋不光是趕飛機，還能逛濕地公園、看國際賽事、讀頂尖大學——大虹橋要變成 " 全能選手 "。
擴容後的大虹橋，包含：2 處城市副中心，包括虹橋主城副中心、莘莊主城副中心。9 處地區中心，包括南翔地區中心、華新地區中心、前灣地區中心、江橋地區中心、真北地區中心、趙巷地區中心、徐泾地區中心、 七寶地區中心、佘山地區中心。
總結來看，原來的核心就是虹橋樞紐那一圈，現在搞了個 " 一核兩軸四片、五帶三濕八組團 " 的布局。核心區還是虹橋樞紐，但周圍新增了莘莊副中心（闵行）和 9 個地區中心（比如南翔、七寶、佘山）。產業分工也更細。
03對樓市有啥影響？
這次規劃，對大虹橋樓市和房價的直接利好暫時還看不到，但從長遠來看，提升了區網域能級，加強了内外交流，肯定是利好。尤其利好核心區，虹橋樞紐周邊地帶，寫字樓多、配套成熟，擴容後這裏還是 " 門面 "。
不過要注意的是虹橋辦公樓空置率不低。
至于新納入區網域，比如南翔，桃浦，安亭，九亭等等，這些地方還是要看自身的實力和底色如何。這些地方的開發商賣新房肯定能蹭一些概念，但對二手房買賣，實際影響不大。
大虹橋另外一個好消息是，從 2025 年上海重大工程布局來看，已經進入項目收獲期：東軟上海科技中心（南虹橋）、網易上海國際文創科技園（趙巷）、美的集團第二總部（西虹橋）、軌道交通 2 号線西延伸（西虹橋）均于今年建成。
產業能級、交通便利程度再上一個台階，加上安踏總部、西虹橋科創中心等竣工項目，大虹橋有望扭轉過去三年地產、商業行業頹勢。
04
大虹橋買房，還是要聚焦核心區。
從近期的成交來看，大虹橋部分次新房已經出現價格反彈，尤其是 600 萬總價以上的產品：蟠龍天地一期，98 平，3 房 2 衞，2025 年 2 月份 780 萬，2024 年 12 月 708 萬；萬科天空之城 4 期，110 平，3 房 2 衞，2025 年 2 月 808 萬，2024 年 12 月 749 萬；
對比房價最高點，已經回調不少，而核心區徐泾華漕的城市界面，商業，教育，交通配套都已經成熟。最關鍵的是，這裏房子屋齡新，其中不乏品質小區。
經過多年開發，核心地段（如蟠龍路、徐盈路）可開發土地已有限。綜合來看，已經跌出了性價比。不過，有一個風險點是，徐泾 2026 年面臨大量限售房解禁，疊加華漕前灣新房競争，可能階段性供大于求。
05
大虹橋，一個外環外的地段，究竟靠什麼吸引這麼多人去買房？
并不是因為什麼機場高鐵站。
其實根本的支撐其實來自基建的落地。區網域内 2、10、17 号線、13 号線延伸、25 号線，示範區線，機場聯絡線，以及嘉闵線，形成網狀結構。要知道，在外環外和中環外，有這樣網狀結構地鐵的地段是非常稀缺的。
大虹橋是唯一一個在外環外有 6 條地鐵（輕軌）網狀布局的地方。而且，華漕和徐泾的優質教育資源，也在不斷落位。大虹橋還有一個比較稀缺的點：在上海有這麼大一個連片開發，又能連接外圍資源的區網域是非常少見的。
而從價格邏輯來講，當下在整個上海，600-700 萬左右買品質次新三房，其實沒多少選擇。
還有重磅規劃，6 條地鐵覆蓋，在整個上海，也只有大虹橋能做到了。不過，大虹橋的大量新房供應導致缺乏稀缺邏輯。
大量的新房供應。這會長期壓制周邊二手房的價格。但這從另一個角度來講，新房在上線之前大力的宣傳會讓人們關注到這裏。新房對大虹橋來説是一個很矛盾的載體，它既分流了很多流量，也吸引了很多流量。
最後建議，在大虹橋買房，一定要靠地鐵，這是我用真金白銀砸出來的經驗。之前我在大虹橋賣過一套房，小區品質一流，樓層也好，但因為不靠地鐵，賣出也是花了不少功夫。
畢竟，地鐵才是郊區樓市裏的硬通貨。
本文來自微信公眾号 " 魔都财觀 "，作者：觀觀，36 氪經授權發布。
