今天小編分享的财經經驗：“滬九條”催火二手房：年輕人盯上老破小，千萬總價房源挂牌一周即成交，歡迎閲讀。
本文來源：時代周報 作者：鍾黛
圖片來源：圖蟲創意
" 十五天時間内，我們門店完成了 6 單，其中有 2 單買家為滬九條後新獲得的購房資格，剩餘 4 單的買家原本在觀望，新政後下定決心入手了 "，中原地產瑞虹天地分行店長袁成感覺到在 " 滬九條 " 後成交量顯著上升，置換需求釋放。
袁成所在的門店位于上海高端次新房雲集的板塊，據他所述，在 " 滬九條 " 之前，門店每個月大概成交 2-3 單，而現在半個月就成交了 6 單。
5 月 27 日，上海市發布樓市新政（以下簡稱 " 滬九條），包括非滬籍居民購房所需繳納社保或個税年限 "5 年改 3 年 "；非滬籍單身人士的購房範圍，由原本的 " 外環外的新房及二手房 "，再增加了 " 外環内的二手住房 "；取消離異購房合并計算住房套數規定；首套房首付款比例下調至 20%，二套房首付比例下調至 35% 等内容。截至 6 月 27 日，" 滬九條 " 新政已經過去一個月。
整體來看，上海中原地產數據顯示，2024 年 5 月上海二手住宅成交 1.71 萬套，環比增加 5.35%。上海中原地產市場分析師盧文曦指出，6 月絕大部分時間，上海二手房網籤量都處于高位，甚至有兩天出現單日成交量過千套的現象、堪比樓市大年時的單日成交量，預計 6 月全月二手房網籤量将超過 2.3 萬套。
2024 年 6 月上海二手房單日成交量，圖片由上海中原地產向時代周報提供
年輕人盯上老破小
伴随着房價泡沫擠出，低總價 " 老破小 " 成了當下年輕剛需族的性價比之選。
在上海内中環間，普陀長風板塊，98 年的職場新人山秋因無法接受遠距離通勤，近期購入了一套 " 老破小 "，" 我看了兩個月的房就買了，感覺房價降到可以夠一夠的程度了 "。
山秋對時代周報表示，該套房子合共 33.5 平方米，總價從 180 萬元降到 165 萬元，又砍到 153 萬元，折合單價為 4.57 萬元 / 平方米，是 2016 年 4 月以來該小區最低成交價。山秋付了 93 萬元的首付，公積金衝抵後，每個月只要還貸兩千多塊錢，" 比整租一室户便宜 "。
一名帶看靜安新城的中介王傑對時代周報表示：" 我們最近挺忙的，一房兩房的户型賣得比較多。前幾年，房貸利率高，限購嚴，很多人想買，但條件不允許。現在各項政策優化很多，板塊的房價也已經下調了 20%-30%，大家感覺差不多可以出手了。"
王傑表示，靜安新城最近增加了一些單身看房者，還有很多快結婚、剛結婚的年輕人在看房，之前在觀望的客户也出手了。" 我最近剛成交一個客户，他前一兩年就在跟我看房子了，當時的預算大概 300 多萬，只能在附近買到一房，現在已經可以買到兩房了。"
一名靜安新城的業主對時代周報表示，最近接待了一對夫妻帶小孩來看房的，也有父母幫子女看房的，子女剛繳滿了 3 年社保，獲得了購房資格。
靜安新城是一個大型的動遷房社區，分為十二區，合共有數千、近萬套房子，大部分樓棟屋齡超過 20 年。6 月 26 日，上海鏈家官網顯示，該小區二手房近 30 天帶看了 996 次。
上海闵行知名 " 老破小 " 社區靜安新城，時代周報攝于 2024 年 6 月
上海中原地產指出，" 滬九條 " 發布後，有兩類二手房更加好賣了，一類為總價 300 萬元 -500 萬元的 " 老破小 "，另一類是總價 1100 萬元以上的大面積次新房。
