今天小編分享的财經經驗：萬科郁亮重磅發聲：經過3年調整，房價已回落到相對合理的水平，歡迎閲讀。
每經編輯：程鵬，陳夢妤
" 在供給端，新房供給量相對是不足的。今年住宅新開工面積到目前同比再下降 24%，按這個趨勢全年預計 5 億平方米左右，即使是和一些城鎮化已經完全成熟的國家比較，目前的供給水平也是偏低的。供求關系的改善，為市場走出谷底、重拾向上動力提供了條件。"
8 月 30 日晚，萬科舉行 2024 年中期業績會，在被問及對未來市場走勢的看法時，萬科董事會主席郁亮表示，中長期來看，潛在住房需求雖然已經過了歷史峰值，但絕對量的規模仍然巨大。而從短期看，經過了三年的調整，新房性價比在提升，政策對多樣化住房需求的支持力度也在持續增加，這些都在為市場需求的復蘇積蓄能量，為新發展階段的到來提供土壤。
2024 年上半年，萬科實現營業收入 1427.8 億元，全力銷售，回款率超 100%，銷售回款近 1300 億元。二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現 42 億元正向現金流，年内已無境外公開債。
萬科表示，為了應對當前嚴峻的經營挑戰，适應行業發展新模式，下半年将更加嚴格地落實 " 瘦身健體 " 和降本增效措施。
萬科管理層将化壓力為動力，以 " 一攬子方案 " 為路線圖，全力以赴，克服困難，推動公司盡快度過階段性風險，重新回到健康發展的軌道，以實際行動重新赢得股東信任。
年内境内公開債僅餘 1 筆
通過全力行動，萬科持續降解存量債務，年内已無境外公開債。
上半年，萬科累計償債 524 億元，截至目前已完成 73 億元的境内公開債和中期票據，以及折合人民币約 104 億元境外公開債券的償付，年内境外公開債已全部償還完畢，年内境内公開債僅餘 1 筆中票 20 億元。
在被問及公司現金流和融資情況時，萬科執行副總裁、财務負責人韓慧華表示，依靠自身的努力和社會各界的支持，以及政策端的助力，萬科有信心保持經營穩定，完成 " 保交房 " 和 " 保兑付 " 的工作。
上半年，萬科始終把 " 保交房 " 和 " 保兑付 " 放在工作首位，不僅順利完成了 7.4 萬套房子的交付，也如期歸還了 154 億元境内和境外債券。盡管現階段經營上仍面臨着挑戰，但萬科一定會全力以赴過好關，在确保項目能按時、保質交付的同時，完成各類債務的兑付。
對于下半年的資金狀況和償債安排，萬科方面稱，下半年待交付房源近 10 萬套，交付量同比下降 40%，到期的公開市場信用債目前僅餘 20 億元境内債券待還。
萬科會錨定既定經營目标，繼續保持銷售和回款的穩定，加快推進大宗交易和股權處置，繼續按照量入為出的原則平衡好收支節奏，在全力完成下半年交房任務的同時，創造更多自由可用的現金流。
同時，在各類債務償還的安排方面，除了經營端創造現金流之外，萬科會盡可能穩定銀行存量融資規模，積極轉換融資模式，同時繼續争取銀團貸款、經營性物業貸等機會，提供增量流動性，以此保障債務的安全兑付。
截至 7 月末，萬科新增融資和再融資完成總量超過 670 億元。考慮到供應鏈融資變動，公司合并報表有息負債加供應鏈融資總額較年初下降約 172 億元。
" 一攬子方案 " 不是簡單做 " 減法 "
萬科在業績會上介紹了當前階段的整體工作思路，上半年制定并落地的 " 一攬子方案 " 是萬科集團全面化解潛在風險，積極适應行業向新發展模式轉變的五年計劃。
這項計劃具體包括：實現總體負債規模下降；明确綜合住區開發、物業服務和租賃住宅三大核心業務；完成融資模式轉型等。
萬科還強調，" 一攬子方案 " 不是簡單的做 " 減法 "，還包括發展方案，具體包括：積極推進綜合住區產品模塊研發創新，提升開發業務競争力；确保投資兑現水平；實現長租公寓、物業服務等經營服務業務資產管理規模有質量增長，競争力行業領先等。
相信随着 " 一攬子方案 " 的推進，萬科渡過近兩年的階段性困難之後，集團業務将更加聚焦，投資将更加聚焦，能力将更加聚焦，步入高質量發展軌道。
" 房價水平經過了三年調整，已經回落到一個相對比較合理的位置。產品力、服務力提升的同時，新房的性價比也在提高。比如，今年上半年我們在合肥開盤的璞拾隐翠項目，是當地銷售面積和銷售金額的雙冠王。項目一方面是產品過硬，另一方面價格上也有競争力。在市場普遍下行的情況下，六次開盤全部售罄。" 郁亮説。
萬科稱，總的來説，新房市場規模縮減的同時，項目經營難度增加，操盤及格線大幅提高。但正如住建部所提到的，從我國城鎮化發展進程看，從人民群眾對好房子的新期待看，房地產市場還是有很大潛力和空間的。
另外，萬科執行副總裁、首席運營官劉肖指出，截至 7 月底，大宗交易累計籤約 200 億元，涵蓋辦公、商業、酒店、公寓等 31 個項目，能夠完成 " 一攬子方案 " 中 2024 年度資產交易目标。
RIETs 方面，印力完成 32.6 億元商業基礎設施 REIT 的發行，物流倉儲 REIT 獲得證監會受理，保障性租賃住房 REIT 已提交各地發改委審批。萬科還設立了 2 只 Pre-REIT 基金，合計 122 億元。
萬科方面表示，未來 4 個月，萬科大宗交易工作将按照既定路線繼續前行，當前有 19 個項目在談判過程中。萬科後續資產交易工作的重心是資產經營質量提升，這不僅可以支持優良資產交易，随着外部融資環境越來越好，好的經營資產也能夠支撐萬科的融資模式轉型。
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記者 |林立
編輯 |程鵬 陳夢妤 杜波
校對 |湯亞文
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