今天小編分享的财經經驗：麗江需要“民宿之家”，還是高奢酒店“明星陣容”？，歡迎閲讀。
近期，憑借開發束河古鎮項目打出名氣的鼎業集團，将麗江束河古鎮項目旗下的未開發住宅用地、免税店鋪面、酒店物業還有幾十套房產搬上貨架拍賣。曾經的麗江古城三巨頭之一的束河古鎮，為何資產被雲南老牌房企脱手？束河古鎮、大研古鎮、白沙古鎮為何民宿、酒店轉讓消息頻頻出現，麗江古城真實的住宿業态到底如何？
束河古鎮部分資產被搬上貨架拍賣
12 月中旬，昆明市盤龍區人民法院對麗江束河古鎮項目旗下的部分資產進行司法拍賣。此次拍賣的資產涵蓋了束河古鎮未開發的 220 畝住宅用地，束河古鎮免税店的 18788 平方米商業鋪面，陽光酒店物業以及束河古鎮内的幾十套房產，總起拍價超過 5 億元。其中，僅束河古鎮未開發土地的評估單價就高達 3.27 億元。
上述被拍賣的資產均屬于麗江鼎業房地產開發經營有限公司，麗江鼎業房地產公司是昆明鼎業集團的核心企業，也是雲南老牌房企之一，1999 年由劉家純創立。
鼎業集團最初在昆明開發過景江花園、金洲灣花園、金洲灣藍嶼等多個樓盤，但由于樓盤開發年代較早，後期鼎業集團又基本淡出了昆明市場，所以了解的人不多。真正讓鼎業集團被大眾熟悉的就是其開發的麗江束河古鎮項目。
2003 年，鼎業集團在麗江成立了麗江鼎業房地產公司，開啓了對麗江束河古鎮項目的開發。鼎業在麗江的 20 年裏，先後在束河古鎮開發了茶馬驿站仿古街區、天網域陽光特色民居、麗水陽光酒店、束河購物廣場、哈裏谷酒吧街等，2020 年後還在束河古鎮正大門地塊上開發了占地 126 畝的麗江束河古鎮文旅城，是麗江最負盛名的開發企業之一。
鼎業集團在束河古鎮取得了巨大的成功後，在麗江、臨滄、保山等地啓動了更多的文旅項目，并遠赴寧夏銀川開發大型房地產項目——鴻曦悦海灣，這些新項目的巨額投資需求使得鼎業集團的資金鏈陷入緊張。再加上自身以及麗江鼎業、昆明鼎業、雲南鴻曦的關聯債務，導致公司官司不斷、負債累累，或許也是此次束河古鎮資產被拍賣的導火索。
麗江古城三巨頭住宿業态大比拼
我國已開發或正在開發的古城鎮共有 2800 多座，但被大家記住的古鎮并不多。與大量 " 人造古鎮 " 不同，大研古鎮、束河古鎮、白沙古鎮共同組成了麗江古城，而麗江古城背後承載着豐厚的歷史，或許這也是麗江三大古鎮沒有被其他古鎮 " 淹沒 "，實現長紅的原因之一。
20 世紀 90 年代初，随着中國改革開放政策的推進以及對文化遺產保護意識的增強，麗江古城開始吸引國内外遊客的關注，大研古鎮由此被開發為旅遊目的地。作為曾經 " 茶馬古道 " 的起點，彼時的大研古鎮遠離現代城市文明的商業喧嚣與物質誘惑，民風淳樸，靜谧安詳。
正因如此，大研古鎮最早吸引了一批來自世界各地，希望逃離現代都市的功利與喧嚣，擺脱單一模式化的生存方式的文藝青年。他們在古鎮租住，改造古鎮舊居，開一家個性化的文創小店或創意民宿，與當地人生活在一起，享受陽光雪山。這是大研古鎮生活的經典畫面，也塑造了麗江旅遊最初的品牌形象和文化吸引力。
古鎮美好生活圖景的勾勒，讓大研古鎮的遊客絡繹不絕，而絡繹不絕的遊客卻也讓投資者們嗅到了商機，全國資本和投資者都瘋狂湧入麗江參與古鎮的旅遊開發。在先後幾年間，大研古鎮 " 擠滿 " 了客棧民宿。在麗江商業旅遊開發的浪潮和資本洶湧的投機炒作下，投資者開始把目光聚焦未經開發的束河古鎮。
