今天小編分享的财經經驗：關于房屋養老金 業界這樣看，歡迎閲讀。
财聯社 8 月 26 日訊（記者 王海春）房屋養老金，成為近日市場關注的一個焦點話題。
住房和城鄉建設部副部長董建國在 8 月 23 日國新辦舉行的 " 推動高質量發展 " 系列主題新聞發布會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命周期的房屋安全管理長效機制，上海等 22 個城市目前正開展試點。其中，房屋養老金個人的賬户通過繳納住宅專項維修基金已經建立，試點的重點是政府将公共賬户建立起來。
8 月 26 日，住建部旗下建築雜志社發表評論文章明确，房屋養老金不是房地產税，公共賬户不需要老百姓出錢。
該文章表示，房屋養老金和房地產税是兩回事，傳言房屋養老金是另一種房地產税屬于市場誤讀，而養老金公共賬户資金來源渠道主要有：城市政府可通過地方财政補貼一點、土地出讓金歸集一些、原公家宿舍出售資金等多渠道歸集。
該評論文章指出，真正建立起了房屋體檢、房屋養老金、房屋保險制度等相關配套制度，對全生命期的房子以及居住其中的住户，在保障居住質量、品質、環境和安全及資產保值方面都非常有利，這是該項制度設計的初衷。
中央财經大學教授、法學院院長尹飛撰文指出，本次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬户。
其認為，目前，房屋養老金公共賬户的款項來自于公共資金，按照 " 不增加個人負擔，不減損個人權益 " 的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬户不會加重業主負擔。房屋養老金需要個人承擔的，也就是個人賬户部分，實際上就是現行的住房專項維修資金，這部分款項，依據《中華人民共和國民法典》本應由業主承擔；按照目前的制度設計，在購買商品房或者房改房時業主就已經預繳過。其主要用于保修期滿後住宅共用部位和共用設施設備的保養、維修和更新、改造。這對于保障業主正常使用房屋、提升住宅小區品質十分必要。
尹飛在文中表示，房屋養老金制度建設的重點是公共賬户。我國城鎮存量住房規模已超過 300 億平方米，且随着屋齡增長，老舊住房的占比還在持續攀升，存量房屋的安全隐患日漸突出，房屋安全直接涉及公共安全。建立公共賬户，就是為了維護公共安全，就是為了保底線、保應急、保長遠，就是為了在發生區網域性事故未遂先兆或者不特定房屋存在安全隐患的情況下，對相關房屋提供體檢、安全監測等公共服務，為房屋提供全生命周期安全保障，保障業主的人身财產安全以及公共安全。
中泰證券研究所政策專題組負責人、首席分析師楊暢：房屋養老金與房產税存在明顯區别
房屋老化會出現各種問題，尤其是安全相關問題。由于房屋安全具有外部性的特點，一旦發生安全事件，很可能危及非房屋產權人的生命财產安全。特别是公共部位或設施，可能出現有人受益，但無人盡責的狀況。因此，有必要在現有個人賬户的住宅專項維修資金基礎上，探索建立公共賬户，構建房屋養老金制度的框架體系。
如果由公共賬户針對解決公共部位的公共安全問題，那麼資金來源自然要由公共部門來籌集，所以目前研究建立的房屋養老金，大概率不需要老百姓直接出錢。與此相應，在管理模式上，公共賬户要實行統籌管理，與個人賬户進行明确區分。
問題在于，房屋公共部位的公共安全問題，往往具有特殊性，使用公共财力構建的房屋養老金，具有公共性的特點。如何實現公共性政策工具解決特殊性實際問題，大概率需要各地出台更加明确的實施細則，對公共部位和公共安全問題予以充分明确。
房屋養老金與房產税存在明顯區别，本質上，房產税是針對房屋占用面積和對應的社會福利進行征税，房屋養老金是針對房屋使用時間進行繳費。房產税是以居民個體或者家庭為征收對象，房屋養老金是以公共部門作為出資主體。
中原地產首席分析師張大偉：從維護修繕角度看 建立住房養老金制有其必要性
住房養老金作為一個相對而言較新的事物，現在對市場來説，某種程度上還是一個含義不是特别清晰的概念。
事實上，房屋維護修繕确有其必要性，如果能夠對房屋額外提供保險，使房屋更加安全有保障，的确是切實利民之舉。不過，當前市場上關注的問題包括，該養老金具體是如何構成的，以及資金來源于哪裏等。
由此，要談其影響，可能有必要進一步明确一些市場關注的問題。
