今天小編分享的财經經驗：上海居然開始貼錢給老小區漲物業費，歡迎閲讀。
你有沒有想過給自家小區漲物業費？尤其是當房子變老，越來越多業主也意識到想要通過提升物業水平來維護社區品質。
但該不該漲物業費，以及如果可以，又怎麼調高？這些一直都是所有小區最争議的問題
最近我就看到這麼一個案例，就在徐匯（又是徐匯）。
第一，是上海真的花錢給老小區漲物業費了：從原本的 2 元 / 平到 2.8 元 / 平，并且明确指出：
來源：上海物業
" 調價後的小區物業費漲多少，徐匯區就補貼多少 "（每平方米每月最高不超過 1 元）。
看到這一排字就足夠令人興奮和激動了，更重要的是，補貼的對象還并非傳統的老破小產品。
第二，是針對屋齡超 20 年的商品房。
為什麼這件事特别好？我跟大家分析分析。
首先作為一個老齡化的城市，以往上海類似美麗家園這類工程補貼更多出現在屋齡超 50、60 年的老破小上，而 20 年的商品房似乎從未有過。
再則要知道每次上漲物業費都需要業委會召開業主大會投票達成一致後才能實行，背後是有一套完整的調價體系，但是這兩件事卻在徐匯這裏被同時進行。
所以為什麼會選中一個商品房？
以及關于這次物業調價，中間到底是怎麼推進的，誰出錢，具體怎麼實行補貼 ... 這背後有太多太多的細節環節 ....... 于是帶着這些問題，我立馬來到了這裏：
一個建設于 2003 年的商品房小區
以及詢問了事情背後的小區業主、物業以及業委會。
一
其實在漲物業費之前，小區已經被補貼過一次更換電梯了。
之所以如此，因為當一個 20 年的商品房開始老去，最先面臨也最頭痛的一定是——電梯老化。
雖然沒有強制報廢年限，但電梯的使用年限都在 15 年左右，一般至少 20 年一換。
而對于老小區，尤其是超高層商品房，電梯老化帶來出行非常不方便，也是巨大的安全隐患。
那你説不能直接換電梯麼？
這件事難就難在更換資金的處理上，其中一個關鍵因素就是：
由于換梯費用涉及小區維修基金，所以一旦挪用必須經由這棟樓每一位業主的同意，這個周期稍微拉長就是好幾年的時間。
這也是為什麼很多小區沒有直接更換，而是維修，宏潤花園最初也是如此。
小區共 32 部電梯，但維修過程并不順利：
1、首先維修時間長，因為年限過久，電梯生產廠家已經關閉，維修工人只能去二手市場淘零配件。
2、此外花費也是巨大，老電梯維修和保養成本每年花費有十多萬元。
而即使多次維修，依然故障頻發。
所以徐匯的解決方法，也是目前為止我看見發生在老商品房裏破天荒頭一遭的模式，叫：維修基金 + 上海貼錢約 30%，給你家換掉老電梯。
什麼意思？
以往商品房電梯即使業主同意更換，也是業主自費買單，而根據城建中心相關負責人表示，在宏潤花園每台電梯更換可申請最多 30%、最高 10 萬元的政府财政補貼。
具體到執行：根據安全評估，決定 31 幢電梯更換以及 1 部電梯提高維保頻率，且所有換梯工作在 2022 年底全部更新。
我才到宏潤花園就看到，更換後的電梯明亮整潔。
不僅電梯邊框有一種大理石的質感，地面做了拼花，頂部也配備實時監控确保安全。
所有電梯品牌統一采用上海三菱，我體驗了下坐到頂樓 32 樓，不愧是新電梯，全程運行又快又平穩。
而整個小區換梯費用共 800 多萬，其中上海補貼約 200 多萬，占比約 30%，其餘是業主前期繳納的維修基金。
要知道我一個住在老破小 6 層的朋友，由于沒有維修基金，在加梯補貼的前提上還需要個人支付約 6 萬，而在宏潤花園通過上海補貼 + 維修基金的形式，對于這次電梯，業主幾乎沒再多花一分錢。