相比于大研古鎮，束河古鎮的開發時間稍晚一些，古鎮内保留了較多原始風貌。它依山傍水，環境清幽，因此也被打上了 " 文藝 " 的标籤。有好事者甚至表示，如果大研的關鍵詞是 " 豔遇 "，那麼束河的關鍵詞就是 " 發呆 "。束河古鎮的開發無疑是極其成功的，古鎮接待遊客量從 2003 年的 3 萬人次，發展到 2017 年的 300 萬人次，翻了一百倍。
大研古鎮和束河古鎮的發展極其迅速，但復制粘貼式的發展模式也讓其面臨了新的困境。大研古城、束河古鎮空有 " 納西殼 "，沒有 " 納西核 "，遊客知道麗江有客棧、有休閒、有酒吧，甚至有豔遇， 唯獨不知有文化。顯然，這兩個古鎮已經很難讓遊客安靜地 " 發呆 " 了。
于是麗江又打造了第三個 " 古鎮明星 "，将 " 活着的古老生活 " 作為标籤，白沙古鎮的開發工作自 2019 年 2 月起正式展開，截至 2020 年底，首期工程已經完工。
在小紅書這個社交平台上，關于麗江古鎮（大研古鎮）的帖子達到了 79 萬 +，束河古鎮的相關帖子有 43 萬 +，而白沙古鎮被很多網友稱贊為 " 麗江的天花板 "" 被嚴重低估的古鎮 "，憑借 " 比束河更文藝，比大研更安靜 "" 生活氣 " 等标籤，白沙以 26 萬 + 的發帖量迅速突破重圍，成為消費者和投資人新的目的地。
從已有的資料來看，在大研古城、束河、白沙三個古城遺產區網域内，已經形成了 2000 多家民宿客棧組成的群體，而大研古城區網域目前擁有大約 1700 多家民宿，占比約 70%，入住率保持在 85% 左右。
由于大研古鎮開發時間最早，如今，大研古鎮内的住宿選擇是三個古鎮中最多的，其中家庭旅館和精品客棧最為普遍，酒店以小型特色酒店居多，連鎖酒店品牌數量相對較少，以經濟型為主。酒店大多 " 默契 " 的遠離古城中心，享受較為安靜的環境。而數量龐大的民宿廣泛分布，民宿一般更接近古城，夜晚可能會受到酒吧的影響，但也能提供更濃厚的當地生活體驗。
在束河古鎮開發初期，古鎮住宿產品多為大研古鎮的補充。在麗江古城的 2000 多家民宿中，束河古鎮占據了 600 多家，數量相較于大研古城來説并不多。同時，由于這一時期大量的星級酒店湧入麗江，占據了優越地理位置但是市場相對并沒有那麼飽和的束河古鎮成為了最優選擇。悦榕莊、鉑爾曼、凱悦甄選等高奢酒店還有大量的中高端度假酒店選擇落子束河古鎮。不僅如，許多青旅也愛來束河古鎮湊熱鬧，青旅連鎖品牌 " 背包十年 " 的第一家店就位于此，可謂是 " 青旅玩家 " 的快樂老家。
不輸大研古鎮的自然風光，以及大量中高端住宿品牌的加持，大部分博主都願意推薦束河古鎮的住宿產品。盡管束河古鎮的住宿產品數量不及大研古鎮，拍賣風波也讓外界議論紛紛，但束河古鎮的住宿業态卻沒有受到太多的的幹擾。在各大社交平台麗江古城三巨頭的住宿推薦大比拼中，束河古鎮的呼聲依舊穩居榜首。
當 " 大研古鎮 " 所發生的一切，在 " 束河古鎮 " 復制發生。國人的精神生活急需新鮮事物的填補，包括旅途上的全新體驗。白沙古鎮是麗江古城内開發最晚的古鎮，作為木氏土司家族的發祥地，白沙古鎮已存在了八百多年，至今仍然保留着納西遺風，保存着納西村落的原始生态。白沙鎮充分依托資源優勢，截至 2023 年數據，全鎮共有酒店民宿 95 家，旅遊合作社 4 家。