例如，假如房屋養老金賬户金額不足，是否要繳納費用，由誰繳納，是需要履行繳納義務還是自願的；如需要繳納，其覆蓋所有房子，還是更多針對 " 老破小 "；收取比例多少，因為一年繳納幾十元和一年交幾千甚至幾萬元的影響和差距很大。
還有業界人士提出，住房養老金與公共維修基金是怎樣的關系，公共維修基金使用率較低的情況下，設立養老金的必要性如何，也有待厘清。
另外，未來使用住房養老金，是否與房屋產權期限相對應，例如是不是只能使用 50 年或者 70 年，是不是 70 年產權可以免費順延；再就是，該養老金如何使用，到幾十年後使用還是如果有需要立刻就可以維修，該養老金由誰負責管理，以及管理辦法是怎樣的。
58 安居客研究院院長張波：房屋養護領網域未來或誕生更多行業龍頭企業
對于房屋養老金，事實上相關部門此前曾提到過。
我國自 1998 年實行住宅專項維修資金管理辦法，而房屋體檢等三項制度也正是以此為基礎，探索實現保障居民住房安全，來完善住房設施的制度化和規劃化的。2022 年是啓動年，住建部指出要研究建立房屋 " 養老金 " 制度，更好解決既有房屋維修資金來源問題。國務院辦公廳也出台相關通知，明确要研究建立此三項制度。2023 年開始進入試點推進階段，4 月開啓試點随後逐步有序展開調研和試點，并同步推進。
住房養老金的設立，有其必要性。城鎮化發展會持續給不少城市帶來新增人口流入，而滿足這類群體的居住需求，一方面可以通過商品房解決，另一方面也需要通過二手房以及租賃解決，大量的二手房和租賃房源本身就存在着屋齡老化問題。《中國人口普查年鑑 2020》顯示，截至 2020 年末老舊住宅（2000 年前建成）占比有 31%（按照套數），并且未來老舊住房的占比預計将持續攀升。大量老舊小區面臨着維護更新的問題，但現有住宅專項維修資金已不能有效滿足需求，需要通過三項制度的保障城市化發展過程中人群的安全居住問題。
近日市場關注的房屋養老金資金來源，及資金來源構成，按新聞發布會提到的内容講的是，試點的重點是政府把公共賬户建立起來，并提到，個人賬户通過繳納住宅專項維修資金已經有了。
對于日後住房養老金的個人賬户是否需要個人進行繳納的問題，從現實情況來看，房屋體檢、養老都需投入大量的人力、物力和财力。由于業主個體普遍缺乏主動進行房屋體檢的意識和動力，目前政府财政壓力較大，難以承擔全部費用。資金來源可考慮從房屋維修基金進行優先解決，但随着中國已經進入存量房時代，而老舊房屋占比不斷上升，房屋的維修基金未來面臨的缺口也會不斷增多。對于公共維修基金可能面臨的不足，續收的難題是房屋養老金制度解決的重要問題之一。
我們認為，探索建立多元化的資金籌集機制，才能确保房屋體檢工作的順利開展。例如每年可從物業增值性收入，也可從小區中的廣告收入、停車費收入等歸集一部分。還可以統籌考慮将房產税中進行部分歸集，并做到專款專用，更有利于資金的籌集。同時，可考慮從土地出讓收入金等劃取一定比例資金，作為房屋養老金的資金來源。
對于房屋養老金與房地產税有着怎樣的區别，以及在大眾比較關心的賬户監管層面，應該如何做好的問題，應該明确的是，房屋養老金本質上并不是房地產税。房地產税本質上是税收，收取之後也非完全應用到小區本身，不能解決房屋養老問題。
長期來看，房屋養老金可能對部分 " 老破小 " 價值或有所影響，相對來説，一般這類小區前期并沒有積累足夠的房屋養老金相關資金，并且維修基金也可能經過多次提取，餘額可能相對有限，也許會存在後期補繳房屋養老金的可能性，如果未來可能涉及到這方面，該費用的收取問題的确是個難點。
但是，需要強調的是，房屋養老金專款專用是個明顯的特點，即只能應用到房屋本身的修繕相關，不能用于小區保潔、保安（物業費範疇），小區外教育、醫療等公共資源（房產税可用範疇），資金監管的要求很高，對于收支本身都有嚴格要求，相信未來也會出台更為細致的相關法規予以進一步規範。
而對于房屋養老金推行後，将對房地產行業產生怎樣的影響，将利好哪些行業，我們認為，該舉措更有利于建築業和裝修裝配相關行情。
不同于增量開發，房屋養老金更多是在存量房產的質量保障層面，涉及到主體結構以及大型户外地面等部分的修繕往往需要建築行業參與。而室内的相關改造和修繕，則是與裝修裝配直接相關，随着房屋老齡化趨勢的不斷加劇，這兩類行業的參與度會不斷加深，未來有可能誕生出更多行業内的龍頭企業。
中指院市場研究總監陳文靜：房屋養老金将為房屋體檢、保險提供重要資金支持
當前我國針對房屋公共部位、公用設施設備的維護和改造主要使用的是住宅專項維修資金，由于我國住宅專項維修資金一般來源于業主自行繳納，整體資金體量有限，而我國房地產市場逐漸進入存量時代。
