高奢酒店也做不下去了？

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無人接盤、入住率減少，高奢酒店難逃衰退命運？

2024 年，國内旅遊市場的數字不斷攀升，然而高端酒店市場卻遭遇寒流，無論是消費還是拍賣轉讓均顯得冷清。

近日，位于北京長安街與東二環交匯處的索菲特酒店挂牌出售，酒店距離天安門廣場、故宮博物館、中國國家大劇院等北京著名景點僅約 4 公裏，挂牌價格為 28 億元。

除了索菲特酒店，同樣位于核心商圈的東城金寶街勵駿酒店也在挂牌中，出售報價為 33 億元；附近的王府半島天倫王朝萬麗酒店也在出售行列，挂牌價格 18 億元。

勵駿酒店圖片來源：東方 IC

上世紀 80 年代，女首富陳麗華帶着在香港積累的資本，回到北京創業。随後幾年，在東長安街附近的金寶街，陳麗華的富華國際集團相繼打造了金寶大廈、華麗大廈、麗晶酒店，麗亭酒店、勵駿酒店、金寶匯購物中心和北京香港馬會會所等頂級商業地產項目。

國泰元鑫曾在 2014 年做過一份北京富華金寶街專項資產管理計劃。該檔案顯示，公司旗下物業金寶大廈、麗亭酒店和麗晶酒店僅依靠租金每年給富華集團帶來收入約為 4 億元，而這僅是富華國際金寶街持有物業的一部分。

面對當前市場狀況，即便是曾經接待過眾多國家元首和政要的高端酒店，也不得不重新審視自己的挂牌價格策略。就連能創造豐厚現金流的勵駿酒店，自 2023 年起便已對外挂牌出售，當時的報價高達 37 億元。然而，市場的反應并不如預期，目前 33 億元的挂牌價相比初報價已經下調了 4 億元。

今年，酒店資產在資產挂牌市場上表現不佳，頻繁流拍成為普遍現象。根據此前邁點網的不完全統計，2024 年 4 月，有 35 家酒店被挂牌拍賣，但截至 5 月 2 日，均未成交；根據亞洲旅宿大數據研究院不完全統計，今年 1-7 月，國内共 342 個高端酒店項目拍賣，結果 85% 流拍。

今年五一假期的入住情況，進一步凸顯了高端酒店市場的低迷。在北京核心商圈，盡管經濟型酒店價格迅速上漲，但中高端酒店的價格卻只是微幅上調，部分更是出現了下降下調。

另外，随着消費降級，一些原本豪華型酒店的消費者由于差旅預算下降，更加傾向于選擇價格更親民的本土品牌酒店，這反而給經濟型和中端酒店品牌提供了提價空間

旅遊酒店行業高級經濟師趙煥焱指出，目前高端全服務酒店的供給過剩現象日益凸顯。數據顯示，全國五星級酒店的平均每間可供房收入（RevPAR）低于中高端酒店品牌亞朵的同項指标。為了吸引更多客人并緩解經營壓力，一些奢華酒店開始嘗試降價策略，緩解經營壓力。

盡管旅遊消費持續增長，但市場上買家對酒店類資產的興趣似乎正在減退，不再是大宗商業投資者的首選？

高奢酒店資產價格 " 擠泡沫 "

今年 6 月 30 日，位于三裏屯的太古裏瑜舍酒店正式停業，吸引了眾多網友在停業前前往打卡留念。與一些高端酒店停業後更換運營品牌的做法不同，即便酒店的軟硬體設施仍然保持良好狀态，瑜舍酒店的業主方太古地產，也沒有打算進行品牌更新。而是計劃将這個空間改造為更具經濟效益的商業業态，以追求更高的坪效。

随着市場進入成熟階段，一些價值被高估或有泡沫的資產将會被淘汰，而真正有高價值的資產會留在市場中。

仲量聯行大中華區酒店及旅遊地產事業部高級副總裁梁濤在接受 36 氪采訪時提到，中國酒店行業正從增量市場轉向存量市場。随着市場逐步走向成熟，交易将變得更加頻繁。

對于投資者和業主而言，酒店不再僅僅是持有資產的象征，而是回歸價值屬性，成為在市場周期中通過價值管理、買賣交易獲取經營收益和資本利得的投資标的。

" 在使用收益法對酒店資產進行估值時，酒店產生運營現金流的能力顯得尤為關鍵。這不僅是交易方評估資產潛在價值的重要依據，也是判斷資產是否被低估的方法之一，進而影響他們的交易決策。" 梁濤補充稱。

随着市場的逐步成熟，低估的價值型資產、運營效率有提升空間的機會型資產等會被投資方持續關注，不僅表現在更加活躍的資產交易中，更是資本對市場信心的投票。" 更多的資本參與和助力，将推動整個行業的優勝劣汰，使得真正有價值的資產在市場中脱穎而出，形成一個良性循環。"