白沙古鎮内的酒店和民宿數量不像大研古鎮和束河古鎮那樣密集，其以 " 特色民宿 " 和 " 高端民宿 " 為主。這裏的住宿也更為原始和寧靜，适合希望遠離人群，享受原生态納西村落風光的旅客。相較于大研古鎮和束河古鎮，白沙古鎮的住宿產品還存在較大的發展空間。
但目前來看，麗江古城中的客棧、民宿收入都比較單一，都是以客房收入為主；除卻部分高奢酒店，少部分精品客棧，尤其是連鎖品牌，客棧餐飲、娛樂收入可以稍微貢獻一些。而現在由于麗江古城保護費的收取，RevPAR 下降比較明顯，投資回報期進一步變長。由于體量大，資產重，回收期長，高投入的精品客棧現在很多都在謀求眾籌等途徑減輕負擔。
從 " 一房難求 " 到 " 經濟實惠 " 發生了什麼？
在眾多社交平台上，大多數博主推薦麗江古城的标籤都是圍繞 " 發呆躺平 "" 睡到自然醒 "" 十五塊一晚的青旅 " 展開，更有博主宣稱去年十一月在麗江躺平半個月，每天住十五塊一晚的青旅，睡到自然醒起來曬太陽，吃本地小菜館，打車去各個村裏閒逛。花很少的錢，享受了高質量躺平生活。
現如今，談及麗江古城的住宿業态，大家似乎一下就聯想到了 " 民宿之家 " 的稱号。不少博主提及麗江也都達成了一個共識，那就是古城内客棧住宿舒适度和服務參差不齊。前段時間，" 麗江古城民宿直降百萬轉讓 " 也成了麗江住宿市場的熱詞，種種迹象都不難看出麗江古城住宿市場的混亂。
事實上，最早一批入駐古城的客棧經營者可以追溯到 1996 年 2 · 3 麗江大地震前後。彼時，盡管人們的消費能力有限，但那是一個無法想象全國人民共同向往 " 一場説走就走的旅行 " 的年代，來麗江的外地遊客幾乎全是中國最早一批坐得起飛機、開得起私家越野車的高端驢友。于是，民宿最先在麗江 " 安營扎寨 "，自此，麗江的民宿也如同雨後春筍般不斷湧現。
當然，酒店也不甘落後，1998 年，麗江官房大酒店的開業，标志着麗江高端酒店市場的起步。2005 年，麗江的五星級酒店快速增加。2006 年，麗江悦榕莊正式開業，成為中國度假市場的一個新标杆。随着外地遊客遊客瘋狂湧入，相比于民宿的高調入場，酒店更多的是在默默發力。
麗江住宿業的波峰在 2008 年之後到來。最明顯的迹象是古城中摩肩接踵的人群，與不斷飄紅的房租。" 那時候誰投錢、誰就肯定賺錢；投得越早，賺得越多。" 2008 年的十一黃金周，大量遊客慕名而來，麗江第一次經歷了床位不足的狀況，大量遊客不得不住在沙發、帳篷甚至睡在車上，可謂是 " 一房難求 "。
曾經沸鼎揚湯的麗江古城住宿市場似乎和當下 " 每天 50 包吃住 " 的 " 性價比 " 和 " 經濟實惠 " 形成了鮮明的對比。其本質原因或許還是近乎飽和的市場和嚴重同質化問題。截至 2013 年底，古城幾乎任何一家巷子都有了數家乃至數十家客棧。
這一時刻，憑借着标準化產品和服務，以及更加個性化和精致的住宿體驗的酒店等到了發展機會，2013 年，麗江古城英迪格酒店開業，這種精品酒店在麗江古城開始流行。1 年後，麗江麗世酒店開業，這是麗世酒店管理集團在中國的首家酒店，随後，國際酒店品牌開始全面湧入麗江。
随着酒店品牌加速布局麗江，麗江民宿為了尋求市場份額，打起 " 價格戰 "，麗江客棧的平均價格水平再創新低，淡季時甚至出現了中上等裝修水平的客棧房價卻在 50 元以下的情況，大有回歸上世紀末之勢，使得住宿市場的矛盾進一步激化。