盧文曦對時代周報表示，交易活躍的 " 老破小 " 多位于中外環間，約 50 多平方米、60 多平方米，兩房户型。交易活躍的板塊包括寶山區的共康泗塘、闵行區的金虹橋、徐匯區的華泾，這些區網域發展較早，已形成成熟的居住區。
就 " 老破小 " 受歡迎的原因，盧文曦對時代周報分析道，同等預算，買新房只能買在郊環以外，而買老破小可以買在中環附近、中外環間，" 配套相差得不止一點點 "。
帶看靜安新城的一位中介對時代周報表示，盡管 " 老破小 " 的挂牌價已經下調了很多，但是挂牌量較大，只要是誠心買，還能坐下來和業主談價。多名買家對時代周報表示，他們并不認為 " 老破小 " 的價格已經見底了，但是只要買得起，能夠滿足自己當下的需求就好。
促進置換需求
剛需入市，不少業主亦将置換計劃提速，高總價段的房子也更好賣了。
在靜安新城，王铮夫婦計劃将住了十年房子賣出用于置換。他們對時代周報表示：" 我們現在的房子大約 60 多平、雙南户型，一家三口住，東西太多了。想換一套更大的房子，最好有電梯。在這一帶住習慣了，計劃換到隔幾條馬路的、更高級的小區。"
王铮夫婦稱，手上的房子是最近才挂牌的，想趁着 " 滬九條 " 後的這波行情賣掉。而其挂牌價較十年前的買入價已翻番。
同在靜安新城的李敏夫婦，則選擇 " 割肉 " 百餘萬賣房用于置換。李敏夫婦稱，家裏老人身體不好，想接過來一起住，再加上小孩要上學，想置換一套更大、更新的房子，總價預算約八九百萬，" 滬九條之後，已經有兩個同事趁機把房子賣掉了，也帶動了我們的換房念頭 "。
" 我們這套房子是 2021 年底成交的，2022 年 10 月份搬進來，才住了一年多。買入的時候，房子總價是 530 多萬元，中介費花了 10 萬元，裝修費用花了 40 萬元，成本合計約 580 萬元。"
"6 月初的挂牌價是 480 萬元，沒啥人看房。一個星期之後，我們就把挂牌價降到了 450 萬元。降價賣，我們心裏也很難受，但是要尊重市場規律。" 李敏夫婦稱。
不過，中介評價稱，李敏夫婦在市場低點置換，新購置房子的價格也會降低，不算虧。
時代周報采訪了解到，以往，由于上海二套房的首付比例較高，置換客的通常選擇是，先将手裏的房子賣出，再買入心儀的房子。而 " 滬九條 " 提出，商貸二套首付下限由 50% 降為 35%。得益于此，部分置換客可以選擇先買入心怡的房子，再将手中的房子慢慢賣出，尋找談得攏的買家。
中原地產某門店店長袁成對時代周報舉例道，其近期接待的一個二胎家庭，即是選擇先買了一套總價千萬的三房户型，後續再找機會把手中原有的小房子賣掉。他感覺到，" 滬九條 " 之後，買家置換的可能性更大了，置換的操作更便利了。此外，其門店還接待了一名高級白領，外地籍單身，由于 " 社保五改三 " 而具備了購房資格，最終買了一套總價 800 萬元的小兩房。
袁成總結道，" 滬九條 " 之後，門店房源的成交周期縮短了，由之前的動辄半年時間縮短到了如今的一兩個月，有總價千萬的房子挂牌一周就成交。目前，門店代理的二手房的挂牌量和挂牌價較為平穩。
他表示，新政迄今門店的咨詢量和帶看量還處于穩步增長的狀态。店裏有 21 個人，但是還是人手緊張，忙不過來，計劃再招 5-8 個人。
（文中山秋、王傑、李敏、王铮均為化名。）