截至 2022 年底，中國城鎮既有房屋中建成年份超 30 年房屋占比接近 20%，需要維護、改造的老舊房屋占比快速提升，僅依靠住宅專項維修資金已經難以滿足小區維護改造需求，亟需增量資金入場。房屋養老金制度的建立也将為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持。
本次住建部明确提到已經在 22 個城市進行試點，近期上海提出今年先行在浦東等區開展試點，并在試點基礎上于明年在全市推開，整體來看，試點節奏明顯加快。
針對房屋養老金，住建部提出試點的重點就是把公共賬户建立起來，而公共賬户的資金來源也成為各界關注的重點，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、财政補貼、創設配套金融產品等或是重要探索方向。
易居研究院副院長嚴躍進：建立房屋安全管理制度有多方面意義
8 月 20 日，在上海市十六屆人大常委會第十五次會議（擴大）上，此次會議明确，截至 2023 年底，上海市城鎮既有住房建築面積超過 7.6 億平方米，大量房屋開始步入 " 中老年 "。
該表述揭示了上海房屋尤其是住房領網域的兩個特點。一是存量住房規模大，成為房地產發展新模式中需要重點關注的，也是城市更新在内的系列工作要把握的一個基本面。2023 年上海新房交易規模約 1000 萬平方米，應該説，上海既有住房安全管理的市場空間将非常大。二是會議明确大量房屋開始步入 " 中老年 "。其刻畫了房屋 " 老齡化 " 特征，説明中國超大城市新一輪發展中，需要關注既有住房的屋齡特征和結構，以更好推進相關房屋安全管理工作。
此次會議明确，上海将探索實施三項制度。一是房屋定期體檢制度，主要是定期對房屋進行全面檢查，及時發成屋屋存在的問題，對症下藥消除安全隐患。二是房屋安全保險制度，在房屋面臨較大風險、需要動用較大資金時，發揮保險托底作用。三是房屋養老金制度，主要服務于房屋體檢、房屋保險以及房屋 " 小修小補 " 的支付。三項制度總結起來即：體檢、保險和養老金。
我們認為，房屋安全管理制度有以幾個方面意義。
首先，此次上海試點三項制度，有助于房地產發展新模式工作的推進。房屋安全制度是房地產發展新模式中的重要支撐。黨的二十屆三中全會輔導讀本明确，" 加快構建房地產發展新模式，要進一步深化重點領網域改革。" 此處 " 重點領網域 " 包括四項内容，其中之一即強化安全監管。此次讀本指出，" 從我國存量房屋規模大，一些房屋建成時間長、存在安全隐患的實際出發，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險等制度，形成房屋安全長效機制。" 上海推進三項制度，貫徹落實了黨的二十屆三中全會精神，也説明在推進房地產發展新模式方面具有系統明确的工作安排。
其次，此舉對其他城市開展相關工作有啓發意義。在研究新型城鎮化工作方面，過去關注點集中在城鄉資源、户籍制度、城市群都市圈等内容，主要是以增量市場為背景的。随着城市和房地產發展進入到新階段，即由增量市場進入到增存并進市場，新型城鎮化工作尤其是住房工作需要有新思路。對城市中存量住房市場尤其是老舊小區落實房屋安全工作，是立足存量市場運行規律而開展的系統工作，也符合超大城市城鎮化工作的發展需要和客觀規律。通過對此類房屋的安全管理，在房屋 " 換新顏 "、提升安全性同時，也将促進超大城市房屋的保值增值，增強其穩健性和流動性，并推動房屋資產管理業務的蓬勃發展。
再者，這幾項舉措可為社會和資金提供新市場。我們認為，三項制度将為不同機構、企業和資金提供新市場和發展空間。
從定期體檢制度來看，其為房屋評估、維修、改造、物業等領網域提供了穩定的需求來源。相關機構将獲得更廣闊的發展空間。對于房屋保險制度的引入，也為後續 " 保險 + 房屋 " 創造了新平台。房屋保險制度在工程建設領網域有較好結合，但和存量住房市場、房地產開發完成之後市場的結合程度較低。保險機構進入房屋安全市場，将有助于推動保險產品的創新。考慮到上海此類房屋的優質屬性很強，所以會成為保險公司後續持續聚焦的業務。而房屋養老金制度的建立，也為後續房屋體檢、維修及保險等提供了長期穩定的資金來源。其将改變物業維修基金 " 不好用不管用 " 的弊病，高效靈活支持房屋安全管理，也為相關金融部門資金管理業務提供了新空間。