2014-2016 年麗江的旅遊人次依舊高速穩定增長，這讓麗江酒店得以快速發展。而陷入内卷的民宿市場雖然已經出現了混亂，但想要來麗江淘金的商家依舊不減反增。
麗江的旅遊人數在 2018-2019 年明顯放緩，因此在 2018 年後，麗江酒店市場的競争加劇，酒店數量增速趨緩，市場由 " 量 " 向 " 質 " 轉變。一些小型、低品質的酒店由于管理不善或服務質量不達标，逐漸被淘汰，而高端酒店和精品民宿則通過提升服務、優化用户體驗，赢得了更多高端遊客的青睐。
2020 年，受新冠疫情影響，麗江市旅遊收入及旅遊總人次分别大幅度下滑 52.6% 和 51.4%。疫情發生後，古城内的客棧經營者也在調整更新，散、弱、差的客棧被淘汰，有實力、連鎖經營的客棧進來了。
2022 年和 2023 年旅遊人次和旅遊收入均呈現上升态勢，麗江旅遊市場逐漸復蘇，麗江的住宿市場得以回温。在麗江古城内，新的酒店品牌多了起來，一些如亞朵、萬楓、凱裏亞德等在市場比較常見的中端連鎖酒店也不斷地湧入麗江的住宿市場。
現如今，在各大 OTA 平台上，麗江的住宿選擇非常多，如今麗江的住宿市場已經不再是過去的 " 一房難求 "，面對多樣化的住宿選擇，大家開始追求 " 經濟實惠 " 與 " 性價比 "。住宿市場愈發規範，人們的消費也愈發回歸理性，趁亂 " 宰客 " 的時代一去不復返。麗江古城内的住宿生意更難做了，但遊客對住宿的滿意度确實提高了。
是需要 " 民宿之家 " 還是高奢酒店 " 明星陣容 "
麗江住宿市場的混亂，有人苦不堪言，但也有人置于這場糾紛之外。在很多酒店卷價格之際，高奢酒店以穩定的價格獨坐 " 釣魚台 "。這些高奢酒店主要分布在大研古城、束河古鎮、白沙古鎮，以及玉龍雪山等知名景點附近，占據着頂級資源，涵蓋了從現代到傳統，從自然景觀到文化遺產的多種風格。
或許是 " 民宿之家 " 的觀念太過于深入人心，麗江成為了大多數外行人眼中高奢酒店的不毛之地。麗江古城，早在 1997 年便入選世界文化遺產，并且是中國僅有的以整座古城成功申報世遺的兩座古城之一，麗江也因此成為中國最早開始進行大規模文旅開發的城市之一。
盡管享有盛名并早早布局奢華酒店，但先發優勢并不保證長期領跑。早期的文旅度假區，包括麗江在内，由于建設标準較低、理念落後及過度商業化等問題，數年後顯得陳舊，難以跟上時代步伐，遊客的新鮮感也随之消逝。加之雲南旅遊目的地選擇日益多樣化，許多遊客傾向于探索如騰衝或瀾滄這樣更具特色的小眾地點。
談及奢華酒店，多個奢華酒店項目的摘牌與發展停滞曾為麗江旅遊業蒙上了一層陰影。萬豪集團曾計劃在麗江引入其頂級奢華品牌麗思卡爾頓和瑞吉酒店，但這兩家酒店均未能如期開業便已宣告項目流產。特别是麗江瑞吉，在業主公司遭遇資金鏈斷裂後進入破產拍賣程式，即便經歷了兩次拍賣嘗試，最終還是未能成交。
麗江俊發四季酒店由雲南本土巨頭俊發帶來，提起俊發，雲南人民想必并不陌生。俊發在省城昆明開發了奢侈品商場昆明俊發春之眼，而該商場還同時籤約了昆明麗思卡爾頓酒店，只是俊發後來的運營不順也使得雲南這兩家奢華酒店淪為泡影。
這樣看來，麗江似乎再次固化了 " 民宿之家 " 的稱号。但實際上，盡管近期旅遊熱度下滑，麗江現有的奢華酒店品牌陣容依然能夠幫助它穩居西南地區奢華酒店之首。
