今天小編分享的财經經驗：約90億！新加坡地產巨頭或将在上海新天地拿地了？！，歡迎閲讀。
10 月 28 日時，上海市黃浦區自然規劃和資源局公布了新天地頂流翠 6 南側法藏講寺地塊的實施主題候選人評分結果。
雖然官方尚未披露這位 " 幸運兒 " 是誰，但近期豔姐獲悉，該候選人或是： 新加坡地產巨頭——新加坡豐隆集團！
法藏講寺地塊對應的是黃浦區 96、97 街坊，也曾是盛傳已久的翠 7 所在地塊，起拍價就達到了 87.36 億元。
根據 18 分的價格标得分，地塊相較底價上浮了 2-3 億，也就是説成交價應該在 90 億左右，成交樓板價還不到 12 萬元 /㎡。
而這次新加坡豐隆集團被定為實施主體也意味着： 大家期待已久的翠 7，暫時宣告流產。
都説流水的豪宅，鐵打的翠湖天地。
這個在新天地風靡了 20 多年的頂豪，大家預期中還能繼續在新房市場風光許久的頂流，如今也要暫時按下暫停鍵。
這塊地，自開啓遴選以來就讨論聲極大，除了新天地和翠湖天地自帶的流量，也因為這是：
新天地有史以來第一次在公開市場出讓宅地！
而這一次，作為外資的新加坡豐隆集團成為了最終的大赢家！
新加坡豐隆集團主席郭令明，曾在 2004 的福布斯東南亞富豪名單上，以 28 億美元的個人資產成為新加坡首富。
9 月 5 日時，福布斯 2024 年新加坡富豪榜出爐，郭令明及家族排名第四，身家上漲至 115 億美元，折合約人民币 815 億元。
可能這兩年大家對新加坡豐隆集團有些陌生，這家世界 500 強企業也曾一度是行業的頭條新聞擁有者，旗下擁有地產平台城市發展有限公司——也就是我們常説的 CDL。
前些年新加坡豐隆集團以及 CDL，因為和老牌房企協信的風風雨雨，在國内也極受關注，此前沉寂了數年，如今卻又借勢新天地高調回歸！
01
新天地寸土寸金，此前占地僅約 0.5 平方公裏，自誕生以來就火熱得讓無數開發商眼饞不已，但可惜，一直以來，除了少數的幾家房企——如瑞安、如中海，想跟新天地搭點邊都難。
就像我們前面説的，這次的法藏講寺地塊，是新天地的宅地有史以來第一次走公開市場出讓的路子。
而在此之前，瑞安也好，中海也罷，都是靠土地批租或是毛地出讓拿到的地。
瑞安自不必多説，商圈界的頂流新天地和頂豪界的頂流翠湖天地，本就是緣起于1996 年瑞安拿下的太平橋地區重建項目開發權。
至于中海，順昌玖裏和恒昌玖裏雖然是 2020 年其和黃浦區籤訂的 590 億舊改計劃中才敲定拿下的，但事實上，早在 2003 年，中海就和當時的盧灣區籤訂了 65 街坊以及 67-71 街坊的出讓合同，甚至還是毛地出讓。
只是除了後來建成了中海國際中心與中海環宇荟的 65 街坊，其餘 5 幅地因為諸多原因，停擺至 2020 年才有了下文。
不過最終這塊肥肉中海也沒能獨自吃下，前兩年在全行業拉響危機警報時，中海選擇了将 67、68、71 街坊地塊轉讓給了由黃浦國資委全資控股的永業集團，僅留下了這三塊地 2% 的股權以及 69&70 街坊的 98% 股權，留下的這兩塊地也就是現在的順昌玖裏和恒昌玖裏。
順昌玖裏和恒昌玖裏旁邊，就是同屬中海的龐大建築群中海建國裏，和翠湖四期、五期、六期，共同将這次的法藏講寺地塊——即 096-2、097-4 地塊包圍在了其中。
如今，翠湖 7 期意外泡湯，對于從中殺出的新加坡豐隆集團來説，也是一個抓住新天地潑天富貴的好機會。
論商業地位，在亟待進一步更新城市界面的黃浦，新天地是最早邁上城市更新步伐的板塊，而從新天地商圈 20 多年前出世至今，都一直是國内最成功的城市更新巨作，沒有之一。
大家都在争着做 " 下一個新天地 "、"xx 版新天地 "，卻都只能望其項背。
如今，論住宅地位 ，新天地商圈成功後帶來的蝴蝶效應，也早已讓以翠 湖天地為首的一眾項目成為了頂豪界的領頭羊 。