除了外部環境，業主自身的财務問題也是當下酒店型資產出售增加的原因之一。據邁點觀察，不少曾經炙手可熱的資產，現在卻處于無人問津的狀态。

如無錫融創茂（原萬達茂）評估價約 29.15 億元，第一次拍賣起拍價 21 億元，因無人出價而流拍，第二次起拍價降至 17 億元，相當于是打了 5.7 折，最終還是流拍。同樣進入二拍程式的還有融創昆明萬達城地塊及滇池宋品酒店。最近一次起拍價約 4.48 億元，相當于評估價 8 億元打了 5.7 折，只有 1 人報名參與競拍，但因 " 案外人提出确有理由異議 " 而撤回。

天眼查信息顯示，待售的北京索菲特酒店所屬公司天府融德酒店（北京）有限公司建國門分公司，今年 5 月有一條被執行人信息，被上海金融法院執行 1.02 億元，背後的天府融德酒店（北京）有限公司今年也出現股權凍結信息。

重慶北碚悦榕莊酒店及其附屬資產将于 9 月 2 日開拍，起拍價 7 億元。重慶北碚悦榕莊酒店母公司重慶柏椿實業公司由于拖欠重慶渝州園林工程公司上千萬元工程欠款，被申請破產重整，相關法院于去年 8 月下旬最終裁定重慶柏椿實業公司破產清算。

圖片來自攜程 app

邁點酒店事業部總經理顧晨林認為，一是部分存量高端及奢華酒店走上了翻牌、撤牌、拍賣、轉讓甚至出售的命運；二是新開門店大部分集中在中高端酒店增量市場和特許經營高端酒店領網域。這也就意味着，高溢價率的奢華酒店總數其實是減少的，而更具市場競争力的中高端酒店則陷入價格内卷中。

高奢酒店不會消失，而是消費更加分級了

目前，國内正經歷顯著的消費分級現象。這種趨勢在一定程度上與宏觀經濟環境下的消費降級和信貸周期有關。消費降級使得消費者在支出上更加謹慎，因此，高性價比酒店變得更具吸引力。

2022 年起，後疫情時代到來，幾乎所有國際酒店集團都悄悄布局了一種被稱之為 "extended stay" 的 " 長住酒店 " 品牌。萬豪國際集團宣布計劃擴大旗下經濟實惠的中檔住宿品牌，推出了一個正式名稱為 StudioRes 的新 " 長住酒店 " 品牌。這些酒店大概率不會提供早餐，但會提供每周一次的客房清潔服務。

" 長住酒店 " 還可以節省前台人員配置，因為辦理入住 / 退房的次數較少，洗衣服務（床鋪不經常更換），六小件等賓客用品的使用效率更高以及旅行社、代理人傭金結算更簡單。與短期住宿的常規連鎖酒店相比，" 長住酒店 " 可以用更少的人員配備來服務更高的入住率，從而節省勞動力成本。

這對在核心區網域擁有物業的開發商來説，提出了一個問題：是否應該在高價值地段開發中端甚至經濟型酒店，而非傳統的高奢項目？

一位酒店業從業人士表示，這個問題不能一概而論。投資者需要結合區網域價值判斷、前期成本、市場趨勢、項目周邊的競争情況以及自身的财務狀況等因素進行綜合分析。對于核心區網域的物業，在需求預期充分的情況下，高奢酒店确實有可能充分發揮地段的優勢，相得益彰；

不過，非高奢定位的酒店也有其獨特的市場優勢。尤其是對财務成本高且杠杆率高的企業來説，需要綜合評估項目定位方向和可行性，根據回報要求合理投入。

此外，該業内人士還提到，市場的擇時同樣重要，具體就是根據市場的周期性波動，合理安排開發計劃，選擇最合适的時間入市。

酒店的回報率和回收期很大程度上取決于酒店的定位、產品模式、初始投資，以及後續的運營。标準全服務酒店和選擇性服務酒店在這些方面存在差異，導致它們的投資回報和回收周期也有所不同。產品以客房為主的租賃或加盟型中端和中高端酒店投資回收期通常在 5 年左右，而标準全服務型酒店的投資周期會更長。

相比之下，雖然高奢酒店的回本周期更長，但一線城市并沒有放慢高奢酒店的開業步伐，這些酒店的房價甚至刷新了價格天花板。

近日，北京前門文華東方酒店終于挂出其房價，一晚 1.5 萬元的價格迅速登上熱搜。這家文華東方不僅刷新了北京最貴酒店的紀錄，更超過了日賽谷麗思卡爾頓隐世，成為全國最貴酒店。這家酒店位于前門東區胡同深處，距天安門廣場僅 10 分鍾步行距離。

酒店僅 42 間套房，分布在全新改造的四合院中，均為獨門獨户的院落。