今天小編分享的财經經驗：商貸低于公積金？有銀行内部讨論：吃不消！或将“突破底線”，歡迎閲讀。
作 者丨許爽
編 輯丨蕭北
攝 影丨梁遠浩
10 月 21 日，人民銀行公布新一期貸款市場報價利率（LPR），1 年期和 5 年期以上 LPR 雙雙下降 25 個基點，1 年期 LPR 降至 3.1%，5 年期以上 LPR 降至 3.6%。
此次調整是繼今年 2 月 5 年期以上 LPR 報價單獨下調 25 個基點，7 月兩個期限品種 LPR 報價分别下調 10 個基點之後的年内第三次下調，下調幅度均為 2019 年新版 LPR 報價改革以來的最高。
南方财經全媒體記者了解到，已有銀行開始出台執行最新房貸利率政策，外資銀行按揭貸款利率仍有相當大競争優勢，近期首套房貸利率最低可至 2.6%。
值得注意的是，與上一次 7 月 LPR 下調的情景不同，此次大部分商業銀行支行網點在當日營業時間内并沒有收到最新政策通知。對于商業銀行而言，此次 LPR 超預期下降或将帶來較大淨息差壓力。有客户經理透露，後續或将上浮加減點政策以應對成本壓力。
大部分銀行房貸政策尚未調整
從廣州地區情況來看，大部分各家商業銀行正處于研讨新一預售屋貸利率政策的階段。截至目前，大部分商業銀行的支行網點尚未收到具體通知。
"5 年期 LPR 今天進行了下調，我行正在出台最新房貸政策。按照上一期 LPR 利率水平，目前我行廣州地區首套房貸利率水平在 3.1%~3.2% 區間。" 工商銀行某支行客户經理告訴記者，預計最新政策在近期出台。
" 今天早上總行已經通知網點，下午晚些将公布最新房貸利率執行政策。" 廣州銀行某支行客户經理告訴記者，目前，該行房貸利率水平為 3.0%，即上一期 LPR（3.85%）減去 85 個 BP。
不過，亦有部分商業銀行率先執行最新房貸政策。交通銀行個貸部客户經理告訴記者，目前，該行加減點政策維持不變，首套房貸已執行最新 LPR-75BP，即2.85%。
據南方财經全媒體記者測算，利率下調後，若以 "300 萬元貸款本金、30 年期、等額本息 " 情況為例，廣州市民購買首套房的月供額變化情況為：調整前利率若為 3.1%，月供為 12810.49 元。調整後，若以目前各銀行主流的執行利率 2.85% 計算，月供為 12406.72 元。如此對比，下調後每月月供減少了 403.77 元。
限時最低 2.6%？銀行：吃不消，後續或将上浮
一直以來，外資銀行商業房貸利率在廣州地區頗具競争力。此次 LPR 調整之前，廣州就已有外資商業銀行的按揭房貸利率與廣州住房公積金貸款利率持平。
" 我行最新房貸利率政策尚未公布。此前，我行個人房貸利率最低為 2.85%，即上一期 LPR（3.85%）-100BP。" 某外資商業銀行房貸業務客户經理告訴記者，該行廣州最新房貸利率政策預計将低于廣州當前的 5 年期首套公積金房貸利率水平。
不過，該客户經理亦向記者表示，未來該行房貸利率仍會下探并處于市場最低水平，但不太可能繼續執行 -100BP 的政策。" 如果您現在提交資料錄入系統審核的話，我們還可以按照最新 LPR-100BP 的政策給您做按揭，但後續新政策出台不太可能有這麼低的利率了。" 上述客户經理透露，銀行内部正在評估最新房貸利率成本空間，2.6% 的水平大概率無法盈利。
在廣州地區，國有銀行亦有類似情況。" 目前我行貸款利率加減點政策還在讨論過程中，具體政策可能會在明後兩天出台。" 某國有大行客户經理向記者表示，若按照當前 LPR-85BP 執行房貸利率政策，可能将 " 突破該行底線 "。
目前，廣州首套個人住房公積金貸款利率為 5 年以下（含 5 年）2.35%、5 年以上 2.85%；第二套個人住房公積金貸款利率為 5 年以下（含 5 年）2.775%、5 年以上 3.325%。這意味着，此次商業銀行執行最新 LPR 的房貸政策後，房貸利率或将低于廣州住房公積金貸款利率水平。
上海金融與發展實驗室首席專家、主任曾剛告訴記者，公積金住房貸款帶有政策性支持含義，一般要比商業銀行的住房按揭貸款利率要低。從過往來看，的确沒見過商貸利率低于公積金住房貸款的情況。這種情況的發生，意味着公積金貸款利率調整空間也應打開。
