今天小編分享的财經經驗：傳存量房貸利率下調背景下，投資理财不如還房貸呼聲再起，歡迎閲讀。
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藍鲸新聞 9 月 10 日訊（記者 崔陸鵬）在市場傳聞有關方面正在考慮進一步下調存量房貸利率之際，存量房貸利率下調的可能性有多大，引發廣泛讨論。
針對前述存量房貸下調的傳聞，藍鲸新聞致電多家銀行北京個貸中心，均被告知，目前不知情。
克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院執行院長丁祖昱稱，" 随着新舊房貸利差的逐漸擴大，存量房貸利率仍有進一步下調的空間。事實上，‘ 517 ’新政以來，随着增量房貸利率下行，存量房貸利率下調呼聲再起。"
丁祖昱認為，如果能夠盡快調降存量房貸利率，可有效減輕居民的負債壓力，釋放購買力，從而提振居民支付能力和消費信心，刺激消費回升，為經濟增長提供動力。
購房人關心房貸加點是否将有調整
藍鲸新聞采訪北京、上海、深圳多位購房人發現，對于下調存量房貸利率，當前他們最為關注的房貸加點是否将有調整。
據了解，目前三地存量房貸加點介于 30 個 BP 至 55 個 BP 之間。北京購房人段武表示，" 如果不取消加點，即使我的存量房貸随 LPR 下調後，也下調極有限。"
據廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉統計，2019 年 10 月至 2022 年 5 月，北京、上海、深圳、廈門幾個重點城市首套房貸利率普遍在 4.8% 至 5.2% 之間，比現在增量首套房貸高出約 150BP。
而根據人民銀行披露，2023 年 9 月末存量住房貸款加權平均利率為 4.29%；考慮存量房貸的重定價效應，若大部分存量房貸在 2024 年 1 月 1 日重定價，在 2024 年初重定價完成之後，存量住房貸款加權平均利率約為 4.19%。
今年以來，貸款市場報價利率 ( LPR ) 經歷了兩次調整，2 月 5 年期以上 LPR 單邊下調 25BP ( 基點 ) 至 3.95%，7 月再下調 10BP 至 3.85%，累計已下調 35 個 BP。
據藍鲸新聞了解，目前，多個城市新發放的首套住房貸款利率已降至 3.2% 左右，北京、上海、深圳目前三地存量房貸加點介于 30 個 BP 至 55 個 BP 之間。以北京為例，目前存量房貸利率多為 4.3%-4.75%，新增商品房首套利率多在 3.4%-3.5%，之前利息差已超過 100 個 BP。另有部分城市首套房貸款利率降至 3% 以下，例如，在廣州，部分商業銀行首套房貸利率可低至 2.89%，與公積金 2.85% 的利率幾乎持平。
當前市場巨大的利率差，使得更多人提前還貸。中金公司近期統計數據顯示，目前銀行按揭早償率仍位于 14% 左右的高位，并且可能存在使用消費貸和經營貸置換按揭的空間。
" 投資理财買黃金不如還房貸。" 這是陳名過去兩年最明顯的感受。陳名 2022 年在北京郊區購買了一套住宅，商貸 90 萬元，利率在當時的基準利率 4.9% 的基礎上上浮 55 個 BP，為 5.45%，貸款 20 年，等額本息月供 6165.6 元。經過幾輪 LPR 調整和去年存量房貸利率下調，至今他的房貸利率已下降至 4.75%。" 上半年我銀行理财產品的平均收益率才 2.8%，利差接近 2%。" 基于此，近期，陳名東拼西湊将房貸餘款近 60 萬元一次性還清了。
在上海，去年剛剛購買新房的張娜則在 " 螞蟻搬家 " 式的提前還貸。去年 3 月，她與丈夫共同購買一套價值 600 餘萬元的婚房，200 多萬首付款，此外商業貸加公積金貸款 400 萬，貸款年限 30 年，商貸利率為 4.55%，月供 2.1 萬元。" 跟現在 3.5% 的利率相比，太高了。" 張娜稱，再貸款前他們就與銀行協商過可提前還款，" 現在只要能預約上，有結餘就提前還。"
多地再啓 " 商轉公 "，核心城市少有開展
雖然存量房貸利率是否會下調目前不得而知，但近期，山東青島、江西贛州、吉林長春、安徽宣城等多個城市住房公積金中心發布 " 商轉公 " 政策，借款者可根據相關規定，将部分（或全部）商貸轉換成公積金貸款，由此降低買房人還貸壓力。
以山東青島為例，假設商貸利率為 3.95%，公積金貸款首套利率為 2.85%，選擇等額本息貸款 60 萬元、期限 30 年，" 商轉公 " 後，公積金貸款月供比商業貸款減少 365.88 元，一年可節省 4390 元，30 年可節省 13.17 萬元。
據藍鲸新聞不完全統計，截至目前，全國已有超 30 個城市陸續執行或優化 " 商轉公 " 政策。
不過，當前大部分一、二線城市尚未開啓該業務。究其原因，或與資金池存在缺口有關。
杭州住房公積金管理中心在問政平台咨詢回復前述問題就表示，公積金資金使用率持續處于高位，還需通過融資來解決流動性問題，暫不具備開展此類業務的能力和條件；南京住房公積金管理中心此前也表示，住房公積金資金使用率仍在高位運行（100% 以上），所以目前不具備探索開展 " 商轉公 " 業務的條件，以保證正常的公積金貸款業務不受影響。
亦有觀點認為，可通過 " 轉按揭 " 來降低存量房貸利率。所謂存量房貸轉按揭，指的是在取消房貸利率下限的基礎上，進一步放開銀行機構對于存量房貸的競争，從而實現存量房貸利率的下調。
中指研究院市場研究總監陳文靜則認為，當前各地存量房貸利率執行情況不一，下調存量房貸利率的方式中，在當前的市場環境下，借款人與原商業銀行内部置換或原商業銀行直接下調存量房貸利率的方式或許更為合适，而通過不同銀行之間轉按揭的方式，或造成更大市場競争，對預期的穩定将形成擾動。
文中陳明、張娜、段武均為化名。