跟我聊天的物業小哥説連他們都很詫異，畢竟在此之前從沒見過哪個高層商品房換電梯還能拿補貼的。
而此時另一個問題出現了，就是更換後的電梯，相應的維修費也就更貴。我在電梯旁邊就看到貼着告示：叫做月度保養計劃，也就是每個月都會有專業電梯維保部門進行定期維護 。
最近一次在 2024 年 11 月 14 日，維修的是 9、10 号樓。
可想而知背後帶來的人工和維修成本，包括社區其他的維護更新，也需要更多物業費支撐。
二
理論上做到花錢補貼換電梯，已經很難了。再到物業費調價，實際操作只會有更多問題。
這好比，對于物業費本就較低的小區，如果要提升物業水準，前提可能就是物業費漲價。
而對比周邊差不多品質的小區标準都在 2.76 元 / 平到 5 元 / 平，目前宏潤花園的物業費為 2 元 / 平，已經超 20 年沒有調整過。
但實際上物業費調整必須征得大部分業主同意，而不漲價物業又沒錢提升服務，這就像一個循環的死扣。
更常見的是被無限擱置。
所以方法只有更精細，而這也是我們不止一次提過 " 非常上海 " 的解題方式，叫做：問題組合解決方案——就是很多問題單點來看沒法直接實現，那為什麼不迂回下把它們串聯起來。
首先，大家最關心的漲價的物業費誰出？
也是在咨詢了小區物業和業委會後，我才得知按照規定，區别于可以直接花錢補貼到位的換電梯，物業費只能由業主親自繳納。
所以大概從明年 1 月開始，業主也要繳納 2.8 元 / 平的物業費。
但不妨來看下徐匯是怎麼處理的？
第一個态度，是物業費漲多少，徐匯同等金額補貼多少（每平方米每月最高不超過 1 元）。
簡單算一筆賬：物業費從 2 元 / 平到 2.8 元 / 平，每平漲價 0.8 元，小區業主和商户共有 1102 户，其中面積最多的是 131-150 平的三房户型，這裏我們按照 135 平粗略計算。
補貼金額大概為：0.8X135X1102=11.9w/ 月（僅估算，具體以實際為準）。
都由徐匯區同等補貼給到，但更妙的還是所有補貼并非直接發放，而是：
"50% 補貼金額給物業企業提升服務，50% 補貼金額打入業主的維修資金賬户 "。
這樣做的好處：
首先一半補貼給維修基金，是讓業主滿意。
雖然錢不能直接到手，但以補貼的形式卻增加維修基金的餘額。
各位可别小瞧這點，除了電梯更換，從這張表格就可以看出：
日常道路、圍牆、外立面、屋頂以及綠化、給排水設備 ... 這些看不見的地方，都需要維修資金起大作用。
更重要的另外 50% 補貼，是給物業公司——這才是這次補貼穿針引線最精彩的地方。
有沒有想過為什麼很多小區初始物業費就很高？
一來很多物業确實都在虧損，我們去過的仁恒河濱花園，5.5 元 / 平 / 月的物業費仍需開發商補貼，更别説如果後期想要再次調整物業費，太難執行。
而借着這次補貼的機會：無論是既有 50% 補貼疊加 2.8 元 / 平上漲後的物業費，讓物業有了收入的同時。
而伴随物業的提升也讓房子折舊更慢可以穩住房價，于是業主也認可，願意多掏點錢提升物業。
我去看了下小區房價：
如今成交價在 11w/ 平，高出周邊小區 1w/ 平。
所以通過這一次的調整：物業和業主這兩條線被完整地串聯成一個圈，順利地轉了起來 。
最終小區物業調價投票結果，業委會成功發出 1061 張選票，收到 991 份選票，高票通過。
三
但既然説是問題組合解決方案，最後一環對于城市，某種程度上也是一種城市更新。
各位有沒有想過為什麼之前房屋養老金可以引起關注和争議，本質上也是喚醒對房屋老齡化的重視，不只是老破小，屋齡超 20 年的商品房，同樣需要 " 城市更新 " 的力量。