民生證券宏觀分析師吳彬認為，單次 LPR 大幅下調或意味着商業銀行補充資本金也将快速落地。根據 2024 年上半年末商業銀行資產負債情況，吳彬團隊測算 1 年期、5 年期 LPR 降息 10bp 分别對應淨息差收窄 5bp、1bp 左右。本次 LPR 統一下調 25BP，預計淨息差收窄的幅度約 15BP，而今年上半年銀行淨息差已經下降了 15BP，再加上存量房貸利率下調，本輪貨币寬松對銀行的淨息差影響較大，這也要求補充商業銀行資本金的措施刻不容緩，預計最快 11 月将落地執行。
大部分城市房貸利率将降至 "2" 字頭
今年以來，5 年期以上 LPR 累計下降了 60 個基點，對新、老房貸都是重大利好。對于即将買房貸款的人來説，利息成本更低。" 此類操作對房貸利率產生的一個實質影響是，全國大部分城市的房貸利率将從 3 字頭下降到 2 字頭，進一步説明房貸利率調整，進入到歷史上最為寬松的階段。"嚴躍進表示。
對于存量房貸借款人來説，今年以來 LPR 下降的 0.6 個百分點，加上各商業銀行 10 月 25 日統一批量調整的存量房貸利率平均約下降 0.5 個百分點，今年房貸利率降幅可能超過 1 個百分點。不過，因房貸定價規則是在重定價日按照最新 LPR 确定新的重定價周期的利率水平，存量房貸利率下降一般需要分步兑現。
例如，北京某存量房貸借款人，重定價日為每年 1 月 1 日，目前房貸利率為 4.75%（2024 年 1 月 1 日的 LPR＋55BP），則其房貸利率下調可分兩步：
第一步，10 月 25 日，商業銀行批量将房貸利率在 LPR 上的加點調整至 -30BP，該房貸利率調整為 3.9%（LPR-30BP），調整幅度為 0.85 個百分點（4.75%-3.9%）；
第二步，2025 年 1 月 1 日，房貸利率按照最新一期 LPR 重新計算，若 12 月份公布的 5 年期以上 LPR 為 3.6%，則該房貸利率調整為 3.3%（LPR-30BP）, 調整幅度為 0.6 個百分點（3.9%-3.3%）。
兩步調整完後，2024 年該房貸利率累計下降了 1.45 個百分點，按照 100 萬元貸款本金，25 年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過 24 萬元，每月月供減少超過 800 元。
LPR 降幅超預期，樓市或将過暖冬
從今年 LPR 調整情況來看，此次調整是繼 2 月 5 年期以上 LPR 報價單獨下調 25 個基點，7 月兩個期限品種 LPR 報價分别下調 10 個基點之後的年内第三次下調，下調幅度均為 2019 年新版 LPR 報價改革以來最高。
5 年期 LPR 是房貸利率定價主要參考基準，業内人士認為，此次降息 25 個基點超過市場預期。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，現在各地購房需求以剛需、剛改為主導，對利率、税費等成本比較敏感。大幅度降息能夠帶來市場需求的反彈，比如今年 2 月 20 日，LPR 也下降 25 個基點，帶動了今年一季度樓市的小陽春。因此，此次降息以後，疊加此前一線城市松綁限購、限貸，税費政策調整，首付比例調整等利好，将為四季度樓市帶來暖冬行情。
還會再降嗎？
" 展望未來，年内 LPR 報價可能将保持穩定。"東方金誠首席宏觀分析師王青表示，一方面，9 月政策利率下調幅度較大，四季度将進入政策效果觀察期，繼續降息的可能性較小；另一方面，當前銀行淨息差處在歷史低位，将制約報價行持續壓縮 LPR 報價加點的動力。
中國民生銀行首席經濟學家温彬表示，一是從國外看，美國經濟韌性仍在、美元指數走強，穩匯率仍有必要；二是從國内看，9 月經濟數據邊際好轉，穩增長政策效果正逐步釋放；三是從銀行看，商業銀行淨息差仍承壓，LPR 報價連續下調受限。
中信證券認為，往後看，年内價格端工具進一步發力的空間可能相對有限，但觀察這一輪降息對于信貸需求的提振成效，不排除明年進一步降息的可能性。
本期編輯 劉雪瑩 實習生 鍾婧