今年一個翠 6、一個中海順昌玖裏， 更是帶領着上海新房住宅， 在高層端突破了 20 萬 /㎡，在風貌别墅端也推動至了 29.8 萬 /㎡的天花板 。
因此這裏也是燙金的黃浦區在當下發展最成熟的板塊，也是将頂級商圈、頂級豪宅和頂級圈層 " 人設 " 立得最足的板塊，億級房產無數。所以無論是哪家房企，只要在這裏拿到了地，就算是成功了一大半。
雖然按如今的規劃，新天地版圖還在外擴，計劃通過 " 東進南拓 " 向 " 大新天地 " 發展，從如今的 0.5 平方公裏擴容到 1.2 平方公裏，但是 正新天地板塊的地位永遠無法取代。
新天地擴容前版圖，圖源 John 幫買房，地產人言微調
02
含着金湯匙出身的法藏講寺地塊，位于黃浦區中部、淮海中路街道東側，靠近老西門街道和豫園街道，緊靠地鐵 8、10 号線老西門站。
作為新天地首宗公開出讓的帶住宅的用地，地上總建面約為 7.6 萬方，涵蓋了 5.87 萬方的住宅以及 1.45 萬方的商業、2800 平的社區級公共設施及供應設施。
值得注意的是，未來這約 5.87 萬方的住宅組成還是有頗多看點的：
其一，作為毗鄰法藏講寺的舊改地塊，96 街坊和 97 街坊也涉及了比較繁重的風貌保護保留任務，其中的歷史建築種類非常豐富，有石庫門裏弄、廣式裏弄、裏弄門面房以及少量的獨立住宅和合院建築，所以未來這裏的風貌别墅也将有稀缺的獨棟别墅。
其二，因為步行至太平湖公園僅需 200 米左右，而按這裏高層住宅 135 米的建築高度看，比 100 米高的翠湖五集高出不少，所以部分高區户型還能看到太平湖的景觀。
而按 7.6 萬方的總建面算，這裏的起拍樓板價僅在 11.8 萬元 /㎡，站在新天地的維度來説，完全不算貴。
不過，對比前段時間剛确認了實施主體的老城廂福佑南地塊包來説，這裏的價值就更加凸顯了幾分。
二者體量大差不差，都是住宅、商業、社區級公共設施（及供應設施）混合用地，業态的占比、體量也相差無幾，但是福佑南的起拍樓板價才 8.8 萬元 /㎡，比之法藏講寺地塊每平米足足少了 3 萬元。
福佑南地塊相關信息
差不多時間出讓，同為黃浦，又是緊鄰板塊，老城廂還更接近外灘，但是不難發現，二者出讓時的心理預期顯然就已經有了較大的偏差。
另一個數據也能説明很多問題：今年綠城拿下的全國單價地王項目——徐濱小米地塊，作為一宗純宅地，起拍樓板價實則才 10.08 萬 /㎡。
而法藏講寺地塊，作為一宗商住混合用地，起拍價還要比小米地王高出 1.72 萬元 /㎡。
有人做過測算，如果法藏講寺的商業樓板價按 6 萬元 /㎡來算，那麼住宅部分的起拍樓板價也要13.23 萬元 /㎡，而小米地王 30% 的溢價封頂，成交樓板價也不過 13.1 萬元 /㎡。
綜合看下來，新天地的頂流地位确實毋庸置疑。
03
當然，還是那句話，即便起拍價就已經遙遙領先于其他板塊，但這畢竟是新天地。
遴選出讓的價格，頂了天，也依舊足夠劃算。
畢竟按遴選評分标準，只要溢價大于等于 4 億元，就可以在價格分上拿到滿分，算下來最高溢價率都還不到 5%。
加上這塊地既無中小套户型要求，也無自持要求，5% 的保障房也是将配建在地塊之外——申貝地塊的新建公共租賃住房項目中。前段時間的福佑南地塊，5% 的保障房也是統一配建在申貝地塊中。
基于這樣的屬性，法藏講寺地塊甚至可以充分效仿套均 1.1 億的翠 6，放開了做大户型來保證圈層的純粹性，雖然熱度不一定比得上翠 6，但好歹是翠 6 的鄰居。
因此，即便法藏講寺地塊是保護更新總規模在 3.32 萬方的風貌地塊，整體開發難度亦不容小觑，但是依舊是塊香馍馍。
而在新天地這樣的地方，有前人的成功案例在，要超越固然難矣，但是只要在已有的基礎上，做到小有出彩，基本都是穩赢的結局。
