29萬首付買北京？隔壁業主：後悔了，退房！

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在北京買房需要多少錢？以二手房為例，安居客數據顯示，2024 年 7 月，北京二手房成交均價是 5.4 萬 / 平，雖然該價格已經回到 2016 年水平，但若想買一套面積為 50 平方米的一居室，上車門檻也在 270 萬左右。

近日，位于大興區網域的和悦璞雲項目，打出 " 首付 29 萬起安家北京 " 的廣告，對應總價是 140 萬元，户型是 52 平方米的一居室，平均單價約為每平方米 2.7 萬元。銷售介紹稱，如果不介意樓層較差的工抵房，一居室的最低總價可降至 110 萬元，首付僅需 22 萬元，單價更是低至 2 萬元出頭。這一價格較之前已籤約的預售屋成交均價 29852 元低出三分之一。

大興是北京成交量排第二的區網域，但是近期降價壓力比較大。克而瑞數據顯示，和悦璞雲所在的榆垡板塊，近日成交較為慘淡，該區網域 7 月新房成交量僅為 1 套。

( 圖片來自克而瑞 )

成交慘淡的原因，一部分原因與區位相關，榆垡板塊在南六環外，與固安相鄰，與北京野生動物園的距離不足 5 公裏。

另一部分原因與價格相關，首付 22 萬買新房，放到 2 年前更具備吸引力，而如今，大興區網域湧現一批首付低于 20 萬元、總價低于 100 萬元的二手房，以上圖 2021 建造的雅善園為例，單價、總價與榆垡特價房類似，但距離環線位置更近、總價更低。

圖片來自安居客

有人認為，同樣是北京的價格窪地，按照近郊區的維度來比對，房山比大興更具備性價比，個别環線位置更好、配套更全的新房，單價也在就 2.5 萬元左右。

因此，和悦璞雲只是釋放了低首付低總價的噱頭。2022 年，和悦璞雲也是主打低首付上車的剛需盤，但當時的首付門檻是 50 萬元，比現在高出一半。

近日剛剛開盤的中建 T5 也位于北京大興機場周邊的臨空經濟區，開發商打出首付 35 萬起的營銷噱頭，銷售指導價每平米是 3 萬元，目前還未開盤，預計去化壓力不小。

克而瑞數據顯示，大興區新房市場的發展重點是地鐵沿線，區網域整體成交均價為 5 萬 /㎡，但因為板塊的地理位置和交通因素，不同板塊發展水平不一，區網域内房價跨度大，從 2.3 萬 /㎡到 7.6 萬 /㎡。

在分化非常明顯的大興區網域，相比于還未兑現價值的臨空經濟區，西紅門是大興整體距離城區最近的板塊，也是大興區為數不多的處于五環内板塊。板塊内目前有地鐵 4 号線西紅門站，且 19 号線西紅門東站規劃也已公布，但近日，西紅門板塊成為北京退房高發的區網域之一。

在商業配套方面，有西紅門匯聚、宜家家居、山姆超市，這在城南來説是較高規格的商業配套。除了雙地鐵優勢，北京四中和黃城根小學的落户更讓板塊的價值再度提升，西紅門板塊也被稱為 " 城南置業高地 "。

數據顯示，西紅門板塊主要成交總價 500-700 萬、100-120㎡的三房，自 7 月以來的成交均價為 5.9 萬 /㎡。但 2024 年個别項目的成交情況顯示，新房的去化壓力更大了，一些板塊内新房樓盤來到了每平方米五萬元出頭的時代。個别特價房源的單價甚至與樓齡超十年的二手房形成倒挂。

一意向購房者反映，自己在關注的位于西紅門東某新房項目的 88 平方米户型，在今年 1 月份的總價是 565 萬元，8 月份已經降到了 456 萬元，降價幅度超 100 萬元。個别户型的單價，從每平米 6.6 萬元，降到了 5 萬元出頭。該項目是北京上半年成交額排在 TOP10 的樓盤，目前去化率接近 50%。

這種降價幅度也引發了一些購房者維權，前述購房者提到的項目就是退房多發的樓盤。主要為購房者提供退房咨詢服務的北京合眾潤達法律咨詢公司表示：" 北京目前購買朝陽、房山、昌平、通州的退房咨詢人數高發，大興區網域，西紅門東的退房咨詢最多。"

該公司還提到，" 這類開發商高度依賴渠道銷售，優惠力度持續加大。但已購客户無法享受最新優惠，所以早買購房者意見比較大。加上今年房價整體一直在降，早買的客户覺得不劃算，也害怕降價後質量不保。他們寧願退掉預售屋，重新去買二手房或者成屋，這樣看得見摸得着。"

據克而瑞數據顯示，聚焦大興區主力板塊的庫存和去化情況來看，西紅門板塊庫存量大，但新房市場流通性較好，整體去化壓力小，但去化周期也在 12 個月 -24 個月左右。目前該板塊的壹品興創 · 御璟星城基本售罄，西紅門橡樹灣和中建玖玥府的去化率也分别達 77.3%、44.4%。但随着御景星城元啓的入市、西紅門新地塊的挂牌上架，西紅門板塊将進入新一階段的新房比拼競争。

距離主城區較遠的念壇板塊庫存量較多，且去化周期均超過 24 個月，庫存壓力較大。念壇板塊的主要庫存來源于壹品興創 · 頤和公館、德賢華府兩個項目，壹品興創 · 頤和公館因為開盤僅 5 個月，目前庫存量較大。德賢華府自 2021 年入市，目前網籤去化率 29.7%，去化周期相對較長，主力庫存是 90㎡以下房源；中駿金輝 · 未來雲城項目庫存量較少，目前已去化 77.5%。