就拿上海來説，上海的房子是最老也是最早啓動城市更新的城市，大致經歷了三個階段：
第一輪，最老的房子可以拆遷。上海靜安的彭浦新村、楊浦區的鳳南一村這樣的絕對老破小，可以原拆原建。
第二輪，不必拆房的多層老小區，加裝電梯。整個 2023 年 -2025 年，上海計劃加裝電梯 9000 台，也能讓老小區使用更久。
第三輪，是大家熟悉的美麗家園工程，更多是針對社區外部，如外立面、門頭改造，以及擴寬美化公區等。
以上這些城市更新已經非常成熟，也讓老小區得到質的改善。
那麼，下一個階段，很可能會輪到 2000 年左右的高層老房子。
我去踩盤時就深有體會，别的房子都在變老舊的時候，那些可以被好好維護的小區。
無論是小區立面和整體景觀呈現的狀态，還是入户大堂外的視屏識别設備，以及貼在入口處最顯眼的是每個月小區的公共收益收支公示，關于停車費收入、管理成本等都非常透明。
所以為什麼説是問題組合解決方案。很多時候我們習慣等到問題暴露再去解決，都羨慕中遠兩灣城換物業成功，但最後能成功的一定是個案。
而這第三件事，就是在物業與業主之外，中間機構介入之後也助推了老舊商品房小區更新改造的步伐，于是合在一起：
瞬間解決了業主想要更好物業，物業能有錢運營以及城市老商品房更新這三個問題。
這才是真正意義上的一箭三雕。
并且這些點狀個案也在上海被越來越多落地執行。
今年 6 月，普陀區 2007 年建成的星河世紀城星月藍灣，因為專門出台指引法則，将換梯工作從數月壓縮到兩周完成，成功推進了社區 4 部電梯的更換工作，這也是普陀首個商品房換梯項目。
今年 9 月的黃浦區，建于 2002 年的商品房社區匯龍。
黃浦區在構建虛拟電廠時，向周邊居民社區等開展群策群力的合作共建方式，樓道公區換上能耗更小的 LED 燈，太陽能滅蚊燈等低碳設備。
以及更早今年 2 月，位于上海虹口北外灘的虹宸易居，作為上海首個 2000 年後的拆遷小區，地塊将從住宅用地變更為城市發展備建用地。
據業主反映單套房源的拆遷款至少在 1500 萬，而截至 10 月 22 日籤約率已達到 75.20%，這就是體系化處理的力量。
四
未來還有多少老商品房可以被更新改造，答案或許未知。
但伴随這樣的房子越來越多交付，未來改造老商品房必定會成為主流。
而今天我們看到已經在進行的徐匯 2020 年的宏潤花園、普陀 2017 年的星月藍灣、黃浦區 2022 年的商品房社區匯龍、虹口 2021 年的虹宸易居 ...
本身就是很好的信号，也讓我們看到一個改造可行的路徑可以參考。
甚至你會發現有一種似曾相識的感覺——比如這樣一箭三雕的模式，曾經就在讓老年人出租市區房源。
作為交換老年人可以住到近郊環境更好面積更大的商品房裏，這個政策中看到過。同樣也是串聯了老年人養老、年輕人租賃以及近郊存量房源運營的問題。
比如現在針對老商品房的改造：從上海最早原拆原建、美麗家園這些城市更新案例的推進模式，都能找到相似的身影。
看似簡單小區漲物業費的背後，所用到問題組合的解決方式，以及更新過程中各方的配合，其實都是十年，二十年，甚至一代一代經驗沉澱積累起來的。
本質上一直以來這座城市的機制，每一層的組織架構，雖然沒有那麼高調，也不像每年都會有其他風口城市那樣可以天天創新。
但其實是低調務實，為了解決具體的問題。然後靠着一個個具體問題的解決，又反哺到新的問題中再進化迭代，成為下一個破題關鍵點。
上海這座城市的魅力與底藴，總是在不經意的某個時刻，讓人再次刮目相看。