包括黃浦區對這裏的要求其實也是如此：
居住方面，依托于新天地區網域現有高品質住宅社區基礎，融合協調地塊風貌肌理特色，居住產品有明晰的定位，打造多樣化高品質住宅產品。
商業方面 ，應結合淮海路 - 新天地功能組團及復興路沿線的功能復合和能級提升需求，豐富產品類型，依托地塊周邊新天地、一大會址等重要節點，适當植入高端酒店、社區商業等多類型商業功能，完善區網域商業配套。沿街商業設施應主要沿吉安路兩側及法藏講寺寺前公共空間沿線設定。
簡單來説，底子都是極好的，路也給你鋪好了，将一些該做的事做到位，其他的核心就是在現有基礎上做一些補充完善潤色的工作，當然還是要盡量能夠實現錦上添花，所以評分标準中技術标就占了 50 分。
而法藏講寺地塊雖然走了公開遴選出讓的路子，評分表中涉及的内容也并非全是必須要滿足的條件，但顯然，黃浦區想要為法藏講寺尋找的最中意的實施主體，大致可以按着評分表的滿分标準去看——尤其是商務标部分。
這裏最需要劃重點的是對區網域功能實現度的承諾，可以看出一些傾向。
其中關鍵的三大得分要點：
一要相關年度進出口和國際業務額年均不低于 200 億美元； 二要承諾在黃浦區注冊并于 2025 年底前引入不少于等值人民币 50 億元的外資； 三要 承諾引入全球品牌評估機構發布的酒店品牌 。
雖然并未明説酒店是必要條件，但是各個檔案中都在反復提及酒店的引入，評分説明中 甚至還貼心地給了酒店的參考網址。
不難看出對于高端酒店的引入訴求還是相當明顯的，大概率也是為了給新天地做進一步補強去的。
因此酒店業務的承諾，或許也是能否順利奪标的一大關鍵。
綜合看下來，大家應該也發現了，因為還有着外資的要求、又要有足夠的風貌保護開發經驗，夠格的還能擁有較強競争力的開發商本就屈指可數。
因此，被度娘貼上了 " 新加坡房地產和酒店業投資發展商和标杆企業 " 标籤、又有着貿易業務、此前在國内投資力度也非常生猛的新加坡豐隆集團，本就是其中呼聲較高的一家。最終從中順利殺出，也不算太意外。
04
新加坡豐隆集團歷史相當悠久，1963 年就已成立，迄今已有超 60 年歷史，今年已經 82 歲高齡的郭令明是第二任掌門人。
豐隆集團旗下的上市公司就有足足 13 家，業務更是遍布全球，在上海的地產投資就包含了商住辦等多種業态，做過别墅、開過酒店、搞過辦公 …… 在新加坡更是做過非常多的豪宅标杆，确實也是比較适合法藏講寺地塊的開發商，或許也能給我們帶來不一樣的驚喜。
回憶前些年，豐隆集團在國内飽受關注的點就是：在 2020 年 4 月時，旗下的 CDL 以 43.9 億元人民币收下協信遠創 51.01% 股權成為其最大股東，不到一年，又以 1 美元抛售其全部股份。
當年的地產行業還遠沒到今天這個局面，收購協信遠創甚至還是 CDL 在中國最大的單筆投資，掌舵這家企業的新加坡首富 郭氏家族也一度堅信這是一筆劃算的買賣，也曾試圖以此為契機在中國大幹一場。
只是，協信的坑，大得超出了想象。
這筆曾被視為 " 抄底 " 入場的投資，在後來不僅險些将 CDL 自身拖入了泥沼，在收購後就首次面臨了全年虧損，甚至還激化了 CDL 内部的矛盾。
當初為了馳援老朋友吳旭，主導收購協信的郭令明之子郭益智，也一度因此面臨了非常尴尬的局面，所以入主一年就選擇了快刀斬亂麻。
在和協信決裂分手後，CDL 也好、豐隆集團也罷，在國内都沒有太多新的聲音，不過畢竟是老牌的豪門企業，在這些年休養生息後，豐隆集團又宣告卷土重來了。
這一次，豐隆集團的步子邁得很穩妥，選擇了直接投資不會欺騙人的最佳地段。
這家新加坡地產巨頭，這次是真的要在中國大幹一場了！
本文來自微信公眾号 " 地產人言 "，作者：豔姐 team，36 氪經授權發布。