2006 年開業的麗江悦榕莊是國内第二家悦榕莊，作為第一代悦榕莊酒店的旗艦店之一，它也是第一家進駐麗江的國際連鎖高星酒店。悦榕品牌将自己對度假酒店的理解都镌刻在了麗江悦榕莊的 DNA 中，并在 16 年的打磨中逐漸成為麗江的名片，深深地影響了國内後續悦榕莊的設計風格。
于 2014 年在麗江啓幕的金茂君悦酒店，是當時中西部地區的首家君悦品牌酒店。這家酒店巧妙地融合了復古的納西族民族風情與東南亞度假風格，打造出一個充滿清幽感的民居群落式住宿體驗。随後，它轉型為現今的 " 金茂隐逸酒店 . 凱悦臻選 "，繼續作為古城奢華酒店中的中堅力量。
2015 年，位于玉龍雪山腳下的 " 金茂君悦酒店雪山苑 " 驚豔亮相。盡管實際上是一家獨立運營的單體酒店，為了提供更完善的管理和住客體驗，它最初被納入君悦酒店體系，成為其雪山分部的一部分。随着時光流轉，這家酒店現已更名為 " 金茂璞修雪山酒店 "。即便不再挂有君悦的品牌标志，它依然憑借無可比拟的玉龍雪山景觀和全套房的獨特設計，穩居麗江奢華酒店前三甲的位置。
安缦酒店的名字無需過多介紹，其落户即成為國際級旅遊目的地的象征。即使進入中國市場已逾十年，安缦在國内也僅有四家分号，每一家都聲名顯赫。2015 年 2 月 18 日，麗江大研安缦落地于大研古鎮背後的獅子山，是繼北京頤和安缦與杭州法雲安缦後，安缦于中國開設的第三間度假酒店。
松贊麗江林卡酒店，建立于 2017 年。這家酒店是松贊滇藏線的起點，選址避開了熱鬧的古城和束河，選擇了還能依稀看到納西傳統生活方式的村莊茨滿。酒店位于夾在納西村莊和一片松坡林之間，北面是玉龍雪山的風景，南面是文筆峰的景觀，依然保持松贊遺世獨立的特色。
Hylla 物與岚酒店 2020 年于麗江開業，自開業以來便以驚豔的姿态迅速吸引了廣泛關注。酒店以 5000 元起的客房價格定位，直接跻身麗江乃至全國奢華酒店的第一梯隊。2023 年，Hylla 物與岚酒店以其卓越的品質順利加入了以選擇标準嚴苛著稱的立鼎世酒店聯盟，進一步鞏固了其在業界的地位。如今，它已成為麗江奢華酒店中無可争議的佼佼者之一。
一邊是 " 民宿之家 " 的稱号狂甩不掉，一邊是不輸一線城市的高奢酒店 " 明星陣容 "，麗江市場的住宿業态呈現出了明顯的兩極分化狀态。
近幾年，國際高端酒店項目依舊對雲南格外青睐，今年 8 月份，昆明君悦酒店盛大開業；随後，凱悦酒店集團攜手大華集團，共同宣布雲南大理将迎來兩大品牌酒店——大理君悦酒店及大理洱海凱悦嘉軒酒店；10 月 5 日，凱悦酒店集團攜手大華集團，共同宣布雲南大理将迎來兩大品牌酒店——大理君悦酒店及大理洱海凱悦嘉軒酒店。
在雲南其他城市奮起直追的時候，麗江憑借曾經打造的高奢酒店陣容，拿下了西南地區 " 高奢酒店之王 " 的寶座。但想要一直坐穩寶座，麗江必須動起來，處理好 " 歷史遺留問題 " 再出發。
綜上，束河古鎮資產拍賣事件将人們的視線重新聚焦于麗江古城。大研古鎮、束河古鎮和白沙古鎮扛下了麗江旅遊的半壁江山，受其時機、經濟、文化等因素影響，造就了麗江古城獨特的住宿業态。無論是 " 民宿之家 "，還是 " 明星陣容 "，麗江缺一不可。但近些年，麗江的住宿業态确實存在着諸多問題。作為一個已經打出 " 知名度 " 的歷史文化名城，住宿業态的提質更新和戰略布局是迫切需要改進的問題，期待麗江在美好住宿產品的加持下，再次把更多的人帶回到那個浪漫自由和安靜發呆的時光中去。
